万科的另一种生意

去年11月，北京市大兴区旧宫镇的一位领导，亲自带着30名外卖、快递小哥，走进了一家刚刚开业的集中式公寓。

领导亲自做起了推销员，带着小哥们看户型，看配套，问租金。在公共区域，他们看到除了健身房、洗衣房、台球室、乒乓球室，竟然还有一间自习室。

这家公寓是一个保障性租赁住房项目，距离地铁亦庄线旧宫站直线距离约1.5公里，分南、北两个地块共8栋楼,有1505套房源。

这不是什么老破小改造的租赁项目，而是两栋新楼形成的公寓社区。项目涵盖开间、一居室、二居室和三居室,都是精装修。

因为是集体建设用地，只租不售，这里的租金价格仅为周边同地段、同类型房源租金的九折。

对那些过够了宿舍生活，想要整租，却又预算有限的年轻人来说，这里几乎提供了他们能想到的一切便利条件。进门是自己干净整洁的小天地，出门就是喧嚣红尘。

这代年轻人很不同，他们务实又理想，外向又孤独，一旦回到住处，他们只想平静祥和，与这个世界的鸡零狗碎完全隔绝。

这个保租房项目，正是一个适合年轻人安放自己的地方。公寓里居住的，大多是在亦庄经开区、国贸以及旧宫本地工作的小伙子，北京在用这样一个项目，向年轻人释放诚意。

项目名叫建万基金·北京泊寓院儿旧宫芯社区，11月6日刚刚开业，是“建万基金”在北京落地的首个集体用地入市建设的保障性租赁住房项目。

对，就是万科旗下的泊寓。

此前，土楼研究所曾独家披露，深圳地铁已经开始盘点万科资产，挑选质押物。现在，土楼研究所进一步获悉：

万科泊寓整体剩余87%的股权，已经全部质押给深圳地铁集团。

一

很多人都知道，2013年，万科由董秘谭华杰牵头，做了一项全球房地产历史上最大的量化研究。结论是，中国房价距离泡沫化和见顶还很遥远。

这份报告后来对外公布，其中有一小段话被很多人忽略了：目前房价的涨幅是值得忧虑的，如果这个涨幅维持下去，可能会导致大周期提前到来，以日本模式结束。

这份研究报告出来后，万科公开喊话，房地产行业进入白银时代。

同行们听了这话，觉得太扯了，一脚油门踩下去，就奔着新的销售目标冲上去了。2016年，在同行们纷纷庆祝销售额又攀高峰时，万科成立了长租公寓品牌“泊寓”。

2007年，万科就在广州做了一个政策性租赁项目万汇楼，此后也零星有一些租赁项目在做，到2014年，万科决定正式进入住房租赁领域，要把租赁当成一项正儿八经的业务去做。

从一开始，万科对租赁业务的想法就很清楚：要独立于万科住宅开发体系，形成自循环。他们甚至决定，租赁业务一号位的人选也要跳出刻板的开发视角，要选一位没有地产业务背景的人。

于是，当年集团的人力总经理，悄悄来到了这个白手起家的业务。

这时候，远在成都的天投集团主动联系万科泊寓，说自己在地铁一号线科学城站附近，有一个人才公寓，一共有165个房间，已经装修完毕，现在需要一个专业的运营团队进行托管，问泊寓有没有兴趣。

这个项目不大，利润太薄了，合同期只有3年。在大家动不动就喊几个小目标的年代，这样的生意其他开发商看都不会看一眼。

开发商对租赁业务的普遍印象，就是“薄”：

人才薄，利润薄。

让这些清北复交的天之骄子们，去吭哧吭哧做赚不了多少钱的辛苦活，他们真要做一番心理建设。

泊寓一号位却说：

一定要做，这将是泊寓第一个轻资产委托管理项目，是泊寓新的开始。

长租公寓就是这样，它和住宅开发一样，是关于房子的生意，但这个生意，本质是服务业，需要耐着心，带着微笑、干着累活，去赚一点微薄的利润。

很多人不知道的是，2016年宣布成立泊寓的同时，万科悄悄做了一个动作，他们成立了一家名为深圳市小泊科技的公司。他们当时的想法还比较模糊，想着要用数字化手段实现租务管理。

从成都兴隆湖科学城店这个项目开始，泊寓在轻资产运营管理这条路上走的越来越远，名声越来越大，各地的国企想要做政策性租赁住房项目的时候，总是第一个就想到泊寓。

2022年底，深圳市出台一项政策，对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房，予以支持和规范引导。

这个政策简单来说，就是要非居改保。当时，深圳在十四五期间要完成74万套保障性租赁用房，但这个面积不大的城市每年新增建设的保障房只有2万套左右，深圳需要新的渠道来增加保障房房源。

深圳亟需一个非居改保的示范项目，于是深圳找来12家国企，利用国有企事业自有用地建设保障性租赁住房，其中就有深圳环境水务集团。

深圳环境水务集团的人找到泊寓，说他们手里有栋楼，可以做非居改保。当时泊寓已经在其他城市改造过很多项目了，不只办公楼，甚至还有老厂房、写字楼等等，就开开心心答应了。

当他们跑到现场亲眼看到要改造的项目时，笑不出来了。

深圳拿出的第一个非居改保项目，是深圳环境水务集团在南山区的一栋办公楼。办公楼年久失修，泊寓需要先做设计，后做采购，再施工，最后才是运营管理。

泊寓既是总承包商，又是运营商，他们觉得，至少需要两年工期才能完成这么复杂的项目。

2023年7月1日，改造后的水务南山大楼，变成了环水|泊寓·生态软件园店，对外正式开业。

从落地改造到全方位投入使用，这个项目只用了9个月，成为了全市第一个开工建设、第一个投入使用、第一个获得保租房认定证书的非居改保试点项目。

项目一共提供204间保租房，主要面向新市民、刚毕业大学生和各类人才，没有户籍要求，没有资产审核。

这个城市再次用一个温暖的细节告诉来自全国各地的年轻人：

来了就是深圳人。

二

回头来看，万科在2014年开启的多元化转型，仍然是后来十年中国房地产行业变化的精准预演。

当时，万科主动地、提前地结束了自己的房地产开发商的身份，确立未来十年的发展方向，布局商业地产、物流仓储、物业管理、长租公寓、养老等新业务。

这些新业务，是万科为未来撒下的一粒粒种子，到底哪颗种子能发芽，哪颗会夭折，只能交给时间来验证。

对万科的这次转型，同行们普遍认为，万科踏空了，错过了货币化棚改带来的楼市繁荣，以至于被两个豪赌三四线城市的同行全面超越。

现在，距离万科的那次转型，过去整整十年了。这十年发生了太多事情，房地产行业急速拉升，又急速坠落，无数企业与个人的命运，都被改写了。

再去谈那次转型，我们可以说，万科的转型不是太早，而是太晚了。用十年去为未来的重大变化做准备，时间根本不够。

万科做了准确的预判，做了该做的应对，但等到变化真的到来时，所有人才发现，准备还是不充分。

但在一片愁云惨雾的氛围里，当初多元化转型播下的一粒粒种子，已经生根发芽，长成一颗颗粗壮的树木了。

万物云自不必说，去年，万物云归属母公司净利润已经达到了11.5亿元，但关联方交易收入占比只有9.5%。

意思是，来自与万科有关的收入，已经不足万物云收入的十分之一。

另一颗种子，泊寓，也长成枝干粗壮的大树了。截至2025年底，泊寓累计开业房源总数已突破20万间，其中通过轻资产委托管理的房源达10.5万间，占比过半，成为业内首个轻资产受托管理规模突破10万间的集中式长租公寓企业。

这些轻资产委托管理业务，合作方均为万科外部业主，主要是全国各地的地方国企。

十年过去，泊寓已经无需荫蔽，可以自力更生过日子了。

更让人没想到的是，当年无心插柳成立的深圳小泊公司，竟然真的成为了一家科技公司。今年年初，深圳小泊公司获得了“国家高新技术企业”认定。

这并非仅仅因为泊寓依靠深圳小泊公司构建的不动产运营管理平台，管理着超30万间房源，更是因为，泊寓依靠这套科技系统，将长租公寓复杂的“投、融、建、管、退”全生命周期管理，实现了线上化。

这句话的意思是，一家长租公寓品牌经营得不好，如果是因为缺乏数据、管理粗放、没有行业标准可供借鉴，使用这套系统，就能学个八九不离十。

小米、京东，都曾使用这个平台获得技术支持。

十年前，万科认为需要做点关于年轻人的生意，而年轻人的居住条件，一直没有被很好地解决。

万科有个判断：年轻人在变少，但他们对住房有更高的需求。这代年轻人是有主见的一代人，也是能够为原则而坚持的一代人。

他们想要讨好年轻人，为年轻人做点事情。用了十年时间，他们把这个小生意、慢生意，做成了行业第一。

在万科开始显露风险后，在深圳地铁主导下，万科几乎将所有能摆上货架的资产都摆了上去，这其中包括了具有明星般地位的万物云。

但是，泊寓一直被深圳地铁揣在怀里。平安、淡马锡、GIC、中东主权基金，这些资金方都表达过对泊寓的兴趣，深圳地铁就是不卖。

在深圳地铁眼里，真正的不可售资产，是泊寓。

三

如果拆开了揉碎了看，泊寓这20万间房源，有大约13万间是通过“非居改保”获得的保障性租赁用房。

有大约2万间来自其他房企的存量房产，泊寓将这些市场上滞销的住宅、公寓、商办改造，盘活为租赁用房。

还有一些，是泊寓闯出的一条新路。

正是在服务其他房企的时候，泊寓想到，他们可以把ToB业务做得更大一点。他们发现可以为中高端商务人士提供高级公寓，因此推出了公寓品牌“富瑞斯”；

发现有些制造企业需要安置大量员工，他们就去为企业定制蓝领宿舍“安舍”；发现就业密集区周边有很多刚毕业的年轻人，需要高性价比房源，他们就推出了大型租赁社区“泊寓院儿”。

哪里有租赁需求，泊寓的人就带上名片，上门去谈合作。合作名单上面，现在已经有了腾讯、比亚迪、大疆等知名企业。

我曾问一个泊寓的朋友，他们是怎么把一个开发商普遍不看好的业务，做到如今可以反哺集团的规模的。他给我算了一笔账：

一家地方国企有一栋办公楼，闲置不用，卖也卖不掉，租也租不出去，想做长租公寓，他们又没有专业团队。

泊寓把楼改造后租出去，一年能有上千万的租金，这家国企在这项资产上的回报率能有5%，而泊寓就挣两三百万的运营管理费用，抛去人工成本，一个项目能赚一两百万。

泊寓的朋友说，他们就挣这点钱：

一个资产一个资产地堆起来，就成了现在的泊寓。

过去几十年里，中国的房地产公司，也曾赴过琼林宴，也曾打马御街前。但要说真正的底色，还是这种踏踏实实，一步一个脚印的做事态度。

这个行业终于回归了它本该有的样子。

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