被宁波人买爆的杉井奥莱，租金竟比核心商场还贵？

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图源：除特别注明，均来源于企业、项目、品牌官方渠道

编辑：付庆荣

3月底，12支消费REITs年报集中亮相，中金唯品会奥莱REIT凭一份“短周期、高爆发”的成绩单，脱颖而出。

在中金唯品会奥莱REIT年报覆盖4个月内（2025年8月27日基金成立至2025年12月31日），其底层资产宁波杉井奥莱交出多项高光数据：

• 营业收入、运营净收益、分派率三项核心指标超额完成；

• EBITDA利润率高达68%，租金单价446.33元/平方米/月，超越青岛万象城的426.61元/平方米/月，实力诠释“成熟奥莱统治力”。

即将15岁的宁波杉井奥莱，已进入高度成熟阶段，不求激进，稳字当头。

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四大维度拆解

宁波杉井奥莱硬核运营实力

综合审视底层项目运营收入与利润、EBITDA与EBITDA利润率、可供分配金额、租户结构等多个核心指标，更能客观判断资产的价值底色。

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业绩“标兵”：双指标超额完成，租金单价遥遥领先

对奥莱REITs而言，底层资产的营业收入（租金、联营抽成等全部收入）是利润与分红的基础，运营净收益（营业收入扣除人工、物业等运营成本）则体现真实造血能力。

2025报告期内，中金唯品会奥莱REIT底层资产项目宁波杉井奥莱营业收入1.18亿元，大于招募书预测的9142.82万元，完成度为128.77%；运营净收益9585.85万元，大于预测数的6948.16万元，完成度高达137.96%。

亮眼业绩背后，是稳定的高出租率、优质租金单价的支撑。期内，杉井奥莱实现100%出租率、100%租金收缴率，租金单价达446.33元/平方米/月。

，截至2025年末，13个消费REITs底层项目中，宁波杉井奥莱租金单价超过青岛万象城（426.61元/平方米/月），更遥遥领先其他消费REITs底层资产项目，凸显奥特莱斯的差异化价值和城市级地标的议价能力，也印证了宁波本地消费者对大牌熟牌的偏好与项目强大的招商能力。

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盈利“尖子生”：EBITDA利润率68%，抗风险能力强

长效稳健的运营，转化为可观的盈利能力。

EBITDA（息税折旧摊销前利润）是项目真实盈利能力与现金流创造能力的“试金石”，EBITDA越高，可供分配的现金流越充足；EBITDA利润率（EBITDA÷营业收入×100%）则直接体现“赚钱效率”，是判断资产优劣的核心标尺。

报告期内，宁波杉井奥莱EBITDA达8023.76万元，EBITDA利润率高达68.16%，达成基金管理人设定的年度预算目标。这意味着，项目具备成熟奥莱的稀缺特质——高毛利、高现金流、低运营成本，即便市场波动，也能保持稳定分红，抗风险能力较强。

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投资“稳健派”：可分配金额超额，获资本市场认可

投资REITs的核心诉求，是获取长期稳定的分红回报。而判断消费REITs是否为“现金牛”，看两个关键指标——分派率、可供分配金额完成度。

2025年，中金唯品会奥莱REIT实现可供分配金额5702.36万元，按照2025年末市值计算的年化现金流分派率为3.89%。可分派金额数值较中金唯品会奥莱REIT招募说明书中预测的5231.77万元高出8.99%，达成率为108.99%。年报解释，“差异的主要原因为，实际经营业绩好于预期、按照基金合同约定募集期间产生的利息计入基金财产等因素影响。”

对比其他消费REITs不难发现，奥莱业态凭借“名品+折扣”的独特模式，在经济周期波动中展现出极强的抗压性，而宁波杉井奥莱的表现，更印证了奥莱作为“稳健投资标的”的核心价值。

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租户管理：低集中度控风险，稳扣率守稳健

优质的租户结构，是项目稳定运营的重要保障。报告期末，宁波杉井奥莱共有212家在营商户，其中零售业态面积占比84.18%，非零售业态面积占比15.82%。值得关注的是，前五大商户联营及租赁收入占全部联营及租赁收入的比例为17.59%，低于同类型奥莱REITs底层资产项目的商户集中度。

低商户集中度，有效分散了收入来源，避免过度依赖主力店，降低了主力店撤场、调整带来的阶段性经营波动，是一种精准规避风险的有效手段。

联营扣率，体现了奥莱项目与品牌商的共生深度，而扣率的调整则直接反映经营策略。

结合2025年实际经营情况及对未来经济环境的判断，宁波杉井奥莱未来联营扣率从首发预测的13.00%调整为13.50%，该数值取2024年（13.3%）与2025年（13.8%）实际扣率的平均值。

这一调整背后，是项目“成熟稳态”的经营思路——作为宁波市场龙头，2025年13.8%的扣率已处于行业高位，此次调整不追求激进参数，而是以审慎态度平滑业绩波动，进一步夯实运营稳定性，也体现了其与品牌商共生共赢的经营理念。

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闷声发大财

品牌焕新、空间体验、会员服务

4个月的短周期数据，足以窥见宁波杉井奥莱“闷声发大财”的底气——坚持“大品牌，小价格”，持续深耕品牌焕新、空间体验、会员服务，从“折扣场”升级为有温度、有粘性的“品质奥莱”。

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每年汰换20%品牌，持续巩固竞争优势

作为杉杉商业集团的奥莱“首发项目”，宁波杉井奥莱持续每年汰换品牌高达20%，通过“首店经济+超级大店”模式，持续提升单店效能，精准吸引追求“质价比”的各类消费群体。

2025年，项目引入lululemon、VAUDE、MAIAACTIVE、HEFANG等7家浙江奥莱首店，完成69个品牌的焕新升级，涵盖FERRAGAMO、TommyHilfiger、FILA、凯乐石等知名品牌，其中不乏浙江省首家或独家的奥莱旗舰店、全新形象店。

尤值一提的是，随着lululemon浙江奥莱首店的入驻，宁波杉井奥莱跻身全国唯四集齐“中产三宝”的项目，另外三个是北京八达岭奥莱、比斯特苏州购物村、上海青浦百联奥莱。

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深化“四友”理念，打造有温度的商业空间

2025年宁波杉井奥莱紧扣“亲子友好、女性友好、社交友好、宠物友好”的理念，将物理空间转化为“内容体验场”，用场景创新提升“好逛度”，实现从“卖商品”到“卖体验”的转变。

主题空间上，暑期举办充满探险趣味的恐龙主题展，增强亲子客群体验度；与TeenieWeenie、ECCO、飞鸟与新酒等品牌共创主题场景，激发消费者情绪共鸣和消费欲望。

宠物友好方面，设置宠物专属直梯，并联合Coach、Hazzys和丹尼爱特举办多次爱宠圈层活动，通过设置专属休息区、制作高端品牌宠物专属铭牌、与宠物一起做瑜伽等活动，让商业空间更具“人宠友好”属性。

图源：赢商网拍摄

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深化会员建设、营销破圈，从“折扣场”到“生活场”

相比购物中心项目，奥莱项目多地处近郊/远郊、业态偏重零售，且依赖高客单折扣消费，有较明显的计划性、低频次消费特征，因此比普通购物中心更需要依靠会员复访与复购支撑稳定销售。

宁波杉井奥莱深谙此道，通过深化会员建设与多元化营销，实现了从“流量”到“留量”的高效转化。截至2025年末，宁波杉井奥莱总会员数量达219.1万人，新增会员人数同比增长15.8%，活跃会员人数同比增长6.3%，会员消费贡献占比达74.6%。

营销方面，2025年项目围绕节点大促、主题营销、首店联动、文旅体验四大方向发力，落地樱花购物季、听劝音乐节、非遗文化等场景活动，结合明星互动、时装秀等提升体验感；依托首店与旗舰店开业打造热点，联动景区推进文商旅融合，持续扩大客群覆盖，为现金流稳定提供有力支撑。

看向未来，宁波杉井奥莱要实现nextlevel的跨越式发展,需由“本地龙头”向“区域标杆”升级。

赢商大数据显示，宁波杉井奥莱的本地客群占比高达82.1%，远超全国行业平均范畴的60%~75%。而在六大奥莱REITs底层资产项目中，只有哈尔滨杉杉奥莱项目客群结构与之相似，其余项目的本地客群介于50%~70%之间。

为了强化区域虹吸能力，杉井奥莱已有清晰规划。

品牌升级，2026年确立“高奢提调性、轻奢稳频次、运动户外聚人气”的基调。赢商网实探发现，项目一季度已出现潮宏基、TORYBURCH等新围挡，同时引入茉莉奶白、米村拌饭等餐饮品牌，强化高端优势与餐饮消费闭环；

营销破圈，立足浙江省域，推进“浙江省一起省”全域营销，扩大省内客群覆盖，提升区域影响力。

从2011年开业至今，宁波杉井奥莱用十四年时间，从杉杉商业的首发项目，成长为本土奥莱标杆、市场认可的优质资产。眼下，宁波杉井奥莱的“十五而立”，还有新故事要讲。