梦醒时分：楼市周期已撕裂#155

蔚蓝去年有篇文章：，引来好几个业主的不满，不满的缘由：

房价都跌到这个份上了，还叫我割肉？

楼市旧周期被撕裂

有业主强调，楼市是有周期的，熬过了低谷，才会迎来高峰。

抱着房价始终会涨回来的希望，是大部分业主迟迟没有狠下心卖房的原因。

这话放过去是没错。

但现在楼市的底层逻辑已经发生剧烈变化，剧烈到足以撕裂过去的周期之说。

变化1：高度城镇化

2021年，蔚蓝写过重庆的城镇化率到达65%： 。

2024年重庆常住人口城镇化率已经增长到72.14%，接近发达国家水平，没什么上升空间了。

以前购房需求强烈的主要原因：很多人从农村迁徙到城市需要住房。

2018年，重庆城镇人均居住面积36.53㎡，2024年增长到41.8㎡。

人均居住面积快速走高是城镇化即将见顶的信号：

房比人多，需求减少，无人居住的现房、空房使人均居住面积被动摊高。

变化2：人口负增长

2022年，中国人口负增长，1962年以来首次！

2023-2025年人口持续负增长，国家统计局初步推算2026年人口仍将继续负增长。

人口负增长一旦发生， 是极难扭转的。

20-35岁购房主力人群在2016年见顶（3.28亿），2021年开始加速收缩，到2025年（2.74亿）减少了5400万。

推动国人买房最重要的3个节点：

结婚、生子、改善。

人口原因已大大削弱了前面两个节点。

变化3：供应量到达峰值

2026年4月，重庆贝壳二手房挂牌量突破40万套。

这只是贝壳的数据，全重庆二手房挂牌量至少有50万套。

结果1：供大于求

楼市出现了房改20多年来从未发生过的事情：供大于求，具体体现：

1、存钱买房变成存钱卖房

有些业主卖房后不仅收不到一分钱，还要倒拿钱出来填贷款窟窿，甚至还有贷款卖房平账的极端案例；

2、业主出中介费

业主卖房，不给中介费，转变为全出中介费。

现在哪个业主敢要求净收，八成会遭到中介怼：不出中介费没人帮你卖房子。

部分难卖的房子，业主不仅要给3个点中介费，甚至还要包增值税和个税。

以前业主可是什么税都要买家出。

结果2：总成交量持续收缩

2021年之后，重庆楼市整体成交量呈明显收缩趋势（见下图）。

购房需求确实在减少，经济下滑并非主因，只是加速了这个进程而已。

2023年年初相对2022年整体房价略有回升，但才3月成交量就不行了，这是极反常的现象。

所以蔚蓝从2023年开始劝大家，不好的房子要考虑卖掉。

这种种不寻常的现象，应该引起我们的警觉。

如果你觉得蔚蓝的论点不可信，不妨听听经济学家黄奇帆的观点。

黄奇帆重要讲话：拐点已至

2022年3月，黄奇帆接受《财经》总编辑王波明的采访时，指出楼市出现了十大拐点。

蔚蓝节选其中五个重要拐点内容：

1、人口总量见顶

总人口14 亿是天花板，未来人口会逐步减少；

2、城市化率接近饱和

中国城市化率达到65%，等同于美国、欧洲的75%，往上空间已经很小了。

因为中国城市化率计算方法不一样：中青年没算在内。

3、老龄化加速

房地产周期与人口结构密切相关，中国老龄化不断加速。

2021年老龄化已经达到21%，预计2035年达到30%，需要的新房越来越少；

2022年，重庆中心城区的新房成交套数在2021年基础上直接膝斩，之后再无抬头迹象，精准印证了黄奇帆的观点。

年份

二手房成交套数

新房成交套数

总成交量

2017年

2018年

2019年

2020年

2021年

2022年

2023年

2024年

2025年

4 、人均住房面积到达天花板

2020年，中国人均住房面积50㎡，已经到达发达国家人均50㎡的天花板，就算再有泡沫需求也榨不出那么多了；

5、供应量到达顶峰

老百姓手里既没有自住又没有出租的闲置房占20%，约60亿㎡，开发商手里一年以上没卖掉的现房有6亿㎡。

不到黄河心不死

有朋友问过蔚蓝：为什么不早告诉我这些？这样我就不会亏这么多。

蔚蓝反问：如果2022年听到这些话，你就会信吗？果不其然换来一阵沉默......

人只有亲身经历过房价变化，才能试着相信楼市老周期已经结束了。

现在已经到了黄河，照样也有很多人是不肯相信的。

房价还能涨吗？

2026年，楼市真正走到了筑底年。

房价当然还能再涨，但却是另一种涨法，不可能走老路了。

因为楼市基本面今非昔比。

下一轮，房价会怎么涨，下一篇再聊。

本文数据来源：重庆统计局、国家统计局、锐理数据