深圳3月成交量飙升117%，政策刺激7898套交易

最近深圳楼市火了，但火得很反常！

没有出现以前疯涨抢房的乱象，反而呈现出量涨价稳的态势。

深圳3月一二手房成交量狂涨117%，创下近11个月新高，可房价却没跟着暴涨，新房环比仅涨0.2%，二手房环比涨0.4%，刚结束11个月连跌。

过去两年，深圳楼市一直处于调整期，二手房价格连续11个月下跌，成交量持续低迷，很多业主降价抛售都无人问津，刚需持币观望，投资客彻底退场。

可从2026年3月开始，市场突然反转，成交量飙升，但房价却异常平稳，打破了很多人对深圳楼市要么暴涨、要么暴跌的固有认知。而本轮回暖呈现出二手房领跑、新房结构性分化的特征，核心区域逐步从以价换量转向量价企稳，二手房业主报价心态也彻底稳了下来，不再像以前那样盲目降价抛售。

其中二手房成交5071套，环比也上涨116.8%，市场活跃度直接拉满。中原地产监测数据也印证了这份热度，3月在其监测的89个深圳片区中，二手房业主报价上涨的片区从27个增加至30个，上涨片区主要集中在福田、南山、龙华等核心区域。

进入4月，热度还在延续，4月前20天，贝壳深圳合作门店二手房签约量同比增长23%，新房认购量同比增长14%，4月前12天，深圳二手房签约量同比直接暴涨34%，单周环比增长16%，清明假期后，购房需求集中释放，成交节奏明显加快，看房量更是创下近5年最高月度纪录。

而价稳的表现更明显，3月深圳新房价格环比上涨0.2%，是2025年5月以来首次回升；二手房价格环比上涨0.4%。

最关键的就是两大政策，一是分区优化限购，盐田、大鹏新区彻底取消购房资格审核，不用看户籍、不用交社保，想买就能买。

罗湖区、龙岗区等非核心区域，非深户也能买2套，大大降低了刚需和改善的入场门槛。

二是旧改新政发力，3月16日起，新启动的城市更新项目不再强制配建保障房，让开发商降低了成本，超过34个停滞已久的旧改项目重新启动，涉及投资1680亿元，既激活了市场活力，也没有盲目增加商品房供应，避免房价下跌。

除此之外，南山区还推出以旧换新消费券，最高5万元，卖掉二手房买南山新房，还能享受佣金低至1%、楼盘85折等优惠，上线3天就有400多人报名，4组置换单成交，直接打通了换房链条，带动了成交量上涨。

再加上市场监管部门规范价格行为，避免了开发商、业主漫天要价，所以房价才能保持平稳。随着限购、限贷等政策持续放松，深圳二手房流通效率明显提升，大量挂牌房源得到有效消化，市场情绪逐步回暖。

这波成交量上涨，不是投资客炒作，而是压抑了两年的真实需求终于爆发，而且以刚需和改善为主。

刚需方面，深圳作为一线城市，每年都有大量年轻人涌入，结婚、安家的刚需一直存在，之前因为政策限制、市场观望，很多人迟迟没入手，现在政策松绑、房价企稳，这些刚需开始集中入场，主要瞄准龙岗、龙华等刚需片区。

最直观的例子就是龙华幸福城臻园，该楼盘4月开盘推出65-89平方米的刚需户型，备案价从去年的6.46万元/平直接降到4.47万元/平，再加上开盘折扣，65平方米户型折后总价仅244万起，单价不到4万，比周边竞品低1万左右，引来购房者通宵排队，甚至出现秩序混乱的情况，最终65、82平方米户型全部售罄，仅剩89平方米户型可选，足以看出刚需入场的热情。而且这些刚需盘价格亲民，不会推动整体房价暴涨。

4月前海招商海宴府开盘，备案均价14.2万元/平，直接刷新该区域新房价格纪录，108套房源首开售罄；宝安区观潮府冻资客户超600组，远超推出的220套房源。

二手房方面，4月首周，深圳800万以上二手房成交占比环比提升6个百分点，1500万以上豪宅成交占比也提升1.6个百分点。

尤其是优质学区房，回暖势头最明显，福田百花片区作为深圳学区房标杆，聚集了深实验小学、深实验中学等顶级学校，其中国城花园44平方米小户型单价站稳17万元/平，金茂礼都45平方米小户型年后重新站上538万元，较去年底上涨超38万元，购房者多为小孩即将上学的刚需家庭。

龙华红山片区的优质二手房也表现亮眼，卓越皇后道小区本月均价67150元/平，环比上涨3%，89平精装三房总价约495万，业主报价心态坚挺，议价空间很小。

截至3月末，深圳新房库存只有26182套，和2024年同期相比下降51%，和2025年同期相比也下降2%，库存压力大幅缓解，开发商不用再靠降价去库存，价格自然稳住。

而二手房方面，变化更明显，截至3月末，深圳二手房挂牌量同比下降1%，一改此前连续多年同期攀升的局面，实现近年来首次同比收缩。

这背后是业主报价更趋理性，不再盲目挂牌试探市场，部分业主甚至主动撤售房源，再加上成交量提升，二手房议价空间收窄至9.2%。

这种量涨价稳的态势，短期会持续，至少能维持到二季度。

一方面，金三银四是传统销售旺季，市场热度还会延续，4月前20天的成交数据已经印证了这一点。另一方面，政策红利还在释放，旧改项目重启、置换补贴等举措，还会持续带动成交。

但长期来看，不会出现普涨，核心区域、优质房源，因为稀缺性，价格可能会小幅上涨，而刚需片区、偏远片区，因为供应充足，价格会保持平稳，甚至部分楼盘还会以价换量。