长春市2026年二季度价值区域研判报告

01.

核心结论与评级

second quarter of 2026

总判断：长春楼市处于"筑底复苏、结构分化"阶段，二季度区域价值呈现"核心强化、外围承压"格局。全市库存去化周期（12个月口径）约31.9个月（克而瑞，2026年3月），显著高于行业合理区间（12-18个月），去库存仍为全年主线。Q1成交呈V型反弹，3月成交3354套/38.01万㎡（克而瑞，2026年3月），市场修复信号明确但动能分化。

三大支撑理由：

供给侧收缩确认：2026年供地规模较2025年收缩21.9%（《长春市区2026年度国有建设用地供应计划》，长春市规划和自然资源局，2026年3月），叠加自然资发〔2026〕38号文切断新增经营性房地产供地通道，核心板块供给稀缺性持续强化；

轨交网络化催化：1号线南延、3号线南延、5号线一期、7号线一期4条新线预计2026年底通车（网络公开信息，2026年4月3日，仅作为市场预期表述），将重塑板块通达性与价值梯度；

品牌房企重仓核心区：金地、绿城、顺风中标城投代建项目超72万㎡建筑面积，集中布局高新南区、北湖等板块（网络公开信息，2026年3月23日），释放产品力升级信号。

板块梯队划分：

02.

板块区位能级与核心禀赋

second quarter of 2026

2.1 城市空间格局与区域定位

长春都市圈规划构建"一核五区八组团"格局，2026年区域分化进一步凸显。依据2025年全年成交数据（克而瑞），净月（3802套）、南关（2701套）、高新（2184套）、汽贸（2180套）位列成交前四，合计占全市成交的约47%，核心功能区主导地位稳固。

Q1各区域成交套数呈现明显梯度：二道1144套领跑（主要受东盛大街板块943套拉动），净月845套、宽城641套、高新545套、南关493套紧随其后（克而瑞，2026年Q1）。

Q1成交套数排名反映出二道（东盛大街板块高端项目集中释放）、净月（改善主力）、宽城（刚需承接）三大成交极核。相较之下，空港（7套）、经开北区（30套）、朝阳（53套）成交量级偏低，市场活跃度不足。

2.2 轨交建设对板块能级的影响

据网络公开信息（2026年4月3日，仅作为市场预期表述），1号线南延、3号线南延、5号线一期、7号线一期预计2026年底通车。若如期兑现，将对以下板块产生直接催化：

净月区：3号线南延提升净月新城板块与主城连通性；

北湖区：轨交网络化运营提升北湖科技开发区的通勤便利度；

高新区：5号线一期串联高新板块与城市核心区，强化职住平衡属性；

宽城区：7号线一期改善铁北板块交通瓶颈。

2.3 产业支撑分析

高新区依托高新技术产业集群及密集高等院校资源，人才流入持续，2026年供地计划以改善类住宅用地为主力（《长春市区2026年度国有建设用地供应计划》），匹配高学历、高收入科创人群，产业—居住—教育形成正向循环。

汽贸区依托一汽集团，产业工人占比超60%（网络公开信息，2026年3月2日，仅作为市场预期表述），刚需支付能力稳健，叠加"五大通道"中装备制造业需求通道精准对接，Q1政策红利兑现效果显著。

净月区以生态资源与文旅配套为核心禀赋，改善型定位清晰，2025年全年成交3802套居全市首位（克而瑞）。

长德区、空港区产业导入尚处早期阶段，人口集聚度不足，短期内难以形成有效的住房需求支撑。

03.

土地市场解读与房价梯度分析

second quarter of 2026

3.1 Q1土地成交分析

2026年Q1住宅/商住类土地成交5幅，楼板价区间3125-8300元/㎡（克而瑞，2026年Q1），溢价率均为0%，市场定价高度理性。

核心地块：

绿园核心板块：润德雅居竞得2幅地块，楼板价分别为8300元/㎡和5355元/㎡（克而瑞，2026年3月），8300元/㎡为Q1最高楼板价，反映核心区土地价值被市场认可；

宽城兰家板块：城运地产竞得1幅商住地块，楼板价3125元/㎡（克而瑞，2026年2月），与核心板块形成显著价差；

绿园西环城路板块：长发置业竞得1幅其它用途地块，楼板价2195元/㎡（克而瑞，2026年3月）。

Q1土地成交信号明确：核心板块地价坚挺，外围板块低价托底，区域价差持续扩大。

3.2 房价梯度分析

依据Q1各板块成交均价（克而瑞，2026年Q1），长春房价形成三级梯度：

第一梯队（万元以上）：南部新城13395元/㎡ > 东盛大街11596元/㎡ > 朝阳中心11678元/㎡ > 高新11548元/㎡ > 净月市区10475元/㎡ > 赛德广场10399元/㎡

第二梯队（7000-10000元/㎡）：临河街9934元/㎡ > 汽车厂9694元/㎡ > 净月新城9373元/㎡ > 净月公园9586元/㎡ > 净月大学城8993元/㎡ > 西客站8770元/㎡ > 亚泰大街8573元/㎡ > 八一水库8072元/㎡ > 铁北7576元/㎡ > 莲花山7487元/㎡ > 吉大英才7347元/㎡

第三梯队（7000元/㎡以下）：绿园核心6599元/㎡ > 龙翔广场6608元/㎡ > 国际物流6484元/㎡ > 永春6052元/㎡ > 八里堡5945元/㎡ > 长青5958元/㎡ > 西环城路5663元/㎡ > 兰家5078元/㎡ > 经开北区4984元/㎡ > 东方广场4783元/㎡ > 空港4088元/㎡ > 长德3812元/㎡

房价梯度分析显示，南部新城（13395元/㎡）与朝阳中心（11678元/㎡）、高新（11548元/㎡）构成长春价格天花板，较全市Q1成交均价（3月8838元/㎡）溢价30%-50%。长德（3812元/㎡）、空港（4088元/㎡）处于价格底部，与核心板块价差超过2.5倍。

价差合理性判断：绿园核心板块Q1土拍楼板价达8300元/㎡，而该板块Q1成交均价仅6599元/㎡，地价与房价出现倒挂，需关注后续项目入市定价能否突破现有价格体系。

04.

多维对比表

second quarter of 2026

数据来源：克而瑞，2026年Q1；库存去化周期为12个月滚动口径，截至2026年3月

关键对比发现：

汽贸区去化周期仅6.1个月，为全市低点，远优于全市均值31.9个月，属于典型的供不应求板块，二季度若无新增供应，可能面临"无房可卖"局面；

宽城区去化周期44.2个月，为目标板块中高点，库存消化压力突出，尽管Q1成交641套排名第三，但9539套库存体量（克而瑞，2026年3月）仍需较长时间消化；

朝阳经济开发区去化周期121.7个月，严重供过于求，Q1仅成交132套，2025年全年仅成交294套，市场活跃度极低；

莲花山区域去化周期72.1个月，远高于全市均值，且成交均价（7487元/㎡）低于周边净月区（9725元/㎡），缺乏价格优势与配套支撑。

05.

规划兑现清单

second quarter of 2026

06.

竞争格局与库存分析

second quarter of 2026

6.1 库存与去化周期

截至2026年3月，全市新房库存60520套（克而瑞），较1月64179套下降5.7%，去库存取得阶段性成效。但12个月口径去化周期仍达31.9个月，显著高于12-18个月的合理区间。

各区域库存分化严重：

库存去化周期数据揭示了板块竞争格局的核心分化：汽贸（6.1个月）和经开北区（18.4个月）处于健康或临界区间；北湖（23.9个月）、南关（25.4个月）处于可控范围；宽城（44.2个月）、绿园（40.3个月）、高新（37.6个月）面临较大去化压力；莲花山（72.1个月）、朝阳经济开发区（121.7个月）属于严重过剩。

6.2 竞争态势判断

蓝海板块（供不应求）

汽贸区：库存仅1031套（克而瑞，2026年3月），去化周期6.1个月，Q1成交447套，若二季度无新增供应，预计3-4个月内将面临阶段性断货。汽车厂板块（成交均价9694元/㎡，去化周期5.7个月）与汽车公园板块（6521元/㎡，7.1个月）均表现强劲。

竞争激烈红海板块（供过于求）

宽城区：库存9539套、去化周期44.2个月，虽Q1成交641套排名第三，但铁北板块（库存4122套）与兰家板块（库存4962套）竞争激烈，价格天花板受制于区域能级（成交均价6923元/㎡），较全市3月均价8838元/㎡低22%；

绿园区：库存7880套、去化周期40.3个月，西环城路板块（库存3662套）与绿园核心板块（库存2981套）存量叠加，尽管核心板块Q1出现8300元/㎡楼板价地块，但现有成交均价（6599元/㎡）尚未突破。

低活跃度板块

空港区：Q1仅成交7套，成交均价4088元/㎡，市场近乎停滞；

长德区：Q1成交88套，成交均价3281元/㎡，为全市最低价区域。

6.3 客群画像与产品策略要点

Q1全市成交结构显示（网络公开信息，2026年4月7日）：三房产品占比59.8%、四房占比9.9%，90-130㎡区间合计占比47.2%，100万元以下总价段占比58.7%，100-150万元区间占比27.2%。市场偏好正从"低价优先"向"品质导向"转型。

核心改善板块（净月、南关、高新）：120-140㎡中大户型、总价100-200万元为主力需求；

刚需/刚改板块（宽城、北湖、绿园）：90-110㎡三房、总价80-120万元为主流；

产业刚需板块（汽贸）：90-110㎡实用型三房，总价60-100万元，政策补贴敏感度高。

07.

风险提升清单

second quarter of 2026

总结

2026年二季度长春楼市预计延续"总量企稳、结构分化"格局。第一梯队（南关、高新、净月、汽贸）凭借成交活跃度、配套成熟度与政策利好兑现度，仍为开发商投资布局的优选区域，其中汽贸区因超低去化周期（6.1个月）存在补库存窗口。第二梯队（二道、宽城、北湖、经开）需精准择时与择地段，避开高库存子板块。第三、四梯队板块建议以观望或回避为主，等待实质性产业导入或配套兑现信号。

全市去库存仍为主线，供地收缩（2026年缩量21.9%）与38号文存量盘活导向将重塑中期土地供给结构，核心区土地资源稀缺性持续强化。轨交4条新线若年底如期通车，将对沿线板块形成阶段性催化，但需警惕延期风险。品牌房企代建项目的集中入市（预计Q3-Q4）将重塑高新、北湖板块竞争格局，现有在售项目需提前做好差异化应对。

合规声明

本研判基于公开信息与专业模型分析，仅供房地产开发企业内部投资决策参考，不构成任何投资建议或承诺。城市规划、产业导入、配套建设存在不确定性，实际进展可能与预期存在偏差。市场环境变化迅速，建议结合最新实地调研与政策动态综合判断。报告中引用的自媒体、公众号等网络公开信息仅作为"市场预期"表述，不作为核心论据单独支撑结论。报告制作方不对因依赖本报告内容而产生的任何决策后果承担责任。

上述研究成果有由克而瑞长春分析师严悦铭，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的 AI问数、AI问智、AI报告和数据分析功能撰写。

1、上述研究成果由克而瑞长春分析师严悦铭，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的AI问数、AI问知、AI文章和数据分析等功能撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议，

2、AI生成的内容（包括但不限于图片、数据、文字等），并未获得若有的相关权利方的授权，用户需确保其使用、传播（特别是商业用途）时不侵害他人享有的权益。

3. 运营方不对用户因使用内容而导致的任何直接、间接或附带后果负责。

~ 期待您的持续关注 ~

更多【长春房地产市场热点】解读：