抄底老破小，房地产周期见底了吗？

民众对房地产市场的态度正悄然改变。近期，一篇《我一年抄底了8套老破小》的文章刷屏网络，引发广泛讨论。成都博主“圆子”在一年多时间里投资8套成都二环内“老破小”，坚信租金能覆盖房贷且有结余，还可能赶上拆迁或重建。这一行为引发思考：“老破小”抄底热潮，是个别投资者的精准布局，还是市场触底复苏的信号？在房地产市场未完全走出调整期的当下，这位“逆行者”的故事为观察市场底部微观变化提供了生动切口。

“老破小”的生意经

圆子抄底“老破小”的故事颇具传奇色彩。40多岁的她曾做7年家庭主妇，后重返职场。其投资源于个人焦虑，既担心自身职业价值，又为两个孩子未来筹划。在她看来，购买这些房产是为家庭提供“兜底”方案，孩子发展不顺，租金是保障；发展顺利，房产则是养老金。

她的投资逻辑清晰果断，锁定成都二环内总价30 - 40万、租售比大于5%的“老破小”，利用低首付政策最大化杠杆。8套老破小总价330万，贷款220万，月租金收入约21000元，月供约14000元，租金覆盖贷款且有稳定正向现金流，年化收益率接近10%。她认为“拿银行的钱赚钱”，只要租金能覆盖月供且有结余，就是可行投资。

圆子的故事并非个例。小红书上，不少志同道合者晒出抄底经历，上海有买家连抄四套，南京一批总价100万以内的“老破小”成交迅速，有的挂牌1天就被秒杀。这些投资者并非盲目投机，他们有自己的判断。核心城市老破小单价回落至低位，部分城市甚至回到2016年水平，且占据核心地段，配套成熟，出租需求稳定，烂尾风险为零。以南京秦淮区刘公巷小区48.92㎡老破小为例，成交总价86万，月租金3200元，年回报率达4.5%，成为稳健投资选择。在存款利率跌破1%、贷款利率降至2%的时代，“老破小”因稳定租金回报率，重新获得部分投资者青睐。某种程度上，抢购“老破小”已不仅是投机，更像核心城市里收益相对稳定的另类理财产品。房地产居住与投资属性同时被重视，可视为行业回暖重要标志。

房价降幅收窄，一线城市初现企稳

微观个体选择往往能在宏观数据中找到依据。3月16日，国家统计局发布数据显示，2月份，70个大中城市房价环比降幅继续收窄，新房价格环比上涨城市个数增加，一线城市新房价格环比由上月下降0.3%转为持平，为市场暖意提供直接证据。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，当前房价指数跌幅已连续4个月收窄，一线城市在过去9个月下跌后率先止跌，企稳信号显著增强。中原地产首席分析师张大伟也指出，2月新房价格环比降幅持续收窄，一线城市率先实现止跌回稳，北京和上海分别上涨0.2%，成为带动市场企稳的核心力量。

值得注意的是，北京和上海新房、二手房价格环比均有所上涨。北京链家研究院院长高原分析，北京新房价格上涨源于市场需求旺盛、供应阶段性减少及开发商折扣取消；二手房方面，去年底新政利好首置家庭，市场交易热度较高，业主预期提升。上海链家研究院负责人李根则认为，上海人口持续流入和政策支撑（如新“沪七条”），为房价稳定提供坚实基础。

二手房市场表现同样积极。2月份，一线城市二手房价格环比仅下降0.1%，降幅大幅收窄0.4个百分点，北京和上海分别上涨0.3%和0.2%。严跃进认为，这充分说明超大城市房价调整充分，已率先迎来价格拐点。

尽管同比数据仍处于下降区间，一线城市新房、二手房价格同比分别下降2.2%和7.6%，二三线城市同比降幅也有所扩大，但业内普遍认为，同比数据低迷更多受基期值影响，环比数据持续改善才是市场真实走势体现。

前两月全国发布100多条调控政策

尽管民众对政策调控基本脱敏，但政策端仍在积极为市场企稳托底。数据显示，2026年开年至今，各地政策以“精准滴灌”方式为市场复苏铺垫，上海“新七条”力度最大，放宽限购、提高公积金贷款额度；北京、广州、杭州等核心城市同步推出安居补贴、限购松绑等举措，前两月全国已发布100多条地产调控政策。

刚闭幕的全国两会上，政府工作报告中对房地产的表述从“止跌回稳”转向“着力稳定”，政策重心更聚焦于民生保障、去库存和构建发展新模式。

政策效果正在市场端显现，上海二手房成交攀升，有望突破月度1.5万套的市场“枯荣线”；土拍市场局部升温，广州珠江新城马场地块拍出236亿元天价地王，成都、杭州核心地块也获得高溢价。当然，行业整体仍处于调整周期，土拍呈显著结构性分化，全国土地成交规模仍在回落。

值得注意的是，2月末金融数据也释放出积极信号。M2与M1的剪刀差再度回落，显示实体经济发展进一步加快。同时，居民中长期贷款规模延续回升，前两个月累计增加额同比2025年2月增长约1.06万亿元。央行行长表示，1月新发放个人住房贷款的加权平均利率为3.1%，处于历史低位。这些数据表明，宽松融资环境和需求侧政策调整正逐步稳定市场预期。

结构性复苏是主旋律

成都老破小的抄底热潮、房价数据的企稳向好、政策与金融的双重托底，让市场看到房地产周期触底迹象，但多位业内人士和专家表示，房地产市场复苏并非“普涨式反弹”，而是结构性复苏，周期见底是渐进过程，“政策底”已明确，“市场底”形成仍需多重因素协同发力。

全国人大代表、58同城董事长姚劲波在两会专访中表示，2026年房地产市场整体将呈结构性复苏走势，普涨不会出现，核心城市已率先企稳，中小城市仍面临压力，以去库存为主。他认为市场重心正向二手房转移，2025年核心24城二手房成交占比已超64%，2026年预计突破68%，城市更新带动存量住房“品质溢价”凸显，改善型需求占比预计突破40%，成为拉动市场核心动力。这也解释了核心城市老破小成为投资热点的原因，其作为存量资产，占据核心地段且有租金收益支撑，契合市场“存量优化”趋势。

申万宏源证券固定收益融资总部总经理范为表示，当前房地产市场正处于“政策底”向“市场底”传导关键阶段，“止跌回稳”并非快速反转，而是政策托底、需求修复与市场调节共同作用的渐进式软着陆。核心城市凭借坚实产业基础和持续人口流入，将在未来1到2个季度内率先显现企稳迹象，能级较低城市则需更长时间化解库存压力。

同时，范为认为当前市场仍面临两大挑战：一是供给端房企债务重组仍在推进，部分企业流动性压力尚未缓解，期房交付信任机制尚未完全修复；二是需求端居民收入预期仍偏谨慎，加杠杆意愿和能力有所减弱，政策刺激边际效应递减。这两重挑战不缓解，市场反弹缺乏动力。

总的来看，成都博主圆子抄底老破小的案例并非房地产市场重回普涨时代的标志，而是行业进入新周期后结构性机会的具体体现。种种信号表明，房地产市场下行周期已接近尾声，“底部企稳”成为共识，核心城市、优质存量资产、改善型需求将成为市场复苏主线。因此，对于投资者而言，圆子的经验值得参考，但并非简单复制模板，核心城市核心地段、租售比合理的优质存量资产仍具备投资价值，三四线城市的非核心资产则需保持谨慎。