珠海楼市：已经砸不动了

谁能想到，今年关于楼市最大的新闻，竟然来自深圳某盘，许久未见的上百人连夜排队抢房“重出江湖”了，人多到现场都失控了，保安还拿辣椒水驱赶想要买房的人，这你受得了吗？？？

阿甘生从侧面了解了一下，这个盘去年备案价还要去到6万多/平，据说打完折卖5万多/平，据说成交量也不是很理想，但这次直接把价格下放到3万8/平起，而且是小户型，上车的门槛低，与周边在售新房相比，单价低约1万元/平方米，总价门槛下降50-100万元，这不，就因为这事，一下子就这样火出圈了。

抛开这喷辣椒水不说，事实证明，只要楼盘位置不差，房价足够便宜有吸引力，还是会有人买房的，这点大家认同吗？

但这个“足够便宜”也要看它放在哪个地方了。

你就比如珠海白蕉也有某新房，房价从高峰期的1万6千多/平，跌到单价卖5字头、6字头/平，从销售的朋友圈以及网签情况可以看出，就那怕现在跌到6千多，白蕉的房子仍旧不太好卖。

包括像金湾某盘，高的时候卖到2万3/平，现在9千多起，我看了一下，成交量也是不多。

而在珠海关于这样的项目，其实并不少，价跌下来了，仍旧问的人都不多，就别谈看房成交了！

这也说明，大家现在买房选筹更理性化了，不像以前那样，一听说有个盘价格有性价比了就跑过去买了，现在的大家更注重的是，地段、地段、地段！！！！

其实近几年以来，每当我打开社交平台，或者是打开珠海微房产的后台时，总有一些人在高谈唱衰珠海楼市。

不管他们怎么说，大会开完，对于珠海房价接下来的走势，有人看涨，有人看跌。

我是觉得不管这个市场如何争论不休，一个摆在眼前的事实是：商品房的本质属性、珠海的城市禀赋、稀缺的土地资源与不可复制的核心配套，都决定了一个颠扑不破的真相：珠海的房价，不管怎么调整，都不可能降到人人都能买得起的水平。

大家买房，买的从来都不是钢筋水泥堆砌的空间，而是房子背后绑定的教育、医疗、商业、交通、产业等核心城市资源。

而这些核心资源，天生就是稀缺的、不可复制的，这就决定了绑定这些资源的优质房产，永远只能被少数人拥有，永远不可能降到人人都能买得起。

并且

不论外界如何纷乱，珠海买房需求其实一直都存在着。

只是大家变得更谨慎了而已。

而且有一样东西可以确认的是，单看数据，很多人会觉得珠海楼市 “跌惨了”，但恰恰是这场持续近 5 年的深度回调，已经把珠海楼市的泡沫几乎彻底挤干净，让房价跌到了 “砸不动” 的成本红线。

但像珠海核心地段那些具备成长性和流通性的好房子，仍旧是中产及以上阶层所追求的硬核资产。

不仅如此，现在就连上面也是一直在想方设法的让我们进场买房。

看这近期的动作，就能看出来。

这不，珠海继官宣存量商业、办公可改建酒店后，昨天又有新政策出台了，那就是珠海的商业、办公、旅馆、厂房、仓储、新型产业用房（研发设计用房）、科研教育等非居住存量房屋可以申请改建为保障性租赁住房。

这在我看来，有点像借鉴类似新加坡的“双轨制”住房体系，

一来是，让商品房回归市场规律，允许其价格在合理范围内波动，并通过相关税收、土地收益等，反哺保障性住房的建设。

其次是，大力建设封闭流转、价格可控的保障房，以市价的40%-60%提供给真正需要的新市民和中青年群体。

说人话就是，有能力的人买房改善，让暂时买不上房的人通过保障体系实现安居。

看到这，大家是不是想问，如果珠海保障房建多了，是不是会影响珠海正常商品房的价格？

在我看来，这个其实还真不一定。

你看地就这么大、建材、工人的总量始终还是很有限的，保障房占用越多资源，商品房的地就越稀缺、各方面的成本也越高，价格说不定还会反其道行之。

其实保障房对于市内的一些房子，我觉得影响不了太多，真正受影响的是郊区与老破旧的房价，而非核心资产。

比如，决定房价的不是人口总量，而是人口与资源的流向，好的城市、稀缺的地段，永远有人愿意用真金白银投票。

对此，大家是怎么看的？