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东三环这种地方，更是“断供”了快5年。以前你要想在图上红线这个区域买房子，不是买二手就是买一些说公寓不是公寓说住宅不是住宅的“老”新房，甚至都没啥社区的概念。所以这块地才显得珍贵。

直到去年11月那场土拍，懋源这个民企，硬是从6家国央企嘴里抢下了松榆里地块。166轮举牌、溢价18.21%、楼面价6.21万/㎡。

这块地到底有多绝？5年来东三环唯一的纯住宅

位置：朝阳区潘家园街道，东三环到四环正中间，西大望路沿线。紧邻地铁14号线北工大西门站，步行200米，换乘10号线、17号线去国贸、金融街、望京，都是20-30分钟的事。

而且它是个纯住宅用地，容积率2.8，无保障房配建，规整度拉满。在如今主城动辄3.0+容积率（永安里说的就是你）、动不动配建公租房的背景下，已经算是稀缺中的稀缺了。

业内当时评价：这是东三环国贸CBD高端人居的“最后一块拼图”。

不过说实话，这个地段也有尴尬的地方。

周边城市界面偏旧，松榆里小区挂牌均价也就5.2万/㎡，总价230万左右的房源占比超六成，房龄普遍超过30年。换句话说，周围全是老破小，这个楼盘多少有点单打独斗的意思。

但换个角度想：正因为周围全是老小区，才显得这个新盘更稀缺。 双井的富力城、珠江帝景，房龄都快20年了，想置换的“老钱”手里攥着钱，又不想在环线让步，这块地，就是给他们准备的。

简单说，在北京做豪宅的开发商里，懋源是最有自己风格的那一档。有些人说他老气，说他户型做的不好，但是我个人觉得不是的，他是有豪宅的底蕴的。只是现在市场上太多的中级改善把自己包装成顶豪，带着张扬的调性，讲着华丽的故事，把客户哄住了。

如果泰禾还在，他俩应该是一种基因——沉稳、不张扬、专做高端定制。金府大院、璟廷、璟岳、璟玺，每一个项目都是区域标杆。

懋源跟那些央企不一样。央企有规模指标压力，拿地快、开盘快、去化快，走的是高周转的路子。懋源是私企，管理更垂直，没那么多KPI压力，所以不急。

不急到什么程度？2013年拿的夏家胡同地块，2018年才入市，整整磨了5年。

这种“慢工匠”精神，在现在这个“拿地即开工、开工即开盘”的市场里，简直是异类。但也正因如此，懋源的每一个项目交付品质都非常稳，业主满意度很高。

说回松榆里地块，拿地后懋源提前20天全额缴清了50.24亿土地款，拿地仅3个多月就正式开工。这在民营房企普遍收紧现金流的当下，这份资金实力和执行力，已经甩开了绝大多数同行。

所以这个盘，品质不会差，交付不用担心，但价格也不会便宜。

2月24日，松榆里地块的总平图正式公示，我第一时间就看了。说实话，产品力确实硬。

先看硬指标：

13栋6-21F住宅楼，共499户

户均建面161.85㎡

容积率2.8，绿地率30%

全部地下停车，人车分流

户型分布很有讲究：

【北排3栋17F小高】1#、2#楼以160㎡为主，边户188㎡；3#楼全是188㎡

【中间2栋21F高层】4#楼约255㎡，5#楼约230㎡，5#楼北侧对着小区正门，另外三侧被下沉广场环绕，景观视野非常好

【南排8栋高低错落】140㎡起步，穿插160㎡户型

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