深圳楼市“双棱镜”：高端住宅热销，部分新房却在“以价换量”

21世纪经济报道记者 吴抒颖

深圳楼市正在夯实“回暖”的基础。

4月19日，位于深圳前海桂湾的招商海晏府首次开盘。据招商蛇口发布消息，项目首开推盘108套，去化率达9成，全部为建面约139-194平方米的大户型产品，备案均价约14.2万元/平方米。

这是一个高端住宅项目。公开信息显示，招商海晏府备案总价区间为1710万至3124万元，项目认筹201批，相当于2人抢1套房。

这是深圳楼市当前的缩影之一。自从深圳楼市进入理性周期，高端住宅的成交向来是市场的“定心丸”。这是因为高端住宅具备资产配置的特质，购房者购入的逻辑不仅是居住，更是基于保值增值的需求，进而推动这类产品走出独立的成交曲线。

在高端住宅热销的背景下，深圳官方也有意提振市场信心。4月18日起，深圳市南山区正式推出住房“以旧换新”消费券，单套最高可补贴5万元京东电子消费券，真金白银助力市民安家南山。

深圳楼市正在市场和政策的催生下，发生变化。

热度分化

招商海晏府的热销，在市场的预期之中。在出让之时，招商海晏府项目用地就刷新了深圳涉宅用地成交楼面价TOP1位置。

2025年7月14日，深圳前海桂湾片区一宗住宅用地完成出让。这宗地块经过158轮报价后，最终由招商蛇口以21.55亿元的价格摘得，溢价率创下新高，为86.1%，成交楼面价约8.4万元/平方米，成交楼面价超过2015年拍出的宝安区尖岗山地块，刷新了深圳涉宅用地成交楼面价TOP1位置，成为深圳新的单价“地王”。

这就是招商海晏府的前身。时隔9个月入市，招商海晏府的定价也让市场对未来产生了积极的预期。可供对比的是，毗邻这一项目的深业云海湾、天健悦湾府此前新房毛坯限价为9.2万元/平方米，而招商海晏府给足了定价空间，最终高价入市并取得良好的销售成绩，符合市场的期待。

过去这一年，深圳高端住宅频现热销场景。

去年12月初，后海核心区的“深圳湾澐玺”项目开盘首日录得130亿元的销售额，一举创下全国单盘单日成交纪录；12月28日，“中信城开信悦湾”开盘，两小时销售额突破100亿元，其中顶复席位开盘1小时即告售罄，最高单价触及38万元/平方米。

高端住宅项目成为深圳楼市热度的“助推器”的同时，深圳多数项目仍然保持理性销售。

据21世纪经济报道记者了解，除了高端项目以外，深圳多数项目目前热度相对平淡，而且有部分项目在“金三银四”的传统销售旺季进一步下调价格促进销售。

例如曾经引发市场关注的幸福城臻园项目，据深圳住建委官方网站发布数据，幸福城臻园项目3栋住宅楼于2026年4月8日取得预售证，是次开盘共推出217套房源。根据市场信息，幸福城臻园项目推出的房源主要为65平方米、82平方米、89平方米的产品，售价从上一期的单价6.5万元降至4.5万元左右。

一位深圳非核心区域的楼盘销售负责人告诉21世纪经济报道记者，“今年小阳春以来，新房的销售表现主要是以价换量为主，我们的项目每周走量其实也不慢，一周8至10套。不过我们今年开年价格就进行了下调，下调幅度在3%-5%不等，所以才能带动销售的稳定增长。而在没有调价的前提下，则可能要上渠道销售进行返佣，最终也会是以价换量的行情。”

激活需求

市场冷热不均，深圳各区也在助力推动新需求的入市。

据深圳市南山区住房和建设局消息，4月18日起，对于卖掉深圳全市范围内的二手房、买南山新房的置换客户，南山区推出“以旧换新”消费券，最高达5万元。这也是一线城市中首个发放政府补贴购物消费券的优惠举措。

除了消费券补贴，南山区还联动企业推出卖房佣金低至1%、活动楼盘最低85折优惠、水电气过户免费代办、置换过渡期租房0佣金等一系列举措，共同组成升级版的“南山换房易”以旧换新活动。

“以旧换新”活动的确促成了成交。据乐有家发布数据，南山区“以旧换新”上线仅3日，便已吸引了超400名有置换需求的业主报名，并有4组“卖旧买新”连环单交易达成。

新房的热度在政策、房企以及购房者的共同努力下，逐渐回稳，二手房的成交也在理性中逐渐平稳复苏，“金三银四”录得良好成交行情。

据深圳贝壳研究院最新监测，深圳二手房市场在4月上旬迎来全面回暖，多组核心成交数据同步飘红，“银四”行情兑现。据深圳贝壳研究院发布数据，4月第二周（4月6日-4月12日），贝壳深圳合作门店二手房签约量同比增长35%，环比增长16%；若将统计口径拉长至4月前12天，二手房签约量同比增长34%，较今年3月同期亦增长12%。

深圳贝壳研究院院长肖小平分析，4月份深圳二手房成交增长，一方面源于清明假期后购房需求的集中兑现，刚需、改善类客群看房及签约节奏明显加快；另一方面也离不开市场预期的稳步修复，购房者对楼市的信心逐渐回升，推动成交效率提升。

在当前的市场环境下，深圳房企也铆足了劲，准备在成交旺季再添一把火。据21世纪经济报道记者获得信息，由华润置地、招商蛇口双央企合作的深圳观潮已经正式取证，首次推售产品为222套建面约143-536平方米住宅，折后均价约14.2万元/平方米。

深圳观潮项目备案价公布即启动冻资，分户型冻资金额300万元、500万元、700万元，目前前期诚意登记超过800组。

有招商海晏府在前，叠加市场热度延续，深圳楼市小阳春行情仍在持续兑现中。