北京房产律师：姐妹借名买房起纠纷，法院判必须配合过户

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

引言：2015年，姐姐看中一套房，但因社保不足无法购房。

母亲提议：“用妹妹名字买，算陪嫁房。”

妹妹当时同意，还配合签了网签合同。

6年后，妹妹反悔：“房子是我的，不给！”

姐姐夫妻起诉要求过户，妹妹坚称“只是借住”。

法院最终认定：双方存在口头借名买房协议，必须配合过户！

这是一起典型的亲属间借名买房纠纷，虽无书面合同，但凭借完整证据链，原告成功维权。

一、案情还原：一套陪嫁房，引发姐妹对簿公堂

本案核心人物关系如下：

林雪（化名）：原告，姐姐；

林霞（化名）：被告，妹妹；

张磊（化名）：林雪丈夫；

李梅（化名）：姐妹母亲；

王芳（化名）：张磊母亲。

关键事实：

2015年9月，林雪与丈夫刚结婚，想买房安家，但个人社保未满5年，不具备购房资格；

母亲李梅提议：用有购房资格的妹妹林霞名义买房，作为女儿陪嫁；

林雪与卖家签订《房屋买卖合同》，约定总价148万元，并支付定金5万元；

合同补充条款明确：“乙方有权将产权过户到指定人名下”——为借名预留空间；

因政策要求，网签及贷款必须以林霞名义办理；

首付款52万元由母亲李梅支付，贷款100万元以林霞名义申请，但还款银行卡由林雪持有，每月还款均由林雪账户支付；

2017年，张磊母亲王芳转账40万元至林霞贷款账户，用于提前还款；

房屋交付后，林雪夫妇直接入住，未装修，并缴纳物业费、供暖费、停车费等；

房产证、购房合同原件均由林雪保管；

2017年，林霞在微信中对母亲说：“能不能把房子过户？我得申请公租房……”

母亲回复：“你姐舍不得卖，等9月再说……”

2021年，林霞拒绝配合过户，林雪夫妇无奈起诉。

林霞抗辩理由：

双方从未约定借名买房；

林雪婚后已是京籍家庭，完全有资格购房（其夫名下仅一套房）；

所谓“出资”只是代付居住费用；

房产证登记在自己名下，就是所有权人。

二、法院如何认定？三大关键证据锁定借名事实

1. 出资主体清晰：妹妹一分未出

定金、首付款、全部月供、提前还款，均由林雪或其家人支付；

林霞从未偿还任何贷款，也未承担任何购房成本；

法院认为：若仅为“借住”，不可能长期承担全部房贷——不符合常理。

2. 实际占有与权益控制：姐姐是真正业主

自交房起持续居住6年；

缴纳所有物业、能源费用；

持有房产证、购房合同、贷款合同等全部原始文件；

法院指出：若房屋真属林霞，重要权属文件不可能长期由姐姐保管。

3. 家庭证言与聊天记录：印证借名合意

母亲李梅出庭作证：购房是为林雪陪嫁，因资格问题才用林霞名字；

张磊母亲证实：曾转账40万帮女儿女婿还贷；

微信记录显示：林霞曾主动提出“过户”，侧面承认非真实产权人。

✅ 法院结论：

虽无书面协议，但综合出资、占有、证言、行为等，双方存在口头借名买房合同关系，具有高度可能性，依法予以确认。

三、判决结果：全面胜诉，房屋即将归姐姐夫妻所有

法院判决：

林雪、张磊代林霞向银行清偿全部剩余贷款本息；

银行配合办理解除抵押登记；

林霞在解押后10日内，协助将北京一号房屋过户至林雪、张磊名下。

这意味着：

姐姐夫妻合法拿回属于自己的房产；

妹妹6年“名义产权人”身份终结；

借名买房协议获得法律强制执行力。

四、律师点评：胜诉靠的是“证据闭环”

✅ 关键一：保留所有出资凭证

从定金收据、首付款转账、每月还款流水到提前还款记录，形成完整资金链。

✅ 关键二：实际控制房屋并保留凭证

居住+缴费+持有房产证，证明“实际权利人”身份。

✅ 关键三：争取关键证人出庭

母亲、婆婆的证言，极大增强了借名合意的可信度。

✅ 关键四：利用对方自认证据

微信中“能不能过户”的表述，成为击破“从未借名”谎言的利器。

给借名买房者的建议：

即使是亲人，也尽量签订书面借名协议；

所有款项通过本人账户支付，备注用途；

保留全部原始文件（合同、房产证、发票）；

若对方配合，可录音或微信确认借名事实；

一旦具备过户条件，立即起诉，避免对方反悔或设置抵押。

【本文由房产律师靳双权团队撰写，旨在分享亲属间借名买房确权成功经验，不构成具体法律建议。如您有类似需求，欢迎联系我们制定个性化维权方案。】

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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