北京
来源：环球市场播报
核心要点
- 房产数据提供商 ATTOM 数据显示，去年全美约有 29.7 万套独栋住宅和公寓被翻新转售。
- 该数据较 2024 年下降 3.9%，为 2020 年以来年度最低炒房交易量。
- ATTOM 指出，在房价中位数创历史新高的背景下，普通炒房项目的投资者毛利润仅为 65，981 美元，投资回报率为 25.5%。
抵押贷款利率高企、房价居高不下以及供应紧张，共同挤压着炒房投资者的利润空间。
房产数据提供商 ATTOM 表示，2025 年全年，全美约有 29.7 万套独栋住宅和公寓被翻新转售（该公司将炒房定义为一套住房在 12 个月内买入并卖出）。这一数字较 2024 年下降 3.9%，为 2020 年以来年度最低炒房量。2025 年，投资者炒房交易占全部房屋销售的 7.4%，低于 2024 年的 7.6%。
炒房交易量持续下滑，原因在于利润越来越微薄，已不值得入场。
ATTOM 数据显示，在房价中位数创下历史新高的背景下，普通炒房项目为投资者带来的毛利润仅为 65，981 美元，投资回报率为 25.5%。这一回报率较上一年的 32% 有所下降，为 2008 年大萧条以来的最低水平。
ATTOM 首席执行官罗布・巴伯在一份公告中表示：“由于供应紧张，许多市场的房源竞争依然激烈。房价居高不下，投资者越来越难找到能带来丰厚回报的交易。”
相比之下，在金融危机后的繁荣十年里，炒房利润率曾超过 50%，并在 2012 年达到 61% 的峰值，彼时房价也正处于触底阶段。
净利润（即计入房屋修缮成本后的投资者回报）会因当地人工、建材和融资成本差异而出现巨大波动。但 ATTOM 称，受持续的供应链压力和关税导致的建材价格上涨影响，全美范围内炒房前的房屋修缮成本仍处于高位，持续压缩着投资者的利润空间。
不过，有迹象表明，随着房价预计进一步趋稳、抵押贷款利率低于去年同期水平，今年炒房市场可能出现好转。
约翰・伯恩斯研究咨询公司研究经理亚历克斯・托马斯在近期一份报告中写道：“在炒房交易量连续近四年下滑后，我们的调查已捕捉到翻新转售领域出现积极势头的信号。”
该公司与 Kiavi 联合编制了翻新转售房市指数，用以衡量市场中的投资者情绪。2025 年第四季度，该指数创下三年来最大环比涨幅，终结了连续六个季度的下跌态势。
此外，约翰・伯恩斯公司与 Kiavi 的调查显示，71% 的受访投资者表示今年计划购入更多房产，高于去年的 66% 和 2024 年的 49%，为该调查开展四年以来的最高比例。
越来越少的炒房者表示投资收益未达预期。调查显示，全美范围内，第四季度有 17% 的炒房者称房屋售价 “普遍低于” 修缮后预期估值，较上一季度的 21% 有所下降。
托马斯写道：“在市场低迷期，炒房者通常比普通售房者更快降价（以避免高昂的持有成本），因此这一改善是定价环境趋稳的早期信号。”
他还表示，去年夏天出台的大规模经济法案中的多项条款可能提升翻新转售的盈利能力，包括加速折旧、永久性 20% 合格经营收入抵扣，以及翻新转售贷款利息支出可税前扣除等。
其他衡量炒房投资者情绪的指标，包括 CJ 帕特里克公司发布的季度报告《RCN 资本投资者情绪调查》，也显示出乐观态度。
CJ 帕特里克公司首席执行官里克・沙尔加表示：“随着市场环境不断改善 —— 房源增加、房价趋稳、融资成本略有好转，再加上购房者被压抑的需求释放、待售困境房产数量增多，我认为今年炒房者将获得更多机会。”
最大的变数仍是抵押贷款利率。ATTOM 数据显示，2025 年有 37.7% 的投资者使用融资工具，高于 2024 年的 36.9%。市场原本预计今年利率会有所下调，但伊朗战争及由此引发的油价上涨打乱了这些预期。
巴伯表示：“炒房者不得不采取更多创新方式维持盈利。这可能包括接手更老旧的房源 ——2025 年被转售房屋的中位数建成年份为 1978 年，为我们开始追踪以来最早的一批；同时还要加强成本管控，采取更理性的修缮策略。”
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