居住权人起诉赠与无效为何败诉？北京遗产继承律师深度解析

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房屋赠与合同有效！法院：产权人有权处分，居住权不等于所有权

【案情简介】

李建国与王秀英系夫妻关系，二人共育有一女李红。李建国与前妻育有一子李明。李明与张华系夫妻，李小明系二人之子。2000年8月，王秀英去世。2002年11月13日，法院判决解除李建国与李明的继父子关系。李建国于2023年1月去世。

一号房屋：原为李建国承租的公房，后经房改购买取得产权。该房屋系由原丰台区的二间平房（称为二号房屋）拆迁安置所得。1987年，甲单位对二号房屋拆迁，王秀英、李建国、李明、张华、李小明及李红作为被拆迁人安置到一号房屋。王秀英去世后，一号房屋承租人变更为李建国。

2018年2月6日，李建国与甲单位签订《房屋买卖合同》，购买了一号房屋。2019年2月，李建国取得一号房屋产权证书，所有权人登记为李建国。2021年12月15日，李建国与李红签订《不动产赠与合同》，将一号房屋赠与李红，并办理了过户登记手续。

李明、张华、李小明作为原告起诉要求确认赠与合同无效，认为一号房屋有他们的份额，李建国的赠与行为侵害了他们的所有权。

【双方争议焦点】

原告李明、张华、李小明主张：

一号房屋系李明生父和生母自建的两间私房以及李明与张华结婚后自建的私房拆迁安置所得；

一号房屋房改时使用了李明生母王秀英的工龄，因此该房屋有李明、张华、李小明作为原始权益人的份额及李明继承其生母王秀英工龄的份额；

李建国将房子赠与李红的行为构成恶意处分，侵害了李明、张华、李小明的所有权，赠与合同无效。

被告李红辩称：

李红与父亲签订的《不动产赠与合同》真实有效，不存在无效的情况；

该赠与合同是不动产登记事务中心提供的格式合同，合同注明李建国对赠与的房产享有100%的份额；

2018年房改售房时，只有承租人李建国享有房改购房资格，购房人李建国从未使用已故配偶王秀英的工龄；

李明的母亲王秀英于2000年去世，身边没有任何遗产留给继承人，仅有一套承租的公房，公房的承租权不能作为遗产继承；

李明早在2002年便与李建国解除了继父子关系，三原告不属于李建国的家庭成员，赠与行为并没有侵犯三原告的任何利益；

三原告在一号房屋中享有"居住权"，但其享有的居住权不是无偿使用的，法院判决居住权人要支付房屋使用费。

【法院查明的关键事实】

房屋来源：李建国、王秀英、李明原居住于二号房屋的二间平房。1982年，李明与张华结婚，婚后亦在此二间及另搭建的平房居住。1987年，甲单位对上述房屋拆迁，王秀英、李建国、李明、张华、李小明及李红作为被拆迁人安置到一号房屋。

居住权确认：法院经审理，确认了李明、张华、李小明在一号房屋上享有合法的居住权利，亦确认了李建国与甲单位签订的《房屋买卖合同》不存在恶意串通，侵害他人合法权益的合同无效情形。

产权取得：李建国依据《房屋买卖合同》，依法取得了一号房屋的所有权。2019年2月，李建国取得一号房屋产权证书，所有权人登记为李建国。

工龄使用争议：李明、张华、李小明称李建国购买一号房屋时使用了王秀英的工龄，但未向法院举证。

【法院判决结果】

驳回李明、张华、李小明的诉讼请求。

判决理由：

产权归属明确：李建国依据《房屋买卖合同》，依法取得了一号房屋的所有权。李建国作为一号房屋产权人，有权将房屋处分与李红。

工龄使用无证据：李明、张华、李小明称李建国购房时使用了王秀英工龄，未向法院举证。且即使李建国购房时使用了王秀英工龄，李建国所获工龄政策福利亦系王秀英的财产性利益，并非王秀英在房屋中享有相应所有权份额。

所有权份额无依据：李明、张华、李小明称一号房屋应有其三人相应所有权份额，亦无依据。

居住权不等于所有权：法院已经过审理，确认了李明、张华、李小明在一号房屋上的居住权利，但居住权不等于所有权，不能排除李建国作为产权人的处分权。

【律师提示】

本案典型意义

本案是居住权与所有权区分的典型案例。居住权不等于所有权，产权人有权处分自己的房产。同时，主张房屋存在他人份额需要提供充分证据，否则难以得到法院支持。

核心法律要点

居住权与所有权的区别

居住权是指对他人所有的住房及其附属设施占有、使用的权利，而所有权是指对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。居住权人不能排除所有权人的处分权。

房改房工龄使用的影响

房改房购买时使用已故配偶工龄，所获工龄政策福利系已故配偶的财产性利益，并非在房屋中享有相应所有权份额。主张房屋存在他人份额需要提供充分证据。

拆迁安置房的权属认定

拆迁安置房的权属需要根据拆迁协议、购房合同、产权登记等证据综合认定。被拆迁人享有居住权，但不一定享有所有权。

赠与合同的效力

赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赠与人有权处分自己的财产，赠与合同一般有效，除非存在法定无效情形。

举证责任的重要性

主张房屋存在他人份额需要提供充分证据，否则难以得到法院支持。本案中原告未能提供证据证明李建国购房时使用了王秀英的工龄，也未能证明一号房屋应有其三人相应所有权份额。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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