借名买房律师：借名买房还是赠与？法院如何认定实际权利人？

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引言：一场父子间的借名买房纠纷

当借名买房遇上父子亲情，是借名买房还是赠与？本案是一起典型的借名买房纠纷，涉及夫妻关系、父子关系、房屋出资、还贷、出租收益等多个要素。法院在全面审查证据后，明确认定了借名买房关系的成立，并判决名义产权人协助办理过户，为借名买房纠纷的处理提供了重要参考。

本文将深度剖析本案的裁判逻辑，揭示在借名买房纠纷中，律师如何帮助当事人抓住核心证据，实现合法权益的维护。

一、 案情回顾：借名买房的来龙去脉

本案的当事人李静与张伟原系夫妻关系，二人于2008年9月8日登记结婚。张建国系张伟之父。

2010年12月15日，李静与张伟夫妻双方以张建国名义与甲房地产开发有限公司（以下简称甲公司）签署《商品房屋预售合同》，购买位于北京市朝阳区的一号房屋，总房款为2187555元，首付款757555元由李静出资，并由李静银行卡支付。

2011年，张建国与乙银行签署借款合同，贷款1430000元，张建国没有还贷能力，实际由李静与张伟签署保证合同，后续还贷也均由李静与张伟共同还贷。后续一号房屋契税、住宅专项维修资金均由李静缴纳，在一号房屋办理房产证后，对外出租的收益也均归李静与张伟共同所有。

李静称其与张伟名下有房屋，为女方父母照顾孩子而以张建国名义购买了一号房屋。张建国与张伟称孩子出生后考虑抚养教育问题，李静与张伟工作忙，孩子都是老人照顾，为了张建国夫妇照顾孩子而买的一号房屋，选址也是在国际幼儿园旁，一号房屋就是给张建国购买的。各方未就一号房屋处理签署过书面协议。

各方认可一号房屋由李静与张伟出资。关于贷款，李静、张伟偿还至2019年，李静称2019年4月之后张建国拿走一号房屋，后由张建国偿还，张建国、张伟称一号房屋贷款之后由张建国偿还。李静提交的银行交易明细显示，其向张建国账户支付有多笔款项。

2011年1月27日，乙银行出具《贷款结清证明》，载明借款人张建国已于2021年1月27日将借款合同项下的全部债务清偿完毕。

一号房屋交付之后，各方未在此居住，后由当事人对外出租。李静提交租赁合同，显示出租人为李静，并提交收据，显示出具人为张伟，以此证明一号房屋出租后由其与租客对接，租金收入均由其与张伟享有。李静提交手机截图，证明租户支付租金以及其交纳物业费的情况。张建国亦提交租赁合同、聊天记录及发票，证明一号房屋由其进行管理。查，一号房屋现由张建国掌握。

李静还提交了个人事项报告，以此主张张建国作为公务人员没有经济能力购买一号房屋。张建国提交住房限购政策通知、李静房产证及青苗国际幼儿园网络截图，证明购买一号房屋时李静与张伟无需借用张建国名义，此后李静也有购房，李静与张伟购买一号房屋是为了让老人照顾孩子以及退休以后就近养老，一号房屋是赠与给老人的。

另查，2019年，李静以离婚纠纷诉至法院，后法院于2020年12月28日作出民事判决书，判决李静与张伟离婚，并就子女抚养及财产分配作出处理，未就一号房屋进行处理。后当事人不服判决提出上诉，北京市第三中级人民法院于2021年11月3日作出民事判决书，维持一审关于双方离婚、子女抚养及部分财产分割的判决，并判决李静给付张伟1700000元。

李静主张一号房屋为其与张伟之共同财产。张伟称如法院认定一号房屋为其与李静之共同财产，其亦主张一号房屋份额。经询，张建国称如法院认定一号房屋为李静与张伟所有，就其出资部分，其不在本案中提出反诉，案件结束后另行解决。

二、 争议焦点：借名买房还是赠与？

本案的争议焦点极具代表性，也是此类案件的难点所在：

双方是否存在借名买房的合意？ 口头约定能否证明借名关系的存在？

实际出资能否证明借名关系？ 李静支付首付款、还贷、缴纳契税等事实如何认定？

房屋出租收益的归属如何认定？ 李静与张伟收取租金的事实能否证明其为实际权利人？

张建国主张的赠与关系能否成立？ 赠与关系的举证责任如何分配？

三、 法院判决：明确认定借名买房关系成立并判决过户

法院的裁判观点：

法院认为：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

本案中，根据在案证据及当事人陈述，可以证明李静与张伟以张建国名义购买一号房屋的事实，二人支付一号房屋首付款，并长期偿还银行贷款，在李静与张伟离婚诉讼前，一号房屋由夫妻二人对外出租并收取租金，故应当认定一号房屋交付后一直由二人占有、使用一号房屋并获取收益，二人实际享有一号房屋的所有权权能。

张建国主张为照顾孩子而给其购买该套一号房屋，理由不足，其亦未能就其主张之赠与事实提供相应证据，对此其应当承担举证不能的不利后果，法院对其该项主张不予采信。

综上，李静与张伟系一号房屋的实际权利人，一号房屋系二人婚姻关系存续期间购买，应系二人之夫妻共同财产，因二人现已离婚，法院确定二人各享有一号房屋二分之一份额，张建国应协助李静与张伟将一号房屋过户至二人名下。李静要求张建国协助将一号房屋过户至其一人名下的请求无据，法院不予支持。李静有关确认其享有一号房屋占有、使用、收益权利的诉讼请求，具有事实依据，法院予以支持。

判决结果：

确认原告李静对位于北京市朝阳区的一号房屋享有占有、使用、收益的权利；

位于北京市朝阳区的一号房屋由原告李静、第三人张伟各享有二分之一份额，被告张建国于本判决生效后十五日内协助原告李静、第三人张伟办理该一号房屋的权属转移登记手续；

驳回原告李静的其他诉讼请求。

四、 本案的典型意义与律师建议

本案是一堂生动的法律实践课，对处理类似的借名买房纠纷，具有深刻的指导意义：

1. 举证责任的重要性

本案中，张建国主张赠与关系，但未能提供相应证据，法院据此认定其承担举证不能的不利后果。这说明，在借名买房纠纷中，主张赠与关系的一方负有举证责任。

2. 实际出资的证明作用

李静支付首付款、还贷、缴纳契税等事实，成为证明借名买房关系的重要证据。这提醒当事人，在借名买房中，保留好所有付款凭证至关重要。

3. 房屋出租收益的证明作用

李静与张伟收取租金的事实，成为证明其为实际权利人的重要证据。这说明，在借名买房中，房屋的实际使用和收益情况也是认定实际权利人的重要因素。

4. 书面协议的重要性

本案中，各方未就一号房屋处理签署过书面协议，这增加了案件的复杂性。这提醒当事人，在借名买房中，尽量通过书面形式明确双方的权利义务关系。

给当事人的建议：

如果您正面临类似的借名买房纠纷，请务必注意：

及时收集证据：保留好所有与购房相关的文件，包括付款凭证、合同、票据、租赁合同等。

明确双方意思表示：尽量通过书面形式明确双方的权利义务关系。

注意举证责任：在诉讼中，注意举证责任的分配，及时提供相应证据。

寻求专业支持：借名买房纠纷法律关系复杂，涉及《民法典》物权编、合同编等多部法律规定，需要经验丰富的专业律师进行精准的诉讼策略规划。

本案的成功判决，不仅为李静、张伟确认了一号房屋的实际权利，更彰显了司法机关在处理复杂借名买房纠纷时，对公平正义和实质平等的追求。对于每一位遭遇类似困境的当事人而言，相信法律、依靠专业，是维护自身合法权益最有力的武器。

【本文由房产律师靳双权团队撰写，旨在分享专业见解，不构成具体法律建议。如您有类似法律问题，欢迎联系我们进行一对一咨询。】

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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