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世华泊郡

世华泊郡这次国资委的房源有256套，价格比年初那会传的还要低，根据目前的市场消息，这批房源的单价大约在4.7万-5.3万之间。同小区二手房：目前挂牌价普遍在6万-7万，部分优质房源甚至更高。

最近新北苑国资委的世华泊郡又双叒叕来消息了。一共256套房源，预计本月开盘，目前正在筹备阶段。这次是真的要来了。想了解详细动向的小伙伴可以私信我进群，有情况，我会第一时间通知。

这批房子本来去年3月份那会就说要对外出售，后面因为定价太低被新北苑业主举报扰乱市场，最后不了了之。期间也有很多粉丝询问什么时候能开盘，可惜一直都没有消息。希望这次是真的来了。
这个价格意味着啥？

看看往年价格情况

2014年，整个世华泊郡小区的二手房成交均价是40015元一平米；

2017年，整个世华泊郡小区的二手房成交均价是77990元一平米；

2022年，整个世华泊郡小区的二手房成交均价是84415元一平米；

2025年，整个世华泊郡小区的二手房成交均价是60816元一平米；

从上述价格可以看出，世华泊郡从2022年历史最高点的84415元一平米，到国资委这批房源的5.3万。降了有37%。

这并不是开发商跑路留下的烂尾楼，而是“国有资产”。

简单来说，当年朝阳区政府（具体操盘方是朝保发）在建设世华泊郡时，预留了几栋楼作为国有资产，一直空置到现在。这次是国家决定“落袋为安”，通过阿里或京东法拍平台进行处置。

这已经不是第一次了。去年的晨光家园、前年的中铁国际城，都是这么处理的。国资出手，讲究的就是一个“回笼资金”，所以定价通常都很“实在”。

这也是为什么大家看到这批房源价格普遍比二手房低，而且还是现房即住的原因。

项目信息

北京朝阳北苑世华泊郡是北京城建开发的高端社区，2013年一期交房，周边配套齐全，有幼儿园，距离13号线北苑地铁站1300米左右。

高板楼社区，两梯四户，小区绿化率高，中间有一个下沉式的花园。小区居住人员素质高，多数都是计算机技术型人材，物业管理严格，五星级物业，内部配有健身设备和休息凉亭。人车分流的社区出行居住安全放心。跟周边小区对比属于中高端的社区，户型分布合理，置换刚需都可以选择。

项目介绍：

容积率：2.72

绿地率：60%

产权年限：70年

建成年代：2013 年

总住宅楼栋数: 17 栋

总户数：2404 户

面积区间：61/65平一居，82/87/95/106平两居，120/128平三居

得房率：77-80%

产品形态：洋房 | 高层

梯户比：洋房 | 一梯三户 高层 | 两梯四户

供暖类型：集中供暖

用水用电：民水民电

车位数：3100（地下车位租金约70 0元/月）

物业费：2.98 元/㎡

物业公司：北京城承物业

装修：毛坯

在售楼栋：

3栋洋房：9、12、 14 号楼

4栋高层：10、11、13 、15 号楼

开发商：北京城建投资发展股份有限公司

是当年留下来的备用电路，一直没通过电，也会有购房者介意，介意的话慎选。

国资委推出这批房源多少存在一些不利因素，当然，价格也确实便宜。

南侧的一排楼正对着奥运会时期留下来的高压线，9号楼面前正对着一个高压塔，12号楼左前方斜对着一个高压塔，13号楼正前方有两个高压塔。

南侧的楼距离在建的地铁13号线拆分B线轨道不远，可能存在噪音和震动问题。

地铁这边后面会加装隔音罩，到时候自己再换一个好点的窗户，影响应该不大。

户型情况

59㎡一居、81㎡南北两居。但要注意，这几栋洋房不通地库，这点比较减分。

小户型（9/12/14号楼）：

主力户型（13号楼）：88㎡全南两居、90㎡南北通透小三居。这是本次的“王炸”户型，电梯直通地库，但数量最多，竞争会非常激烈。
大户型（10/11号楼）：106㎡两居、120㎡三居，适合改善家庭。69平一居室，分布在11号楼，1单元22层，2单元27层。2梯4户，电梯直通地库。

59平一居室，分布在9-12-14号楼，总高4-6层，一梯三户，但是不通地库。

其中12号楼是全空的，总高4层，两个单元，每个单元一层就一户哈。

9和14号楼只有少量房源，其余都是有人住的二手房了。

81平南北通透两居室，全明格局。分布在9-12-14号楼，总高4-6层，一梯三户，但是不通地库。
其中12号楼是全空的，总高4层，两个单元，每个单元一层有两户。9和14号楼只有少量房源，其余都是有人住的二手房了。

8平南向两居室，分布在13号楼，两个单元，总高16层。2梯4户，每个单元每一层有两户。电梯直通地库。整栋楼都是全空的。这个阳台是方正的。89平南北通透小三居室，中间户，分布在13号楼，两个单元，总高16层。2梯4户，每个单元每一层有两户。电梯直通地库。整栋楼都是全空的。90平南北通透小三居室，把边户带明卫（东边户和西边户），分布在13号楼，两个单元，总高16层。2梯4户，每个单元每一层有两户。电梯直通地库。整栋楼都是全空的。106平南北通透两居室，分布在11号楼，1单元22层，2单元27层。2梯4户，每个单元每层有两户。电梯直通地库。

87平南向两居室，分布在10号楼，两个单元，总高27层。2梯4户，

每个单元每层有两户。电梯直通地库。这个阳台是圆弧形的。

只有少量房源。

120平南北通透三居室，分布在10号楼，两个单元，总高27层。2梯4户，每个单元每一层有两户。电梯直通地库。

房源都是10层以上的，10层以下都是有人住的二手房。

小区园林

这次推出的房源主要集中在小区南侧，也就是小区里的回迁房楼栋。

这里有一个非常关键的区别，大家一定要看仔细：

维度

北排（普通商品房）

南排（本次国资房源）

视野

南向看小区花园，视野开阔

临街，部分楼栋（13号）正对高压线，南向视野受阻

公共区域

单元大堂和楼道全贴瓷砖

大白墙，装修档次相对普通

电梯

品质较好

品质尚可，但不如北排

这批房子虽然房本上写的是商品房，但实际居住体验更接近小区里的“回迁房”属性。如果你对高压线、临街噪音非常介意，那这几栋楼（尤其是13号楼）劝退。

但如果你是刚需自住，对价格敏感，那这几栋楼的性价比就非常高。

小区2014年交房，基本都是20多层的高板楼，也有5层的小洋房。小区北侧是商品房，南侧有6栋回迁房。商品房和回迁房最直观的区别就是楼道装修，商品房是瓷砖，安置房就是白墙。

小区品质不错，绿化率高达60%。小区是人车分流，中间有超大花园，还有下沉广场。小区里有两个主题园林，整个小区园林面积有近8万平，老人遛弯、孩子玩都方便。园林由东侧的art-deco主题园林逐渐向西侧的自然主题园林过渡，随着简欧装饰主题风格的叠水、下沉式广场往自然主题风格的坡地草坪、交互区、休息区延伸，动静有别，相得益彰。和商圈内的小区相比，本小区的花园景观具有优势，使空间具有灵动感，给人较好的居住体验。内部环境整体感受很不错，非常舒服，院落很大。物业管理也比较到位，会定期清理园林，楼道和公区也都比较干净。

周边配套

周边大型医院为距小区3公里的航空总医院。航空总医院是三甲医院，拥有一个总部、四个门诊部和四个社区服务站，专业设置齐全，下设47个临床、医技科室。肩负着大型飞行试验的医疗保障和周边100余万居民的医疗保健任务。但小区没有社区医院，小病就医依赖与周边的小诊所或其他社区医院。

世华泊郡小区位于朝阳区新北苑板块，北五环外。整个板块内部都是2010年以后的改善商品房，板块比较纯粹，在北京这类纯商品房板块是极度稀缺的。

小区步行到北苑地铁站约1.3公里，需要18分钟，骑单车只需要6分钟，地铁13号线+5号线双轨环绕，虽然距离地铁稍微有些远，但北侧紧挨着朝阳外国语学校来广营校区，整体位置相当不错。

新北苑板块早期发展的定位是北部职住平衡的改善板块，串联西二旗和望京等多个产业片区，地理位置优越。

教育配套：小学、初中和高中都是隶属于朝阳区教委的“九年一贯制”公立学校——朝阳外国语学校来广营校区，正对北门。这里的教学质量备受家长们的认可，是朝阳区小升初接收“推优生”的重点校之一。

此外还有朝花幼儿园（普惠），唐纳双语幼儿园、花家地实验小学北大化工附属小学、北苑小学、北苑中学、第八十中学等等多所重点学校，为孩子们提供了优质的教育资源。

商业配套，华贸天地是一个7万平米的大型综合购物体，在这里逛街、购物、影院、娱乐休闲基本还是能够满足的。

2023年9月份，北苑地铁站边上的龙湖北京北苑天街正式开业。北苑天街是龙湖在北京运营的第八座天街，朝阳区第二座天街，项目总体量12万平方米，比华贸天地要大了不少。

医疗配套：朝阳区妇幼保健院（最近全科医院）就在国际城小区东南角。

生态环境：小区周边的公共配套有:清河营郊野公园及立水桥公园，距离小区分别为1.7公里及1.8公里。清河营郊野公园:种植了种类繁多的常绿、落叶乔木，开花灌木，地表植被花卉等植物。有一片不大的水域，被两道石级分成三个水面，水面上偶有野鸭和大鹅游弋，是带孩子的游人愿意驻足的地方。小区周边公园等公共设施距离小区较远，不是购买本小区的重要关注点。

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