20万亿！中国或将成全球，乃至人类历史上，首个“城市更新王国”

一个足以改写全球城市发展史的超级工程，正在中国全面铺开。

随着住建部、自然资源部联合印发城市更新项目管理机制可复制经验清单下发，标志着这场覆盖全国的存量改造，从试点摸索正式进入规模化落地的新阶段。多家头部智库与金融机构测算，十五五期间（2026—2030）全国城市更新总投资将突破20万亿元，年均投入接近4万亿；若叠加社会资本与配套产业延伸，实际规模有望冲击35—40万亿。

这不是简单的旧城翻新，而是人类城市文明史上规模最大、覆盖最广、推进最系统的一次空间再造。当全球主要经济体还在零散推进街区改造时，中国正以举国之力深耕存量提质，有望成为全球乃至人类历史上，第一个以城市更新为核心发展引擎的现代化国家。一个属于中国的“城市更新王国”，正从蓝图走向现实。

中国城市发展的逻辑，早已在不知不觉间完成转向。

回溯过去几十年，我们走的是外延扩张之路：圈地建楼、修路拓城，用增量建设拉动城镇化快速推进。截至2025年，全国常住人口城镇化率突破70%，传统高周转开发模式见顶，城市从“有没有”转向“好不好”，进入以存量更新为主的下半程。

这场转型并非一蹴而就。2019年中央正式部署城市更新工作，2021年11月住建部启动首批21个城市试点，历经四年多探索、四批经验总结，从地方试水到顶层设计，从零散改造到系统推进，一套适配中国国情的更新体系全面成型。国务院多次明确，城市更新是新型城镇化的重要抓手，坚持留改拆并举，杜绝大拆大建，走宜居、韧性、智慧的高质量路径。

放到全球坐标看，中国模式更显独特。欧美国家城市更新多以单点改造、小众活化为主，德国、法国年均相关投入不足千亿元；日本老旧街区更新周期动辄十年以上。而中国同步推进老旧小区、城中村、地下管网、历史街区四大工程，五年投入20万亿，覆盖数百座城市、数亿居民，规模、速度、覆盖面均遥遥领先，走出了一条普惠性、规模化、可持续的更新新路。

20万亿资金投向何处，关系到每一座城市、每一个家庭。按照住建部联合权威机构的细分测算，四大领域构成了这场史诗级工程的主体框架。按照机构的测算：

老旧小区改造是最大民生工程，约8万亿资金将用于全国近10万个老旧小区提升，涵盖加装电梯、管网更换、绿化提质、停车扩容，截至2025年底已惠及1.2亿群众，北京劲松、南京锁金村等改造样本，让老居民在家门口实现生活升级。

城中村与危旧房改造投入约2.5万亿，重点消除安全隐患、改善居住条件，深圳大冲、广州猎德等项目，既保障原住民权益，又提升城市空间品质。

地下管网更新投资约4万亿，聚焦雨污分流、燃气改造、防汛排涝，武汉、长沙等城市通过管网升级，大幅提升极端天气应对能力，筑牢城市韧性底座。

历史街区保护活化投入约2万亿，沈阳红梅文创园、芜湖老船厂、苏州彩香菜市场等项目，修旧如旧又注入新业态，日均客流增长超150%，让城市文脉与现代生活相融。

从一栋楼、一条街到整座城，城市更新正以全方位渗透的方式，重塑中国城乡面貌。

四年试点打磨，万千实践沉淀，2026年两部委联合清单的发布，意味着城市更新终于有了全国通用的“操作手册”。这份清单围绕前期策划、标准规范、审批优化、便民服务四大维度，梳理30项实操经验，破解了长期困扰行业的土地、规划、消防、资金等堵点。

北京推行跨部门联合审查，归集碎片化产权统一实施更新，解决老城区产权分散难题；重庆实施审批流程平面化压缩，项目落地周期缩短40%以上；烟台建立历史建筑保护标准化体系，让风貌保护有章可循；武汉在全国率先设立住房和城市更新局，统筹项目推进、产业导入、民生保障，形成“更新—投资—消费”闭环。人民日报多次点赞各地实践，从合肥粮库变商场、郑州老厂变文创街区，到襄阳古城微改造，无数案例证明，这套机制既能提效率，又能保品质、暖民心。

为什么只有中国，能打造出如此规模的城市更新工程？答案藏在独一无二的制度与市场优势里。

中国拥有全球最大的建成区存量，海量老旧小区、城中村、低效空间，构成了世界第一的更新需求池，这是任何国家都无法比拟的基础条件。举国统筹、部门协同、市县联动的体制优势，让政策能快速下沉、项目能连片推进，避免了欧美模式的碎片化与低效化。

资金保障更是关键。中央财政专项支持、地方政府专项债、政策性金融工具、社会资本合作多方发力，为20万亿投入提供稳定支撑。更重要的是，城市更新直击民生刚需：老人爬楼难、雨季积水、配套缺失等痛点，都是老百姓身边的急难事，全民参与、全民受益，让这项工程拥有坚实的民意基础。

20万亿的超级投入，带来的不仅是城市面貌改变，更是经济、民生、产业的全方位重塑。

经济层面，城市更新串联起建筑、建材、物业、文创、家居、新能源等数十个行业，成为稳投资、扩内需、促就业的核心引擎。在地产增量见顶的背景下，每年4万亿的稳定投入，将为经济增长提供持续动力，带动数百万就业岗位。

城市层面，高密度老旧区焕新、地下管网升级、公共空间扩容，让城市更宜居、更安全、更智慧，治理现代化水平显著提升。民生层面，千万家庭居住条件改善，老小区变新家园，幸福感实实在在。

产业层面，传统房企告别高周转，转向运营服务、品质开发；基建企业从新建转向改造运维；文创、康养、社区服务等新业态迎来爆发期。未来十年，城市更新相关产业链将诞生一批新龙头，成为经济转型的重要载体。

必须清醒的是，城市更新不是重复建设，更不是新一轮大拆大建。

中央反复强调，坚持留改拆并举，保护历史风貌，严控过度商业化。未来格局将呈现明显分化：核心城市、重点片区、优质项目优先受益，资产价值与居住品质双提升；人口流失城市、非核心片区，则以基础改造为主，回归居住本质。

长期来看，城市更新不是短期工程，而是将持续数十年的常态发展模式。当增量时代彻底落幕，存量提质将成为城市发展的主旋律，贯穿整个现代化建设进程。

从增量造城到存量更新，从规模扩张到品质升级，20万亿投资拉开的不仅是一个建设周期，更是中国城市发展的历史性跨越。

这是人类城市史上前所未有的实践，是惠及数亿人的民生工程，更是中国为全球城镇化贡献的独特方案。

高楼更宜居，街巷更温暖，城市更美好。一个全新的城市更新时代，已经到来。