公募基金试水投资REITs，流动性瓶颈仍待破解

公募基金投资REITs落地。

据申银万国证券研究所统计，截至4月11日，全市场共有5只混合债券型二级基金将公募REITs纳入投资范围，预计全年有望为REITs市场带来约6亿至12亿元的增量资金。

与此同时，REITs市场的区域覆盖和资产类型正加速扩展。

不过，流动性不足仍是REITs市场发展的主要瓶颈。“投资者结构单一，导致公募REITs增量资金受掣肘。”一位公募REIT原始权益人告诉记者，个人投资者参与度低，难以形成多元化、多层次的投资者生态。社保、养老金等长期资金虽能进入REITs市场，但参与度仍然不足。

二级债基先试水

目前将REITs纳入可投范围的5只债基产品，投资比例上限为10%，但配置与否取决于市场环境、基金经理决策等因素。

2025年底，证监会发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》，明确提出“支持符合条件的公募基金将REITs纳入投资范围”，并研究探索跟踪REITs指数的交易型开放式指数基金（REITs ETF）等创新产品。

二级债基2025年发行规模创五年新高，2026年发行节奏进一步加快。据Wind数据，截至4月11日，今年二级债基已发行49只，规模达480亿元，同比增幅约68%。

申银万国证券研究所测算，假设全年二级债基发行120只、单只规模10亿元，按照0.5%至1%的资金比例投向REITs，可带来约6亿至12亿元的增量资金。但短期来看，市场仍处于“扩容快于增资”的阶段，流动性与估值的结构性矛盾仍需时间和改革来化解。

“目前债基入市的规模尚不足改变REITs市场的流动性格局。”分析人士指出，流动性不足是REITs市场发展的主要瓶颈之一，而推动公募基金投资松绑、引入指数产品等“引活水”举措若持续落地，有望推动REITs二级市场中枢整体上行。

中金公司统计，截至2025年末，全市场公募REITs的机构投资者占比均值达97.21%，持有人户数下降、户均持有份额上升，机构行为分化加剧，流动性待提升。

从流通盘前十大持有人结构看，主力机构持仓变动显著：与2025年上半年相比，险资占比下滑4.89个百分点，产业资本因战略配售解禁后继续持有意愿较强，占比大幅抬升9.14个百分点；券商自营在一二级市场操作出现分化，整体占比虽下滑3.75个百分点，但仍以42.6%的占比居首。

多元资产扩容提速

与资金端“开闸”同步，公募REITs市场供给端正呈现多元化、区域化加速拓展的格局。

新能源、交通基础设施和保障性租赁住房成为新增供给主力。4月10日，易方达广西北投高速公路REIT与中航中核汇能新能源REIT同日获批。

其中，前者为广西首单公募REITs项目。底层资产为兰海高速公路广西南宁那南段，估值23.49亿元，预计募集约23.52亿元；后者的底层资产为新疆北塔山风电项目和广西富川协合风电项目，总装机容量196兆瓦，拟募集12.18亿元。

同时，商业不动产REITs扩容步入快车道。2026年年初，首批商业不动产REITs启动试点，截至4月10日合计申报17只，预计募集规模超626.9亿元，已超过2025年全年REITs市场的发行规模。

华泰证券称，首批商业不动产REITs呈现供给提速、资产多元、单笔规模适中的特点，原始权益人涵盖国企、民企、外企，体现了政策支持各类市场主体通过REITs盘活存量资产的导向。

多元化供给背景下，公募REITs一级市场火热，中签率不断走低，发行溢价率和首日涨幅也维持高位。中信证券统计，2025年年初至今已有9只上市首日涨停。2026年一季度的平均发行溢价率为20.1%，而这一比例在2025年一季度仅为2.3%。

但二级市场的换手率却持续下降，中信证券分析，二级市场供给不足，也导致流动性不足和投资者背景相对单一，今年一季度公募REITs的日均换手率为0.5%，较2025年同期的1.28%下降明显。产业资本、险资和券商是市场参与的核心，但存在以固收思维投资权益产品的现象，这使得市场对波动的容忍度较低。

截至4月11日当周，中证REITs全收益指数收于1019.8点，周度环比上涨0.64%，终止了六周连跌。截至4月10日，79只REITs总市值2229亿元。

4月10日，证监会明确2026年度立法工作计划，将积极推动《公开募集不动产投资基金监督管理暂行办法》《不动产投资基金管理条例》等制度文件的出台。前述原始权益人认为，当前公募REITs市场规模还是过小，优质资产供给仍有较大发展空间。未来增量资金入市配合市场扩容，是破解流动性困局的关键。