京城新一哥，动了

来源：市场资讯

（来源：风声声）

北京土拍，终于有了点火药味。

亦庄新城YZ00-0802街区1401-1地块（瀛海地块）正式挂拍，将于4月21日上拍。

中建智地、招商、保利、金茂，都对它展现出了极大的兴趣。

2026年开年以来，北京土拍底价落锤已经成为一种常态，目前7宗宅地，没有一块出现事实上的竞争。

甚至大部分时候，土拍大厅中只坐了一位竞买人。

这也意味着，2026年北京第一个打破零溢价的地块，可能就要在几天后出现了。

最后花落谁家？

目前呼声最高的，是京楼新晋一哥——中建智地。

讲到这，先说句题外话，关于中建智地到底是不是现在的北京楼市一哥？

如果按克而瑞的数据来看，2025年，中建智地是北京权益销售额、成交套数、成交面积“三冠王”，讲一句新一哥不算过分。

但从中指研究院的数据来看，中建智地的权益销售额，只能排第二，老大哥中海地产，稳坐Top1宝座。

主要原因，一方面，两家机构在统计数据上有些许差异。

另一方面，克尔瑞把中海拆分为两个公司统计：中海地产北京公司和中海新城。两家公司，一个211亿，一个148亿。

咋讲都有点道理，见仁见智吧。

回到这次的土拍。

4月13日，中建智地针对瀛海地块提前发布了设计招标公告，估算投资19.696亿元。

在土拍火热的那些年，提前发布招标公告，只是房企为了缩短开发周期的常见手段。真要拿地的不一定提前发，提前发的，不一定真会拿。

但放到当下，这种行为，已经变成了一种强烈的信号。

今年，中建智地在楼市打得火热，昌平歇甲的国贤府park、丰台河西的中建方程国贤府，两盘连开，都取得了不错的成绩。

相比之下，在土拍市场则显得有些沉默。

中建智地这两年热衷于核心板块，像朝阳奶西、酒仙桥、太阳宫等，拿地时都花了大代价。

好处是，后续项目热度都在线，问题是，地价高也导致部分项目的账不好算。

像拿地半年多的太阳宫，至今规划图还没挂出来。

迟迟不动的原因，有一种说法就是不好定价。

当时，拿太阳宫地块，溢价率干到了39.18%。住宅实际楼面价达9.42万元/㎡。而目前，项目周边二手房成交价在10万元/㎡-13万元/㎡之间。

另外，据说黄杉木店地块，也就是去年和越秀撕破脸皮的那块地，中建智地操盘的紫京宸园，也因为定价问题，或多或少影响了去化。

因此，房企需要一段时间冷静一下，重新研判市场，而今年，中建智地更改拿地策略的可能性很大。

瀛海项目或许就是一个开始。

从区位上看，瀛海地块是板块内的好地。

东侧紧挨着地铁8号线瀛海站，步行几百米就是中海的商业寰宇坊，周边还有瀛海公园、兴海休闲公园，3公里内左右有北京中医药大学东方医院南院。

除了学校一般，其余配套都算成熟。

地块本身也比较规整，拆分后，体量也降下来了，规划地上建筑面积5.18万㎡，按110㎡算，450套房源左右。

关键是地价便宜，后续项目更容易在热度和定价之间，找到平衡。

瀛海项目起始楼面价约2.35万/㎡，相比周围其他几个楼盘，优势明显。同时，出让文件中明确提到，要打造“亦庄好房子”模式。

好地+好定价+好房子，形成了更强的确定性。

这也是瀛海地块，能吸引这么多头部房企关注的核心原因之一。

产品上，地块容积率2.0，限高60米，大概率是做小高层。

今年的北京，小户型的好房子非常火。

像玖树满和、未来城星寰时代、国贤府PARK、方程国贤府这些卖得不错的新盘，都有小户型配置。

中建智地本身也尝到了甜头。

瀛海地块按这个方向做户型配置的可能性，非常高。

至于价格，可能和这块地最终被谁拿下关系密切。

目前，地块距离最近的次新盘，是中海寰宇时代，网签均价约为5.2万/㎡，也就是说瀛海地块卖到5万元/㎡是合理的。

但因为地价便宜，也有下探的空间。

是做利润还是做成绩，就要看拿地房企的想法了。

中建智地的话，是比较注重利润的。像紫京宸园，拿地楼面价约5.45万，售价约9.7万，国贤府PARK楼面价约2.85万，售价5.5万。

总之，拿地价格低，并不代表未来的新项目售价就会低。

最后，惯例上一些实拍图，关于此次意向房企其他项目的情况，供大家参考：

朝棠揽阅89㎡样板间

嘉华天珺99㎡样板间