15部门部署青年发展型城市建设，宿舍型、小户型青年公寓成增量重点

4月22日，共青团中央、国家发改委、住建部等15部门联合印发《关于深化青年发展型城市建设 助力建设现代化人民城市的意见》（以下简称《意见》）。其中，多项政策涉及青年住房与安居。业内人士认为，《意见》首次在中央层面将“青年公寓”建设、城市规划适青化、职住平衡等纳入强制性政策工具箱，预计将对房地产市场的供需结构调整产生中长期深远影响，宿舍型、小户型青年公寓成增量重点。

在提升青年生活品质，焕新城市宜居空间方面，《意见》提出，强化城市规划适青导向。将青年发展纳入城市国土空间规划。指导各地将青年发展需求的相关指标纳入城市体检，在城市更新中，结合实际营造适青化空间。探索对新增青年友好型公共服务功能的项目给予建筑面积、容积率等规划指标支持。结合15分钟生活圈建设，鼓励“青春小店”等发展。在青年就业集中区域、文教医机构周边、轨道交通沿线等根据需要，因地制宜建设宿舍型、小户型青年公寓，降低通勤成本、促进职住平衡。推动城市中心区域存量低效用地再开发，布局一批低成本工作空间、生活居所。

《意见》还提出，深入实施育儿补贴制度，探索住房、出行、消费等多领域联动的生育支持政策。保障进城务工青年随迁子女入学待遇同城化。推广“青年驿站”，稳定和拓展房源，兼顾免费住宿和低偿住宿，升级配套服务，为高校毕业生异地求职提供便利。针对青年不同阶段安居需求，构建服务支持体系。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，将青年发展指标纳入城市体检，是本次政策中具有长期刚性约束的一项条款。由于城市体检结果通常与地方政府考核及后续投资额度挂钩，各地在编制国土空间规划和年度城市更新计划时，必须对“适青化”指标进行量化，例如明确15分钟生活圈内青年服务设施的覆盖率、青年公寓的供应套数等。这意味着，城市更新项目将面临硬性要求。同时，与过去保障性租赁住房主要依靠存量改造、操作口径相对较小不同，本次政策更强调规划指标支持，探索对新增青年友好型公共服务功能的项目给予建筑面积、容积率等规划指标支持。这意味着地方政府在土地出让环节将具备更明确的激励工具。

针对住房与生育联动政策，严跃进认为，未来各地有可能推出如“青年家庭购房优先权、提高公积金贷款额度、进一步减免契税、房贷贴息”等具体细则。而对于随迁子女入学保障政策，他认为将直接增强外来人口在务工城市长期购房定居的意愿。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，《意见》针对青年的住房供给要最大可能“产城融合、职住平衡”，这既是青年们的诉求，也是通过住房空间匹配以降低出行成本、就业成本。其中，在住房领域提出推广“青年驿站”，就是针对青年不同阶段的居住需求，建立成体系的住房供给模式，比如大学宿舍、求职时的青年或人才驿站，多样化的租赁住房，这几类降低初期居住成本，并且不失居住的体面性，培育“先租后买”的消费模式。

对于房企而言，严跃进指出，城市中心区域的存量低效用地（如旧办公楼、老厂房）再开发价值将明显提升，具备商办改租、工业改租经验和城市更新能力的企业将获得政策红利。同时，轨交沿线TOD项目中的小户型配建比例，可能成为地方土地出让中的硬性要求。另外，近期各地积极推进的收购二手房用作保障房，本质上也是围绕青年人需求做文章。此类二手房改造为保障房后，可结合职住平衡要求，打造宿舍型、小户型公寓等精品项目。