2026朝阳豪宅大爆发，老钱慌了~

北京有钱人有个公开的秘密：住在朝阳，但钱一直往外流。

上周中建智地搞了个业主活动，传出来一个数字——太阳宫地块，138套，套均4000万。

我看到这个数字的第一反应，不是兴奋，是惊讶。

中建智地敢在朝阳定这个价，需要很大的勇气。因为在这之前，北京能撑起套均4000万的盘，要么在海淀，要么在西城。

朝阳这个量级的，一直缺位。

然后我缓过来，感慨了一句：朝阳，终于也有这种盘了。

但我今天不想只聊太阳宸园这个项目。

我更想聊的是这件事背后更大的东西：

朝阳豪宅，到底在下一盘什么棋？

01

从2024年开始，朝阳豪宅终于上桌了

这件事要从2024年说起。

北京宸园开盘，朝阳第一次在顶豪赛道里有了真正拿得出手的产品。然后是万吉玖序、紫京宸园、璞樾，一个接一个。

这批盘出来之前，朝阳的高端客户是什么处境？

预算1500万往上，想要新产品，选择少得可怜。

不是他们不想留在朝阳，是朝阳以前给不出足够完整的答案。

这批盘出来之后，朝阳第一次有了留住这批人的底气。

但说实话，上桌是上桌了，牌还不够硬。

北京宸园和万吉玖序进了2025年北京成交金额榜前十，但跟海淀比，体量差距还是很明显。

功德寺双子3月开盘当晚卖了152亿，和樾望雲一个盘全年92亿。

朝阳这批盘加起来，还没人家一个盘多。

朝阳不是没有有钱人。

是这批有钱人的钱，太容易流出去。

02

今年野心更大，朝阳开始抢全北京的有钱人

到了2026年，事情开始不一样了。

朝阳重点拟供地12宗，6宗豪宅地块，永安里、化石营、甜水园、广渠路旧改、酒仙桥、驼房营等等，全在清单里。

在叠加上去年的太阳宫、松榆里，这不是普通的供地节奏。想要完整的朝阳、海淀、顺义豪宅名单关注【小窝新房】公众号加我领取，备注“豪宅”领取。

这是朝阳在把过去十年欠下的产品债，集中在这两三年还清。

更关键的是，每一块地背后，对应的都是一类以前被外区虹吸走的客户。

先看太阳宫0627地块。

138套，打的是海淀的客户。

那批想要顶配教育加好产品的家庭，以前第一反应很容易去海淀。

但海淀的问题也很明显：新房少，选择少，商业氛围不够，产品未必每次都舒服。

很多时候，你买的是资源，不是单纯的居住体验。

这也是很多朝阳高端家庭过去最纠结的地方。

留在朝阳，可能只能接老豪宅。

去海淀、西城，资源够硬，但生活半径换了。

去顺义，产品和尺度舒服，但又离开了主城生活。

我有一个粉丝，预算4000万，住朝青顶流小区，家里两个儿子，就想买一套带学区的好房子。

去年他把十八里店、亦庄、海淀上地、西城几乎都看遍了，最后犹犹豫豫买了京华玖序。

不是玖序不好，而是他住惯了朝阳。

但凡太阳宸园早点出来，他根本不用非得搬去西城。

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说白了，朝阳有钱人的钱，一直在往外流。

这就是太阳宸园真正要解决的问题。

它不是说朝阳教育超过海淀、西城。

而是说，如果一个家庭既要教育，又要新产品，又舍不得朝阳的生活半径，朝阳终于能给出一个像样的答案。

这才是太阳宸园真正的意义。

不是多了一个4000万的盘，而是朝阳补上了自己的天花板。

再看松榆里地块。

懋源50.24亿拿下，溢价率18.21%，楼面价6.21万/㎡。

东三环，打的是顺义的客户。

顺义这几年为什么能虹吸那么多朝阳客户？

不是简单因为低密，真正厉害的是产品代际。

大阳台、超大赠送，那种主城很难给到的尺度感，才是顺义最能打的地方。

很多人不是非要去顺义。

是他们在朝阳找不到这种产品。

所以顺义最狠的地方，不只是抢走了客户，而是先把一批北京高改客户的审美往前推了一代。

懋源要做的，就是把这种感觉塞进东三环。

如果这件事成立，那批“不是非要去顺义、只是在朝阳找不到这种产品”的客户，就没有理由再往东跑了。

再看化石营、甜水园、永安里旧改地块。

二、三季度上市，打的是环线的客户。

丰台这几年太平桥、万泉寺、丽泽这些线，吃的是一套很清楚的逻辑：

好环线，主城感，新产品。

它接住了一批不想离开主城、但又想要新产品的高改客户。

化石营这几个地块出来以后，这套逻辑朝阳也能讲了。

三条线，三类客户，朝阳同时在抢。

这件事真正厉害的地方，不只是朝阳内部的存量竞争，而是朝阳在把全北京的高端购买力，往自己桌上拉。

03

供应越多，越要挑

但有一句话要说在前面。

朝阳供应大爆发，不代表朝阳所有贵盘都值得买。

恰恰相反，供应越多，越要挑。

那些过去靠“朝阳就这些选择”撑起来的稀缺溢价，正在被这批新供给一点点拆开。

买房人已经开始重新算账：

同样1500万到4000万，我为什么还要接一个旧答案？

这个问题一旦问出来，分化就开始了。

新产品抢老地段的客户，强赠送抢旧户型的客户，只靠老故事撑价格的房子，接下来会越来越难受。

不是它们突然不值钱，是买房人的参照物变了。

以前你可以说：朝阳就这些选择。

现在不一定了。

朝阳这轮变化，说到底就一件事：它开始认真争那批最有钱的客户了。

以前这批人会往外跑，现在朝阳想让他们留下来，甚至想把已经跑出去的人再拉回来。

野心不小。

但能不能接住，还要看这批地最后交出来的产品是什么水平。

朝阳豪宅的牌，已经发出来了，就看谁真能坐上桌。

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