实探丨沪七条落地满月：3月上海二手房成交冲击3万套，改善型置换链条打通

自2月25日上海“沪七条”楼市新政正式落地，至今已满一个月。从成交数据来看，上海楼市“小阳春”行情全面显现，不仅买卖双方心态悄然转变，也让上海成为全国核心城市中楼市复苏的风向标之一。

3月二手房成交量冲击3万套大关：改善型置换链条打通

3月22日，澎湃新闻在浦东新区房地产交易中心张杨路受理处看到，大厅内前来咨询交易税费、办理过户等手续的市民络绎不绝。

现场采访中，既有刚需家庭、拆迁群体，也有改善置换者。二孩家庭范先生提到，他们此前已经看房许久，恰逢两个孩子到了入学年龄，新政出台后购房门槛降低，便入手了一套学区房，解决孩子上学的需求；动迁户陈先生也表示，自家房屋拆迁后，趁着当下市场房源性价比高，购置了一套刚需房，优先满足父母的自住需求。

与此同时，改善型置换链条也在逐步打通。浦东世博板块业主王女士，将挂牌一年多的房子完成出售。“我这套属于老破小，挂了一年了，之前问的人很少，和买家的价格差距也比较大。政策出台后，意向客户增多，就想趁着市场回暖赶紧出售，主要也是想置换，目前正在同步看徐汇区的房子”。

今年2月25日，上海市住房城乡建设管理委等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（以下简称“沪七条”），推出限购再松绑，公积金贷款额度提高，房产税暂免征扩围等一系列优化措施，实实在在降低购房门槛及成本。新政落地后市场反馈积极，二手房成交活跃度在3月呈直线上升态势。

根据上海房产交易中心官网“网上房地产”数据，2026年3月1日至3月24日，上海二手房（含商业）累计网签成交23258套，同比增长3%，且周度成交量持续创新高。其中，3月9日-3月15日单周二手房成交7233套，一举创下近五年来最高周成交纪录；仅仅一周后，3月16日-3月22日周度成交量再度突破新高，网签成交7488套。此外，3月14日单日网签成交1472套，也为近两年单日第二高，仅次于2025年3月15日的1473套。

从市场前端的带看、客源等核心指标来看，新政带来的市场活力更为直观。上海链家监测的数据显示，新政实施后，该平台日均带看量对比新政前增长30%，日均新增客户量对比新政前增长51%，新增房对比新政前日均水平增长85%，客户入市信心较新政前明显提升，带看及成交均十分活跃。

据上海太平洋房屋田林东路一门店店长孙洁琼反馈，其所在门店带看量较新政前直接翻了3倍，且部分买家决策果断，7天内成交的客户增多。

基于当前持续高涨的成交节奏，业内对3月全月的成交数据也给出了乐观预判。58安居客研究院院长张波预测，3月上海二手房成交有望冲击并突破3万套。其认为，近7天日均成交破千套，叠加月末成交翘尾效应，按当前节奏突破3万套为大概率事件。

安居客线上数据也印证了市场热度回升。数据显示，该平台观望指数已从81.3大幅降至68.8，购房者观望情绪大幅收敛，议价节奏向更均衡方向发展。同时，一二手房找房热度明显提升，2-3月份，新房热度指数从57.4上升至62.5，二手房热度指数从61.6上升至67.6，与去年同期相比，实现了大幅度的热度升温。

张波进一步指出，若月成交实现3万套，将达到2021年或2023年同期的水平，2021年属于上海上一轮楼市牛市尾声阶段，2023年则是疫情后市场快速反弹阶段。但只看单月水平并不足以定调，还需看后续2-3个月的成交量价。

刚需仍是市场核心支撑

成交量的持续上涨，也直接带动上海二手房市场供需两端心态发生转变。

“这一轮新政后的市场表现和去年已经不太一样了”，从事中介行业多年的李经理复盘道。“去年政策一出台，我们公司的挂牌量一夜激增。现在新增挂牌比较平稳，库存在快速消化，卖家的心态也比之前坚挺。”

上海链家研究院负责人李根监测的数据显示，“沪七条”新政发布后，上海链家二手房挂牌量较去年同期下滑8%，主要得益于新政后成交量提升，同时成交增速大于新增挂牌增速。

在李根看来，业主心态已由前期的“急于去化”，到春节前“观望惜售”，再到春节后的理性调价。业主心态的调整，有益于扭转前期“以价换量”的局面，从市场反应看，目前整体议价幅度在收窄。

中原地产市场分析师卢文曦进一步指出，自2025年8月起，上海二手房挂牌量已进入下行通道，此前部分急售的业主已基本完成离场，现阶段业主挂牌更趋理性，市场恐慌性抛售现象已逐步消失，房源供给端逐步回归平稳状态。

从需求结构看，当前刚需仍是市场核心支撑。上海中原地产数据显示，总价300万以内入门级房源备受追捧，3月上半月成交占比升至72%，刚需房源去化效率持续提升。

价格端也开始企稳。国家统计局数据显示，2月，上海二手住宅销售价格环比上涨0.2%。从历史数据来看，上海二手住宅销售价格自2025年5月以来连续九个月负增长，此次环比转涨为近10个月来首次。

在卢文曦看来，当前市场呈现明显的品质分化，房龄新、品质好的二手房价格支撑力强，房东议价底气足，部分优质房源止跌企稳；普通房源议价空间虽收窄，但仍以平稳成交为主；千万元以上高端房源议价空间则取决于产品品质。其提及，目前改善型房源市场热度尚未完全激活，若后续热度能从刚需向改善传导，市场复苏将更具持续性。

张波也提及，从二手市场来看，短期受低总价房源成交占比提升的结构性影响，二手成交均价仍会有所起伏，这一阶段预计还会持续至少3-5个月，后期随着低总价房源成交释放的置换资金向上传导，成交结构向改善型转移，有望推动成交均价进一步稳中向上。

持续稳定复苏还需政策适时推进

对于“沪七条”落地满月后上海二手房市场的表现，多位业内人士认为当前市场已实现积极复苏，但企稳回暖仍需循序渐进。

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，当前上海二手房市场呈现“量涨、库存降、价企稳、预期修”的积极态势，卖房速度快于挂牌速度的小区不断增多，供求矛盾有效缓解，价格下跌态势得到遏制，扭转了前三年深度调整的局面。房东信心修复、购房者入市积极性提升，市场交易生态持续优化。

张波认为，“沪七条”落地近一个月，对市场信心已呈现实质性修复效果，但暂未形成绝对稳定的市场预期，当前市场回暖仍主要归因于政策刺激，同时成交结构仍集中于低总价刚需市场。虽然当前并非短期脉冲式回暖，但持续稳定复苏还需要后续政策适时推进。

在中指研究院上海数据总经理张文静看来，整体来看，上海年初在政策端持续发力，通过降低购房门槛及购房成本、试点二手房收储等举措，已初步激活市场需求。进入3月，上海二手房成交活跃度回升较为明显，新房市场周度成交出现修复，叠加挂牌量持续回落，市场供需两端均出现一定积极改善。从全国核心城市来看，上海目前表现出的复苏力度与市场韧性，使其成为今年“小阳春”行情中活跃度最高的城市。

张文静指出，若当前市场情绪能够延续，上海有望在3-4月“小阳春”行情中保持较高活跃度。但需关注的是，市场企稳仍将是一个渐进过程，其后续的持续性仍依赖于居民收入预期及房价预期修复等宏观基本面的实质性好转。