克而瑞好房点评网 | 比邻榜：城投露香园 黄浦芯，海派魂 揭秘上海顶豪的“终极形态”

在上海，什么样的房子能被称为“藏品”？
是占据绝版地段的稀缺性，还是融合历史与现代的设计感？亦或是能够穿越周期、被高净值人群坚定选择的资产属性？2026年的上海楼市，豪宅市场依然保持着独特的热度。而在黄浦老城厢的核心，城投露香园二期无疑是绕不开的话题。作为上海城市更新的风貌保护标杆，它不仅承载着明代“露香园”的历史文脉，更以现代豪宅的标准重塑了市中心的生活想象。今天，我们就从地段价值、产品力、户型解析及市场数据四个维度，深度拆解这个位于“钻石地段”的顶豪项目。
❀ 地段即信仰：不可复制的“大豫园”核心
买房看地段，买豪宅看“核心中的核心”。露香园二期位于黄浦区豫园板块，东至河南南路，西至露香园路，北至高墩街-福佑路，南至方浜中路-昼锦路。这个位置有多特殊？它紧邻豫园和外滩，向西步行可达人民广场和新天地，向东眺望陆家嘴三件套。这里是上海建城的开端，也是海派文化的发源地。在项目周边，10号线和14号线豫园站近在咫尺，步行即可到达。这种TOD（以公共交通为导向的开发）模式，让业主在享受老城厢静谧的同时，也能极速连接城市的繁华脉络。对于豪宅买家而言，地段不仅意味着便利，更意味着资源的独占性。露香园二期所处的“大豫园”板块，正在经历大规模的城市更新，未来将形成集文化、商业、居住于一体的世界级商圈。这种区域能级的提升，为项目提供了坚实的价值支撑。
❋ 产品力解析：海派风貌与现代奢华的共生
露香园二期并非简单的住宅开发，而是一次对历史风貌的致敬与重构。项目由上海城投打造，总投资额高达280亿元，是露香园一期的2.5倍以上。
1. 风貌别墅：城市中心的“孤品”
在上海市中心，低密度别墅已是凤毛麟角，而带有历史风貌保护的别墅更是“孤品”。露香园二期的风貌别墅（C1、C2、D1地块）保留了海派石库门的建筑肌理，立面典雅，内核却完全按照现代居住理念打造。目前在售的风貌别墅建面约406-540㎡，包括联排、双拼及类独栋产品。这些房源拥有28-120㎡不等的私家花园，既保留了老上海的弄堂记忆，又提供了现代化的舒适生活体验。D1地块的12套别墅已于2025年6月交付，市场反馈极佳。
2. 天际大平层：云端之上的视野
除了别墅，露香园二期的高层住宅（A、B地块）同样引人注目。特别是A地块的“天誉”系列，主打建面约260-882㎡的大平层及复式产品。这些高层住宅采用了270度转角落地窗设计，部分高区房源可无遮挡俯瞰豫园、外滩及陆家嘴景观。社区内配备酒店式入户大堂、屋顶花园、无界泳池等高奢设施，旨在为业主提供私密且尊贵的居住体验。
✿ 户型分析：尺度与功能的极致平衡
对于总价数千万甚至上亿的豪宅，户型设计不仅是空间的划分，更是生活方式的提案。露香园二期的户型设计，充分体现了“大尺度”与“功能性”的完美平衡。
1. 高层大平层：宽境人生
以主力户型建面约489㎡的5房5卫为例，该户型展现了惊人的面宽优势。超大面宽：整体面宽达到约26米，进深仅约18米。这种“大面宽、窄进深”的设计，确保了每个房间都能获得充足的采光和通风。社交客厅：客厅面宽宽敞，连接约25㎡的阳台，形成了巨大的家庭社交中心。无论是家庭聚会还是商务接待，都能从容应对。套房设计：5个卧室均为套房设计，每个卧室都配有独立卫生间，保障了家庭成员的隐私和舒适度。主卧更是配备了转角落地窗，视野开阔。灵动空间：户型中还设计了多功能空间，可根据需求改造为书房、影音室或健身房，满足高净值人群的多样化生活需求。此外，建面约399㎡、482㎡、491㎡等户型也均采用了类似的设计理念，强调空间的通透感和流动性。而建面约861㎡、882㎡的复式产品，则通过上下分层的设计，实现了动静分区，更适合多代同堂的大家庭居住。
2. 风貌别墅：有天有地的院落生活
风貌别墅的户型设计则更注重垂直空间的利用和庭院互动。

地下空间：大部分别墅配有地下室，可作为收藏室、酒窖或娱乐空间，拓展了生活场景。

庭院互动：28-120㎡的花园不仅是景观，更是生活的延伸。业主可以在这里品茶、赏花，享受都市中难得的宁静。

楼层分布：别墅通常为3-4层结构，一层为客餐厅及厨房，二层及以上为卧室，布局合理，动线清晰。

❋ 市场数据透视：稀缺性支撑高价值
为了更客观地评估露香园二期的市场表现，我们引入了克而瑞（CRIC）的最新数据进行分析。
1. 黄浦新房市场：高价段成交活跃
根据克而瑞数据，2026年3月，上海黄浦区新房成交均价为156,340元/㎡。在成交面积段方面，150-200㎡和200㎡以上的大户型占据了主要份额。其中，200㎡以上户型成交11套，成交均价为154,730元/㎡。

数据解读：上述图表展示了2026年3月黄浦区新房成交中，150-200㎡户型成交9套，200㎡以上户型成交11套。数据来源：克而瑞。这表明黄浦区新房市场以大户型为主，改善及豪宅需求强劲。

露香园二期的主力户型均在260㎡以上，甚至达到800㎡+，精准契合了这一市场趋势。其成交均价稳定在16万-17万/㎡以上，部分别墅产品单价更高，体现了其在高端市场的领先地位。
2. 库存去化：低库存下的稀缺机遇
从库存数据来看，黄浦区新房库存处于低位。2026年3月，黄浦区新房库存面积为10.85万㎡，库存套数为390套。去化周期方面，12个月去化周期为5.2个月，显示出市场供不应求的状态。

数据解读：图表显示，2026年3月黄浦区新房库存面积为10.8456万㎡，12个月去化周期为5.2个月。数据来源：克而瑞。低库存和短去化周期表明黄浦区新房市场供应紧张，尤其是像露香园二期这样的优质项目，稀缺性凸显。

3. 周边二手房对比：价格倒挂与安全边际
虽然露香园二期是新房，但参考周边二手房市场，可以发现其价值支撑。2026年3月，黄浦区二手房成交均价为87,384元/㎡。然而，这一均价涵盖了大量老旧小区。在豫园、新天地等核心板块，高品质次新房的成交价远高于此。露香园一期目前的二手房参考价约为13.4万/㎡。考虑到二期在产品力、设计理念及景观资源上的升级，其新房价格具有一定的合理性。更重要的是，在新房限价背景下，露香园二期与周边潜在的高端二手房之间存在一定的安全边际。
结语：为时代塔尖人物定制的“上海答案”
城投露香园二期，不仅仅是一个住宅项目，它是上海城市更新的一张名片，也是海派文化在现代生活中的延续。对于购房者而言，选择露香园二期，不仅是选择了一套房子，更是选择了一种生活方式：在地段上，占据上海最核心的历史风貌区，享受不可复制的资源；在产品上，拥有融合历史与现代的建筑设计，以及极致舒适的户型空间；在资产上，依托稀缺性和品牌背书，具备长期的保值增值潜力。当然，高昂的总价门槛决定了它只属于少数人。但对于那些寻求终极居所、看重文化传承与资产安全的塔尖人群来说，露香园二期无疑是目前上海市场上为数不多的“满分答案”。随着A地块大平层的逐步入市和别墅房源的递减，留给市场的时间窗口正在收窄。如果你正在寻找一套能够传世的宅邸，不妨亲自走进露香园，感受那份独属于上海老城的静谧与奢华。

1. 本产品生成的内容是由AI生成，为算法和模型的运算结果，仅供参考，不构成投资建议。
2. 本产品生成的内容（包括但不限于图片、数据、文字等），并未获得所有的相关权利方的授权，用户需确保其使用、传播（特别是商业用途）时不侵害他人享有的权益。
3. 本产品运营方不对用户因使用生成内容而导致的任何直接、间接或附带后果负责。

地产AI智享工坊持续举办中，欢迎报名参加

相关公司：克而瑞