借名买房败诉后能主张共有吗？北京房地产律师支招

【故事情节】

陈女士与陈甲、陈乙、陈丙系兄弟姐妹关系，赵先生系陈甲之子。2001年，母亲陈老太太单位进行集资建房，陈女士与母亲共同出资购买了一号房屋，其他兄弟姐妹均未出资。母亲在世时强调约定房屋归陈女士所有，后母亲去世，陈女士不主张所有权，只主张按照出资比例享有房产94%的份额。陈乙同意陈女士的诉讼请求，但陈甲、赵先生不同意，认为房屋是母亲生前个人合法财产，且母亲有公证遗嘱，将房屋全部份额给了陈甲和赵先生。

【法院评析】

法院经审理认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，陈女士主张涉案房屋由其与母亲共同出资购买，且双方约定涉案房屋归陈女士所有，故涉案房屋由其与母亲共有。首先，是否出资与涉案房屋所有权的归属问题不存在必然的因果关系，即使陈女士在购买涉案房屋时有出资行为，亦不直接导致其对涉案房屋享有所有权的结果。其次，陈女士主张双方约定涉案房屋归陈女士所有，其提交的相关证据内容均为其与母亲是否存在借名买房合同关系，故无论其证据是否成立，从其主张及证据内容中均不能体现双方存在共有涉案房屋的意思表示。再次，陈女士关于与母亲之间存在借名买房合同关系的主张已有生效判决予以驳回，且借名买房合同关系不成立并不能得出涉案房屋系由双方共有之结论。综上，陈女士主张未提交证据证明双方对于房屋所有权权属存在共有之约定，故法院对其诉讼请求不予支持。

【律师胜诉心得】

作为房产专业律师，我们认为本案再次印证了一个重要法律原则：出资不等于享有产权。很多人以为只要出了钱就当然享有房屋产权，这是完全错误的。首先，出资与产权归属没有必然因果关系，出资可能是赠与、借款，也可能是其他法律关系；其次，无论是借名买房还是按份共有，都需要双方有明确的合意，没有合意就不能主张产权；第三，生效判决具有既判力，借名买房被驳回后不能换个案由再起诉。在此提醒广大市民，涉及房产出资一定要有书面约定，明确是赠与、借款还是共同购房，千万不要想当然。如果确实是共同购房，一定要在房产证上登记为共有，或者签订书面的共有协议，明确各自的份额，这样才能真正保障自己的权益。