中金联东科创REIT一季报解读：净利润亏损218.6万元 剩余租期同比降17.45%

来源：新浪基金∞工作室

主要财务指标：收入2715.93万元 净利润亏损218.6万元

报告期内，中金联东科创REIT实现本期收入27,159,316.63元（约2715.93万元），但本期净利润为-2,186,068.49元（约-218.61万元），呈现亏损状态。从利润构成看，亏损主要源于财务费用、管理费用等成本支出较高，叠加营业收入同比下滑的影响。

主要财务指标报告期金额（元）本期收入27,159,316.63本期净利润-2,186,068.49

基金业绩表现：可供分配1984.74万元 实际分配2050万元

报告期内，基金可供分配金额为19,847,429.40元（约1984.74万元），单位可供分配金额0.0397元；实际分配金额20,499,999.80元（约2050万元），单位实际分配金额0.0410元，实际分配金额略高于可供分配金额。这主要得益于调增项中84,208,461.77元的其他调整项（含基础设施基金发行份额募集资金、期初现金余额等），补充了可分配资金。

项目金额（元）单位金额（元）可供分配金额19,847,429.40实际分配金额20,499,999.80

不动产项目运营：出租率95.53%同比降2.24% 租金单价降5.59%

整体运营指标同比下滑

报告期末，基金持有的3个产业园区整体运营指标出现不同程度下滑。期末实际出租面积185,719.35平方米，同比减少2.23%；出租率95.53%，同比下降2.24个百分点；租金单价1.69元/平方米/天，同比下降5.59%；剩余租期707.49天，同比大幅缩短17.45%。

运营指标本期上年同期同比变化（%）实际出租面积（平方米）185,719.35189,961.35出租率（%）租金单价（元/平方米/天）1.691.79剩余租期（天）

房山奥得赛产业园表现最差

分项目看，北京房山奥得赛产业园运营指标下滑最为显著：实际出租面积同比减少2.80%，出租率下降2.81个百分点，租金单价1.14元/平方米/天，同比大幅下降10.94%，剩余租期478.78天，同比缩短24.72%，成为拖累整体业绩的主要因素。北京马坡科技园一期出租率92.14%，同比下降3.50个百分点，租金单价1.47元/平方米/天，同比降3.92%；北京大兴科创产业园表现相对稳定，出租率97.14%，同比仅降0.97个百分点。

项目名称租金单价（元/平方米/天）同比变化（%）剩余租期（天）同比变化（%）北京大兴科创产业园2.191,060.56北京马坡科技园一期1.47北京房山奥得赛产业园1.14

资产组合情况：货币资金占比100% 投资结构单一

报告期末，基金资产组合中货币资金和结算备付金合计3,637,910.83元，占不动产资产支持证券之外投资组合的100%，无固定收益投资、买入返售金融资产等其他投资。资产配置高度集中于货币资金，虽流动性充足，但可能面临资金利用效率不足、收益水平较低的风险。

项目金额（元）占比（%）货币资金和结算备付金合计3,637,910.83固定收益投资00买入返售金融资产00

份额变动情况：份额总额维持5亿份 封闭式运作稳定

报告期内，基金份额总额未发生变动，期初和期末均为500,000,000.00份。作为契约型封闭式基金，其份额在存续期内保持稳定，不存在申购赎回导致的份额波动，有利于基金管理人进行长期资产配置和运营管理。

项目份额（份）报告期期初份额总额500,000,000.00报告期期末份额总额500,000,000.00

风险提示：剩余租期缩短 房山项目租金单价下滑超10%

剩余租期缩短影响现金流稳定性

报告期末整体剩余租期707.49天，同比缩短17.45%，尤其是房山奥得赛产业园剩余租期不足1.3年（478.78天），若未来续租不及预期，可能导致出租率和收入进一步下滑。基金管理人需加强租户维护和招商力度，以应对租约到期风险。

租金单价持续下滑挤压利润空间

3个项目租金单价均同比下降，其中房山奥得赛产业园降幅达10.94%，反映出区域产业园市场竞争加剧或租户支付能力下降。叠加营业成本同比增长2.21%，EBITDA同比下降6.39%，利润空间被进一步压缩，需警惕未来盈利能力持续弱化的风险。

资产配置单一或影响长期收益

基金当前资产组合中除底层不动产外，仅持有货币资金，缺乏多元化投资配置，在市场利率下行周期可能面临资金收益不足的问题。投资者需关注基金未来是否通过资产收购、更新改造等策略提升资产价值和收益水平。

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