借名买房律师：登记人否认借名买房关系，法院如何认定？

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引言：一场母子间的借名买房纠纷

借名买房能否得到法律支持？当母子之间产生借名买房争议，法院如何认定？本案是一起典型的借名买房纠纷，涉及母子关系、集资房、购房出资、实际居住等多个要素。法院在全面审查证据后，明确认定借名买房关系成立，并判决被告协助办理过户，为借名买房纠纷的处理提供了重要参考。

本文将深度剖析本案的裁判逻辑，揭示在借名买房纠纷中，律师如何帮助当事人抓住核心证据，实现合法权益的维护。

一、 案情回顾：借名买房纠纷的来龙去脉

本案当事人王秀英与李强系母子关系。1994年9月15日，王秀英与李强父亲办理协议离婚，当时李强已成年并参军。离婚后王秀英独自承租在海淀区某处公房。

多年后，大约在2009年左右，李强主动联系到王秀英，说其现在可以参与集资购房，因为其已经有自己的独立房屋了，没有再购买房屋的需求。现在看到王秀英年纪大了承租的公房居住条件也不好，李强主动提出让王秀英全额出资，以李强的名义购买集资房，并双方约定购买的房屋所有权及支配权归王秀英所有。

王秀英随拿出自己离婚后的全部积蓄，分别在2009年5月9日和2009年10月11日分二次将合计441650元交给李强用于缴纳购房款。2009年10月15日，李强（乙方）与甲公司（甲方）签订《社员集资建房协议》，通过集资建房方式，购买一号房屋，购房款437608元。此购房款及其他相关费用由王秀英支付。

2011年7月，一号房屋交付时也是由王秀英自行办理的入住验房手续，业户资料登记表中也登记常住人口为王秀英一人，王秀英自行出资进行装修并实际独自占有使用该处房屋，基于房屋使用所发生的智能电表安装费、供暖费、燃气费、物业费、电费、水费等全部是由王秀英独立承担。

现王秀英住所附近的医疗配套等设施不够完善，生活不便。便有将该处房产出售后去城区租房生活或是选择入住养老机构的想法，经向房屋中介机构询问，因为该处房产在李强名下，满五不唯一，卖不上好的价格且税负较高，王秀英向李强提出，将该房产通过赠与形式变更到王秀英名下后王秀英再自行处置该房产。

然而，李强拒绝配合过户，并声称该房屋系其个人财产，否认与王秀英之间存在借名买房关系。李强称购房款系王秀英对其的赠与，房屋登记在其名下即为其个人所有。

为此王秀英专程前往房产交易中心就王秀英能否取得房产登记做了咨询，核验结果显示通过。王秀英认为，该房屋虽登记在李强名下，但是双方当初对房屋的所有权归属已有明确约定，为维护自身合法权益，王秀英无奈之下特向法院提起诉讼。

李强、张丽（李强之妻）共同辩称，一号房屋系李强个人合法财产，购房款系王秀英对李强的赠与，双方不存在借名买房关系。房屋登记在李强名下，根据物权法规定，李强系房屋的合法所有权人。王秀英的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院驳回王秀英的全部诉讼请求。

二、 争议焦点：借名买房是否有效？

本案的争议焦点极具代表性，也是此类案件的难点所在：

双方是否存在借名买房的合意？ 王秀英与李强之间是否存在借名买房的合同关系？

购房款的支付情况如何认定？ 购房款由谁支付？支付性质是出资还是赠与？

房屋的实际占有使用情况如何认定？ 房屋由谁实际占有使用？

被告否认借名买房关系是否影响法院认定？ 在被告否认的情况下，法院如何认定借名买房关系？

三、 法院判决：明确认定借名买房关系成立并判决过户

法院的裁判观点：

法院认为：对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。

本案的争议焦点系王秀英与李强之间是否存在借名买房的合同关系。

根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条：下列事实，当事人无需举证证明：……根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实。结合上述规定，法院分析如下：

就涉案房屋来说，第一，涉案房屋的购房款及公共维修基金均由王秀英支出，李强虽辩称系赠与，但未能提供任何证据证明双方存在赠与的合意；

第二，王秀英长期保管购房发票、公共维修基金的收据等涉案房屋的重要资料，上述资料正常理应保存于真实权利人处；

第三，涉案房屋交付后由王秀英进行装修，且自购买后至今已十余年，均由王秀英一人占有使用，李强从未在该房屋居住；

第四，王秀英与李强之间虽无书面合同，但考虑双方系母子关系，未采用书面方式对权利义务进行约定符合常理；

第五，如李强为真实的房屋权利人，等同于其将自己所有的房屋放任于自己的管理之外十余年，显然不符合常理。

综上，通过以上基础事实，并结合日常生活经验法则，法院认为依据民事诉讼证据规则能够做出法律事实的合理推定。王秀英持有涉案房屋的重要资料且实际占有使用涉案房屋，如李强为真实的房屋权利人，等同于其将自己所有的房屋放任于自己的管理之外，显然不符合常理。

判决结果：

一、确认王秀英与李强之间成立关于一号房屋的借名买房合同关系；

二、李强、张丽协助王秀英将一号房屋变更登记至王秀英名下，于本判决生效之日起七日内执行清。

四、 本案的典型意义与律师建议

本案是一堂生动的法律实践课，对处理类似的借名买房纠纷，具有深刻的指导意义：

1. 实际出资的证明作用

本案中，购房款及公共维修基金均由王秀英支出，成为证明借名买房关系的重要证据。这提醒当事人，在借名买房中，保留好所有付款凭证至关重要。

2. 实际占有的证明作用

房屋由王秀英装修并实际占有使用十余年，成为证明借名买房关系的重要证据。这说明，在借名买房纠纷中，实际占有使用情况的重要性不言而喻。

3. 重要资料的保管情况

王秀英长期保管购房发票、公共维修基金的收据等重要资料，成为证明借名买房关系的重要证据。这提醒当事人，在借名买房中，保留好所有重要资料至关重要。

4. 被告否认不影响法院认定

即使被告否认借名买房关系，法院仍可根据证据规则和日常生活经验法则进行认定。这说明，在借名买房纠纷中，证据的重要性远大于当事人的口头陈述。

5. 书面合同的重要性

虽然双方系母子关系，但如果有明确的书面合同，将更有利于证明借名买房关系。这提醒当事人，在借名买房时，尽量签订书面合同。

给当事人的建议：

如果您正面临类似的借名买房纠纷，请务必注意：

保留所有付款凭证：保留好所有与购房相关的付款凭证，包括银行转账记录、收据等。

保留实际占有的证据：保留好与房屋实际占有的相关证据，包括物业费、水电费等。

保留重要资料：保留好购房发票、公共维修基金的收据等重要资料。

及时签订书面协议：在借名买房时，务必签订书面协议，明确双方的权利义务关系。

寻求专业支持：借名买房纠纷法律关系复杂，涉及《民法典》物权编、合同编等多部法律规定，需要经验丰富的专业律师进行精准的诉讼策略规划。

本案的成功判决，不仅为王秀英确认了一号房屋的实际权利，更彰显了司法机关在处理复杂借名买房纠纷时，对公平正义和实质平等的追求。对于每一位遭遇类似困境的当事人而言，相信法律、依靠专业，是维护自身合法权益最有力的武器。

【本文由房产律师团队撰写，旨在分享专业见解，不构成具体法律建议。如您有类似法律问题，欢迎联系我们进行一对一咨询。】

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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