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今天位于石景山首钢园的璟瑞长安拿到了项目规划证，同时也公布了其小区规划和户型结构图。好多人开始纠结了？石景山的新盘如何选呢？

璟瑞长安形成竞争关系的是西黄村的中海瑞文里，新首钢东南区域的璟悦长安。隔壁的元玺与璟瑞长安总价段和定位完全错配的两个盘（只能是相辅相成，而不是直接竞争关系）。下面就以璟瑞长安为核心，与其它两个盘做横向对比，展开详细聊聊！

一、开发进度

1.1、拍地

【石景山土拍剖析】首钢托底的0012地块来了，低密+低单价+友好户型配比，压力直接给了元玺！#N5850

2026年2月3日北京市石景山区1609街区新首钢核心区SS00-1609-0012地块（R2二类居住用地）。最终：首钢地产13.9亿元底价托底拿下地块，溢价率0%，住宅楼面价：3.8万/平米。销售价格：不限价。

1.2、新盘拍地对比

石景山一直是北京新盘最为扎堆聚集的区域，并且这里的新盘有个特点：新盘覆盖面广，基本是从北到南全覆盖。其次是各个区域都有对应的刚需改善盘、改善盘和高端改善盘都有（想在石景山买新房，总有一款适合你）。目前板块在售的新盘如下表格所示（除了越秀天玥是现房尾盘在售外，其它都是期房）

①、灰色的璟悦长安开始时四代宅，之前的都是三代住宅（说白了就是得房率不同，四代宅基本在90%以上，三代宅在80%左右）。在售的这些新盘除了元玺是招商操盘，首钢参股外，其它盘都是被中海新城和首钢地产垄断了（首钢地产独立操盘璟悦长安和璟瑞长安，剩下的瑞文里、长安源境、长安玖章、玉华玖章、中海寰宇天下都是中海操盘）。近几年基本是每年三块地的节奏来供应。

②、拍地的楼面价也明显在2025年政府主动整体调低了一些（2025年好房子标准也开始实施了）。同样位置的新首钢园2026年四代宅的璟瑞长安比隔壁2023的元玺楼面价低了0.41万/平米（加上配建，元玺的实际楼面价相对更高。意味着同样的利润空间，璟瑞长安可以价格更低）。

但是璟瑞长安比中海瑞文里高了0.9万/平米，实际上没那么多（但是加上中海瑞文里的配建，其实两个盘的楼面价差会小于这一值，大致价差在7000元/平米左右）。

看似璟瑞长安比璟悦长安楼面价高了0.11万/平米，但是考虑的璟悦长安的配建成本变相拉高了楼面价，这两个盘的楼面价基本是一致的。

结论：中海瑞文里的楼面价<璟瑞长安的楼面价=璟悦长安的楼面价。

1.2.3、开发进度

2026年2月3日拿地当天，开发商就公布了案名（璟瑞长安）。

2026年2月12日开发商就公司了设计方案（拿地9天就出公示方案，这个绝对是打破了新盘记录--大部分开发商在2个月左右，可见首钢地产对这块地是信心十足，早就设计好方案，等着拿地）。

2026年3月10日拿到规划证，开发商开启了宣传模式，后面就是拿施工证和预售证准备开卖了！预计4月份开放样板间（拿地两月开售，绝对是高周转流派的典范）。

总之：开发商的开发进度，就用一个字来形容“快”。两个字就是“飞快”。

下面还是按照购买房屋的价值：板块+生活配套因素占比60%，小区占比20%，户型占比15%，装修5%。这里最大的因素是板块+生活配套。先从板块聊起吧！

二、板块及生活配套

2.1、板块分析

2.1.1、位置

璟瑞长安位于石景山的新首钢园的内部，属于东五环和东六环之间，与东六环隔着永定河（这里虽然是属于城六区，但是这里是西六环边上，相对还是比较偏远的）。这里是石景山与门头沟的交界处（通过永定河作为分界）。

2.1.2、板块周边

璟瑞长安在新首钢园北区的内部南侧区域。新首钢园板块的北侧是模式口区域（这里是以八九十年代的老破小和塔楼为主的区域，这里基本是当年首钢相关上下游产业的职工家属区）。并且一路向北是模式口老街区（这里也是有着厚重的历史脉络）。这里和明显开始受到山地的阻隔（属于依山而建的区域），再向北就是森林保护区了。

新首钢园板块的东北侧北辛安区域，这里是以中海寰宇天下系列小区为主，中海一共已经开了五期了，目前东侧还有空地待后续挂拍（小区主打是刚需改善和改善的定位。从当初了7.6万/平米左右，到现在五期7万/平米左右开盘，后来特价房到6万/平米+。再后来5万/平米+的特价房也出现了）。

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新首钢园的东侧是古城区域，这里也是通过整个片区的拆迁，中海进行区域的操盘，中海配建了安置房后，开启了后续周边的中海商品房和写字楼的聚集（这个片区聚集了中海的安置房、中海商品房，中海写字楼）。
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改造前的北辛安区域

新首钢园的南侧是隔着西长安街的首钢园南区（这里目前还是属于待改造升级的片区），北区已经改造完成，后续随着11号线二期的修建，南片区也会逐步进行改造。这里的规划已经完成，分别为国际交流展示区，前沿科技引领区，后工业城市活力区，南侧还有战略留白区（规划图以及与北区一起出了，后续就是慢慢的落地，关键还是缺钱的问题，北区也是趁着冬奥会的东风加速了改造。南区未来大概率还得10年）。

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新首钢园的东侧是隔着永定河+西六环路的门头沟四道桥区域。这里也是空地扎堆+新盘长安华曦府金安卖的还不错（形成了区域的四兄弟），未来接着卖地。

总之：新首钢园北区的北侧是与山紧邻的模式口老破小聚集区域（这里也是历史古道遗迹）。东侧是近十年随着首钢园一起改造升级的北辛安区域，中海一直主导这里从中海的安置房，到中海寰宇天下打造了五期，还有南侧中海写字楼和系列商品房（商品房+安置房+生活配套+中海写字楼聚集区域，目前基本接近尾声了）。南侧是待改造的首钢园南区（属于未来10年，甚至更长时间的事情了--城投也没钱了）。西侧是门头沟四道桥区域（也是新地+新盘区域）

2.1.3、板块内部

这个板块是很典型的新首钢园改造后，南侧区域接着挂拍和改造的区域。这里的改造完成度达到了70%以上（板块的年产值在750亿元左右）。

这里是借着2022年冬奥会的春风，西侧沿河打造成东奥公园，首钢园内部打造成“科技、科幻、奥运、创新、商业、高端产业” 集大成的高端产业综合服务区，聚焦科幻/互联网3.0/AI/航空航天产业，科幻元宇宙企业数量全市领先，打造科技服务、数字经济、现代金融的发展样本。

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