前海招商海晏府开盘卖了9成，压力给到“观潮府”？

4月19日，前海招商海晏府开盘选房，据开发商海报消息，卖了9成！

项目位于前海桂湾，本次一次性拿证共151套住宅，全部是建面约139-194㎡大户型，首批选房房源108套。

海晏府备案均价约14.2万，定制化精装交付，单价区间12.34-16.12万，总价区间1710-3124万。海晏府给出了约93折的优惠，折后均价约13万/㎡。本次推售108套，认筹201批，相当于2个人抢1套房。

这一价格水平显著高于前海目前在售新盘。

今年3月加推的前海时代三期尊府备案均价为10.22万元/㎡，海晏府均价高出约4万元/㎡。

对比2023年入市的深业云海湾、天健悦湾府（限价9.2-9.7万元/㎡），价差更是达到4.5万-5万元/㎡。

而招商的另一个“地王”项目——深圳观潮，即将在这周末开盘选房，珠玉在前，压力一下给到同为招商品牌的宝中观潮府。

据克而瑞好房点评网平台显示，观潮府位于宝安区金科路与海天路交叉口西南200米，是招商联合华润置地“双央企”打造的豪宅项目。

观潮府是否值得入手，需结合个人需求、预算和偏好综合判断，以下是其优缺点分析：

优点：

1. 稀缺海景资源
   项目位于宝安中心区南街坊，东南向可俯瞰前海湾、欢乐港湾“湾区之光”摩天轮及前海城市天际线，西南向可观大铲湾腾讯“企鹅岛”海景，是宝安中心区少有的能实现一线海景视野的住宅项目，景观资源稀缺且不可复制。

2. 低密小高层设计
   容积率仅3.4，楼栋为22-24层小高层，相比周边动辄5.0以上容积率的超高层住宅，居住密度更低，空间更开阔，居住舒适度更高。

3. 高得房率与户型设计
   采用新规设计，所有户型实现独立电梯入户，南向面宽达14-20米，配备7.8-9.7米宽景阳台，部分户型采用270°转角飘窗设计，得房率接近100%，空间利用率远超传统豪宅。

4. 纯粹圈层与私密性
   首推产品最小143㎡起，主力户型为188-260㎡，还有500㎡顶复产品，圈层纯粹，电梯配比上做到2梯2户或3梯3户，实现一梯一户，私密性极强。

5. 双央企品质背书
   由招商蛇口与华润置地联合开发，两家央企在豪宅开发领域经验丰富，项目品质有保障，交付和后期物业服务更有保障。

6. 顶级配套资源
   与欢乐港湾仅一街之隔，周边壹方城、深圳书城湾区城、宝安青少年宫、湾区之声演艺中心等地标环绕，商业、文化、休闲资源高度集中，生活便利性极高。

缺点：

1. 噪音影响
   项目西侧紧邻广深沿江高速，部分楼栋（尤其是西侧楼栋）可能受高速噪音影响，低楼层或靠近高速的户型噪音问题可能更明显，对噪音敏感的人群需谨慎选择。

2. 海景视线受限
   因限高80米，低楼层可能无法越过周边建筑遮挡看到海景，需选择中高楼层才能享受一线海景视野，购房者在选房时需仔细确认视线通廊。

3. 地铁出行不便
   距离5号线宝华站约850米，11号线宝安站约1.2公里，1.7公里外的临海站更远，对于依赖地铁出行的家庭，步行距离较远，通勤便利性相对较低。

4. 学区积分紧张
   小学学区为海韵学校（小学部）、宝安小学、海裕小学共享学区，初中学区为海韵学校（初中部）、海天学校（初中部）、海旺学校（初中部）等，海韵学校小学部需提前约8年、初中部需提前约10年买房才能满足最低录取要求，对有适龄儿童的家庭入学竞争激烈。

5. 价格门槛高
   吹风价13.09-15.38万/㎡，已突破宝安中心区新房价格天花板，总价门槛较高，143㎡户型起步总价约1800万，对预算有限的购房者压力较大。

尽管有“双央企”的品质保证，但是房子好不好并不是绝对的。

若是预算充足、追求一线海景、低密居住环境和纯粹圈层的买家，且对噪音和地铁出行便利性不敏感，观潮府是值得入手的优质选择，尤其适合长期自住或资产保值需求。

若您是刚需首置、预算有限、对噪音敏感或急需解决子女入学问题，则需谨慎考虑，可结合其他性价比更高的项目综合评估。