邦泰观山川，值得买吗？

作为照母山花沟板块第一个楼盘，邦泰观山川大家可谓强势期待。

这个板块也是两江新区剩余少有的相对完整的留白地，十分稀缺。在照母山和园博园中间，综合居住环境也很好，24年8月整体板块有调过规，住宅用地都有接近1500亩，整体有20多块地。容积率从过去的1.14-1.8调整为1.3-1.5，整体容积率非常低密，比老照母山的容积率大幅降低，居住舒适度更高。

另一块留白地是中央公园和园博园板块中间的位置，就是5号线甘悦大道和玉河沟站附近。

后来25年10月又调了一次规，把住宅用地和学校用地位置有变化。

整体花沟板块被花园环抱，被金渝公园和园博园公园包围，中间有规划商业，书包，完整的低密宜居大城。金渝公园按规划打造的非常漂亮，公园总面积90公顷，也非常大。

因此花沟板块极具想象空间，我们可以把名字取得更大气一点，叫做：花沟新城。

邦泰25年9月拿地，楼面价8200元/㎡，容积率1.7。招商+康田同年12月拿了块地，楼面价8000元/㎡，容积率1.5。从地理位置角度来讲，邦泰地块位置更靠近轨道站和老照母山核心区，但招商地块位置更安静一点。

扯了一半天，才交代清楚宏观背景。

那么，邦泰观山川，值得买吗？

先讲优点，有如下4点：

第一，大板块不错，第一个吃螃蟹

照母山位居两江新区几合中心，所以过去叫宇宙中心照母山，但是照母山核心已经8年没有新增土地供应了。剔除爱琴海板块的，龙湖、金茂、华润，但这些房子很多总价都是500万起。

邦泰也是第一个300万级可以上车的新盘。

照母山已经不是新区了，发展十几年了，很多房子其实房龄老了，而且很多都是刚需高层，密度并不低，洋房、大平层低密度房子是极少的。但这些人是吃了上一波房价上涨的福利的，他们喜欢照母山，离不开这个地方，过去因为照母山没有新项目，大家只有继续往北走，买中央公园、礼嘉、甚至蔡家，但是现在有了，压抑的需求集中爆发，单是照母山的这些客户基数就已经足够庞大了。

而邦泰是第一个吃螃蟹的，我当时就说这块地被严重低估，现在被验证了。

这些开发商的利润肯定是客观的，我们看售价除以地价的倍数就可以看出，而且关键流速还很快。这是好事情，上一篇文章有讲。

第二，邦泰的位置不错

邦泰是离照母山核心目前最近的一块地，离湖霞街轨道站很近，这肯定是优势的。

第三，照母山产品的代际差优势

照母山最新的产品就是三代宅了，壹号半岛、舜山府、尘林间，要么位置不好，要么价格很贵。

从产品的角度，邦泰是新规，产品是有代际差的，得房率更高。

确实邦泰100亩大盘，1.7容积率，全2T2户纯板式，很舒适。

小区不论是大门、园林、车库、外立面，都还是可圈可点。

小区总共19栋楼，小高层，大多16+1层，大面积的24层。

再看看户型，虽有些瑕疵，但也说的过去。

125平户型，外围吸灰，噪音影响，标准四房布局，但承重墙较多，影响改造可能性。

139户型有两种，一种是L厅设计，一种是端厅设计，端厅户型确实可以，但价格要贵一些，这个户型我还比较推荐，也没那么吵。

189户型，270度环幕，3.25米层高，客厅挑高6.5米，户型也还可以，动静分区，而且四个卧室一边两个，私密性还行。

225户型，空间尺度相较189户型，布局差不多，只是尺度更大。

还有少部分顶跃户型。

第四，书包优势

这个优势也很明显，博雅小学+一双，成绩口碑都很好，而且确定性很高。花沟后面的地块有可能是，按规划八中或者南开的书包，但什么时候建好，不确定。

再讲缺点，缺点也很明显，有如下4点：

第一，负面因素太多

金渝大道主干道，新修的高架桥马路，噪音影响。然后高压线、加油站，垃圾站。

大家不要忽视噪音的影响，我举个例子，礼嘉两江昱湖壹号萃峰组团，高峰期价格也很贵，甚至当时还要交房产税，抢着买。但后来大家入住，发现太吵了，也是挨着金渝大道，价格后来又下去了。

邦泰谨防成为萃峰2.0。

第二，价格贵

125报价2.25W单价，总价280万起。139报价2.4W，189和225报价2.8W。

我觉得这个价格是有点贵的，不晓得开盘价格会不会降一点点。

项目很有信心，对标壹号半岛并不贵，但是你的位置，居住环境，能和壹号半岛去比吗？

但是对比周边的壹号湖畔、兰亭序价格还是要贵不少。邦泰的口碑也有待验证。确实第一个吃螃蟹，享受了一定溢价。

第三，后续施工持续噪音影响

花沟板块，后面还有20多块地，且现在拿地的速度比较慢。也就是说邦泰第一个交房之后，都要受到周边楼盘施工噪音的影响和粉尘的影响，大货车来来往往。

第四，花沟后续竞品的冲击

现在邦泰第一个吃螃蟹，但是花沟后面还有20多块地呀，而且后面的地一定要更安静一点。后面冲击大了，或者市场持续不好，那第一次买在高位就有点痛。

但无论如何，邦泰开了一个好头。开发商能赚钱，照母山可以卖这么贵，那核心区是否价格也该涨涨，拉动重庆的整体房价往上走。

邦泰卖这么贵，关键还卖的好，还要排队办卡。

而且因为太火，还要集中摇号开盘，要知道，重庆好久都没有集中开盘的楼盘了。重庆市场都忘了火热抢房的感觉。

综上，邦泰观山川，自住可以买，但也尽量买139的户型，其他户型不建议，因为目前没得选，要么就等，比如等等招商，让子弹先飞一回，不要着急。

TZ肯定是万万不建议的，价格透支，未来竞争压力也不小，位置不算太好，且空窗期长，非精装修，前期压力比较大。

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