番禺老房难卖，万博新房抢疯了，现在换房到底来不来得及。

最近在番禺住老房子的亲戚朋友都在问同一个问题：手里的老房子挂了几个月，带看少，砍价狠，中介说“不好卖”；可一刷万博新盘，悦府110㎡户型说只剩最后十来套，耀胜新世界样板间要排队预约，越秀和臻刚放出三期消息，群里的接龙已经刷屏。不夸张，真有人挂完老房，连定金都没交，就被通知“刚才那套刚卖了”。

我前两天陪表姐去看悦府，她那套市桥2003年的电梯房挂牌320万，挂了76天，终于有人愿意出310万全款，但她没急着签，先跑万博看了三回。她说不是图新，是图“小孩上学不用赶”。东风东路小学分校就在小区门口，校门都开了，不是画在宣传册上的示意图。广雅中学初中部也在建，但小学今年9月就开课，老师是从越秀本部调来的。我们站在校门口拍了张照，发给当老师的表姐夫，他回：“这下踏实了。”

耀胜新世界我去了两次。第一次下雨，从地铁口出来走四分钟，伞都没打开，直接进地下车库再上楼。第二次是晚上，K11 Select还在亮灯，永旺超市里人不少，有推婴儿车买菜的，也有带狗遛弯的，门口还有个艺术展小亭子，放了几张椅子。售楼员说：“这里不靠画饼，靠每天来买东西的人数。”我看了一眼手机，商场APP显示当天客流6.3万人次。

越秀和臻我是在路边看到的。工地围挡很干净，上面写着“越秀开发，2025年交付达标率100%”，旁边贴着穗房预字第20250268号预售证复印件。样板间里，105㎡的四房，阳台全封，厨房大，主卧带独立衣帽间，我拿卷尺比了下，实际能用面积真有137㎡左右。销售说：“送的不是面积，是实打实的墙体里空间。”我没信，第二天查了规划图——得房率确实标的是82.6%，比片区平均高11个百分点。

老房怎么卖？我问了三个中介，说法差不多：2005年前的老楼，哪怕带电梯，现在买家第一句就是“维修基金够不够？”、“有没有动过”。有位阿姨卖洛溪的房，挂牌338万，第三个月降到315万才出手，她说：“不是我不扛价，是挂牌第42天起，每天来电少了两个。”

换房钱怎么凑？我查了广州税务局官网，2025年出的新政：卖掉唯一住房，半年内买新房，契税100%退。表姐卖房收到310万，买悦府110㎡总价638万，光契税就退了近19万。她说这笔钱刚好够交车位，不用再贷款。

时间真卡得紧。4月20号越秀和臻说五一加推，4月24号耀胜新世界发通知，汉溪长隆站上盖那几栋，只剩7套带南向的。悦府那边更直接，销售微信里发：“110㎡主力户型，货量告急，窗口期开启。”没说倒计时，但配了张图，上面标着“2026年4月存量：12套”。

我问销售，为啥不等9月？他说：“上半年业绩压力大，折扣、车位、物业费减免都集中在这会儿。9月新盘一起推，优惠反而散了，选的人多，抢的人也多。”

昨天我翻了下克而瑞4月报告，万博板块一季度新房去化率87.4%，二手次新挂牌量跌了9%。不是没人买，是老房慢慢没人接。有人还在等涨价，但挂牌价每挂一个月，平均降0.8%，比租金涨得还快。

表姐昨天签了悦府的认购书。她没挑最贵的楼层，也没等“最后一套”，就选了3栋中间层，朝南，楼下是小学入口，走路一分半。她说：“不图一步到位，图个心里不慌。”

今天中午我去汉溪地铁站接人，A出口出来，左手是悦府工地围挡，右手是耀胜新世界广告牌，对面公交站牌上贴着越秀和臻的海报。三块牌子，字体都不一样，但都写了“在售”。

我没拍，直接走了。