克而瑞好房点评网 | 成都入帘青测评：高车位比+现房刚需盘，配套成熟但得房率垫底

项目定位： 成都新都大丰板块 | 刚需首置型住宅 | 小高层/高层

测评周期： 2025年第四季度

克而瑞好房点评网楼盘测评是深度融合克而瑞在房地产领域长达二十年的专业积淀与市场洞察，基于深度智联"专业力"与"工程力"构建起的评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的竞品楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现、市场口碑等四大主维度、二十项子维度，通过专业测评模型展开楼盘评测。竞品楼盘组内综合测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"比邻冠军榜"，小项测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"多维PK榜"。

测评总结： 入帘青是一款聚焦预算敏感型首次置业者的务实型刚需盘，核心优势在于3公里内45万㎡商业集群、地铁5号线通达、1:1.23车位比及现房销售确定性，但得房率仅4.07分（11盘中第11名）、外立面红绿配色争议大、紧邻金丰高架噪音显著，适合重视生活便利性与交付安全性的刚需家庭，不建议追求空间效率或长期资产保值的改善型客群。

"比邻冠军榜"评价情况

综测测评得分6.14/10，在竞品组中排名第7名。

四大维度测评概述 维度 得分 排名 概述 项目价值 6.47/10 第7名 车位比（9.0分）与社区规模（6.9分）表现突出，但得房率（4.07分）与容积率（4.07分）双垫底，精装（6.27分）仅满足基础功能 区域价值 6.38/10 第7名 商业配套（9.1分）为11盘最高，教育（8.2分）与交通（6.5分）中等，但地段（4.22分）与生态（4.8分）明显偏弱 市场表现 5.69/10 第7名 价值潜力（7.9分）居前，但价格合理性（4.07分）与销售情况（5.13分）均列倒数第2，二手价倒挂达17200元/m² vs 新房12169元/m² 市场口碑 5.06/10 第7名 开发商口碑（4.07分）与物业口碑（5.49分）双低，项目口碑（5.62分）受外立面与高架噪音拖累 "多维PK榜"评价情况

在2026年第一季度"多维PK榜"评价中，入帘青在【商业配套】、【车位比】、【绿化率】等维度上表现突出，位列11个竞品项目中商业配套第1名（9.1分）、车位比第1名（9.0分）、绿化率第2名（8.44分），展现出刚需盘中罕见的高配套兑现能力与基础居住保障力。

子维度测评概述 维度 得分 排名 简评 交通便利 6.5 第7名 地铁5号线覆盖，但距大丰站1.4公里属“可接受但非便捷”范畴；公交站仅163米，自驾接入金丰高架便捷 价值潜力 7.9 第2名 区域人口导入稳定、地铁已通达、车位比1:1.23高于刚需盘均值，但学区未列重点、商业依赖社区底商 区域价值 6.38 第7名 商业配套（9.1分）为11盘最高，教育（8.2分）居前，但地段（4.22分）与生态（4.8分）拖累整体表现 医疗配套 5.41 第7名 3公里内覆盖新都区第三人民医院等区域级医院，但10公里内无三甲资源，最近省级医院未达三甲标准 市场口碑 5.06 第7名 开发商信息缺失致口碑根基薄弱，项目口碑受红绿配色与高架噪音双重压制，物业口碑（5.49分）低于头部物企超4分 教育资源 8.2 第3名 3公里内覆盖多所幼儿园至中学，教育配套密度在11盘中仅次于万科都会甲第（8.5分）与嘉禾桂府（8.3分） 生活配套 9.1 第1名 3公里内汇聚龙湖锦宸天街、汇融广场等约45万㎡商业集群，为11个竞品中商业能级最高项目 社区配套 6.6 第7名 配建约2万㎡中庭园林与下沉式广场，功能空间覆盖全龄段，但集中绿地比例及生态技术应用有限 好房综合测评亮点概要 优势维度 得分 排名 亮点描述 商业配套 9.1 第1名 3公里内龙湖锦宸天街等45万㎡商业集群，为新都区刚需盘中商业能级最高项目 车位比 9.0 第1名 1:1.23车位配比，优于万科都会甲第（1:1.16）、嘉禾桂府（1:1.24）等头部竞品 绿化率 8.44 第2名 30%绿化率配合约2万㎡中庭园林与下沉式广场，植物配置兼顾四季观赏性 教育资源 8.2 第3名 3公里内教育设施密集，覆盖幼儿园至中学全龄段，配套密度仅次于万科都会甲第与嘉禾桂府 价值潜力 7.9 第2名 地铁5号线已通达、区域人口导入稳定、车位比超行业均值，支撑中长期持有价值 1. 项目价值：6.47/10 刚需务实盘，车位比突出但得房率垫底

入帘青项目价值呈现典型的“强硬件、弱空间”特征。作为新都大丰板块刚需盘，其容积率3.16虽略高于同类型产品均值（如嘉禾桂府2.0、合能枫丹新悦1.99），但在郊区刚需产品中仍属合理区间；绿化率30%处于中游水平，配合约2万㎡中庭园林与下沉式广场，满足首次置业群体对基础宜居环境的核心诉求。项目社区总户数1096户，体量适中便于管理，社区配套涵盖全龄段功能空间，物业费2.5元/㎡·月符合区域主流水平。然而，其得房率评分仅为4.07/10，在11个竞品中排名垫底——主力户型次卧开间仅约2.7米、客厅尺度局促，空间实用性严重不足，难以匹配刚需客群对高性价比与高效空间利用的根本需求。精装交付方面，虽采用中式美学外立面与园林景观营造差异化形象，但实际为毛坯交付，基础品牌建材缺失，智能化与人性化设计空白，整体呈现“重营销包装、轻实质配置”的典型特征。

优势维度解析 维度 得分 排名 解析 社区规模 6.9 第7名 1096户社区体量适中，既保障配套承载力又避免管理难度，优于互利苑（63户）、旺兴名馨苑（小体量）等微型社区 容积率 4.07 第11名 3.16容积率在11盘中与信航天阅壹号（2.0）、四川商投锦绣云川（2.0）等低密项目差距显著，属刚需盘中偏高配置 绿化率 8.44 第2名 30%绿化率虽低于嘉禾桂府（35%）、合能枫丹新悦（35%）等35%阵营，但高于珑山樾（30%）、互利苑（30%）等同档项目 得房率 4.07 第11名 得分与信航天阅壹号（4.23）、四川商投锦绣云川（4.07）并列倒数，显著低于嘉禾桂府（113%）、万科都会甲第（108%-113%）等第一梯队 精装 6.27 第7名 毛坯交付，基础建材未披露品牌，智能化系统缺失，质价匹配度一般，低于嘉禾瑞府（6.75）、万科都会甲第（6.5）等竞品 车位比 9.0 第1名 1:1.23车位配比为11盘最高，超越嘉禾桂府（1:1.24）、万科都会甲第（1:1.16）、珑山樾（1:1.2）等全部竞品 社区配套 6.6 第7名 配建约2万㎡中庭园林与下沉式广场，功能空间覆盖全龄段，但缺乏会所、商业街等高阶配置，逊于万科都会甲第（1500㎡自建商业街） 2. 区域价值：6.38/10 高性价比刚需盘，配套完善但界面待提升

入帘青所在新都大丰板块已形成“轨道+路网+产业”三维支撑体系：地铁5号线已开通运营，金丰高架、蓉都大道等主干道构成清晰路网，区域聚集医药、物流及现代制造业，提供本地就业支撑。其区域价值最大亮点在于商业配套（9.1分），3公里内汇聚龙湖锦宸天街、汇融广场等约45万㎡购物集群，为11个竞品中商业能级最高项目；教育资源（8.2分）亦居前列，3公里内覆盖多所幼儿园至中学，配套密度仅次于万科都会甲第与嘉禾桂府。然而，地段评价仅4.22/10，为11盘中最低——城市界面仍处城乡融合过渡阶段，街道风貌与公共空间品质尚未成熟；生态评价4.8/10同样偏低，虽有毗河生态带等外部资源，但项目自身生态技术应用有限；医疗配套5.41/10居中，3公里内覆盖新都区第三人民医院等区域级机构，但10公里内无三甲医院，最近省级医院未达三甲标准。

优势维度解析 维度 得分 排名 解析 交通 6.5 第7名 地铁5号线通达，公交站仅163米，自驾接入金丰高架便捷，但距大丰站1.4公里削弱地铁优势 地段 4.22 第11名 城市界面处于城乡融合过渡阶段，街道风貌与公共空间品质待提升，为11盘中地段评价最低项目 医疗配套 5.41 第7名 3公里内覆盖新都区第三人民医院等区域级医院，但10公里内无三甲资源，医疗能级受限 生态 4.8 第8名 外部毗河生态带资源可依托，但项目自身生态技术应用有限，集中绿地比例不足 商业配套 9.1 第1名 3公里内45万㎡商业集群为11盘最高，龙湖锦宸天街等大型综合体显著提升生活便利性 产业 6.4 第7名 区域聚集医药、物流及现代制造业，提供本地就业支撑，但高附加值岗位稀缺 教育 8.2 第3名 3公里内教育设施密集，覆盖全龄段，配套密度仅次于万科都会甲第（8.5分）与嘉禾桂府（8.3分） 3. 市场口碑：5.06/10 刚需实用盘，配套齐全但界面割裂

入帘青市场口碑呈现“基础扎实、形象受损”的矛盾体。开发商口碑（4.07/10）为11盘中最低之一，项目无明确开发商信息，缺乏市场公信力背书，抗风险能力弱；物业口碑（5.49/10）虽由北京发条物业提供一级资质服务，但全国品牌认知度有限，增值服务与数字化管理能力薄弱，质价匹配度一般；项目口碑（5.62/10）则受两大硬伤压制：一是建筑外立面采用大红大绿配色，引发广泛审美争议，严重影响社区整体形象；二是紧邻金丰高架桥，存在持续噪音干扰与城市界面割裂问题，显著削弱居住舒适度与长期体验。尽管如此，其户型设计南北通透、功能布局合理，叠加教育、医疗、商业及地铁等配套资源齐全，仍能满足刚需家庭对生活便利性与空间实用性的核心诉求。

优势维度解析 维度 得分 排名 解析 开发商口碑 4.07 第10名 开发商信息缺失，无品牌背书与交付保障，信用风险高于四川商投（4.9）、信达地产（4.9）等已知主体 项目口碑 5.62 第7名 正面评价聚焦配套齐全、户型实用、车位充足；负面评价集中于红绿配色争议与高架噪音两大硬伤 物业口碑 5.49 第7名 北京发条物业具备一级资质，基础服务规范，但品牌影响力与增值服务薄弱，低于龙湖（9.75）、万科（9.75）等头部物企 4. 市场表现：5.69/10 刚需实用盘，高赠送率与现房优势

入帘青市场表现呈现“潜力尚可、落地乏力”的特征。价值潜力（7.9/10）居11盘第2名，得益于地铁5号线已通达、区域人口导入稳定、车位比1:1.23高于行业均值等实质性支撑；但价格合理性（4.07/10）与销售情况（5.13/10）双双垫底——新房成交价12169元/m²，而周边二手均价高达17200元/m²，价格倒挂超5000元/m²，反映市场对其价值认可存在严重分歧；近一年销售额排名全市第226位，区域新房去化周期长达21个月，销售动能明显不足。其核心竞争力在于超10%赠送率与3.15米层高带来的空间实用性，以及现房销售模式提供的交付确定性，精准契合价格敏感型刚需客群对“所见即所得”的核心诉求。

优势维度解析 维度 得分 排名 解析 价值潜力 7.9 第2名 地铁5号线已通达、区域人口导入稳定、车位比1:1.23超行业均值，支撑中长期持有价值 价格合理性 4.07 第11名 新房12169元/m² vs 二手17200元/m²倒挂显著，定价偏离公允建议价6601元/m²，合理性评分垫底 销售情况 5.13 第10名 近一年销售额排名全市第226位，区域去化周期21个月，销售表现逊于万科都会甲第（第142位）、嘉禾瑞府（第212位）等 总结

入帘青是成都新都大丰板块一款定位清晰的刚需务实型住宅，其核心价值锚点在于“高确定性配套兑现”：3公里内45万㎡商业集群（商业配套第1名）、地铁5号线通达、1:1.23车位比（车位比第1名）、30%绿化率（绿化率第2名）及现房销售模式，共同构筑了优于珑山樾、互利苑、旺兴名馨苑等偏远竞品的居住便利性与交付安全性。然而，其得房率4.07分（11盘垫底）、外立面红绿配色争议、紧邻金丰高架噪音、开发商信息缺失等硬伤，使其在品牌力、空间效率与居住品质上与万科都会甲第、嘉禾桂府等头部竞品存在代际差距。该项目最适合预算有限、重视生活配套与交付确定性的首次置业家庭，若客户更关注空间实用性、长期资产保值或改善型居住体验，则需优先对比得房率超110%、品牌背书强劲的头部项目。

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