万科开始大清算

万科这家曾经的房地产龙头企业当前面临全面、系统性危机，这场"大清算"并非单一事件，而是多个层面的清算同时展开，涉及财务、债务、管理、业务、司法以及合作伙伴关系等各个方面。

一、合作方清算：隆基举报事件引爆信任危机

2026年3月16日，隆基集团创始人李瑞斌通过抖音平台发布实名举报视频，指控万科在合作项目中存在多项严重违法违规行为。这被视为万科"大清算"的导火索。

举报核心内容

1. 拒不返还控制权：2015年合作后，隆基于2016年3月已全额清偿所有借款本息，但万科拒绝归还股权和公司控制权。

2. 挪用预售资金：绕过商品房预售资金监管，以虚假工程款名义，通过中国银行西安长安路支行将数十亿售房资金转到万科总部，资金去向成谜。

3. 非法夺权：2025年11月擅自修改公司章程、单方面罢免隆基委派董事，私自免除李瑞斌董事长职务。

4. 虚开发票：新疆大得作为空壳公司向项目公司虚开4000多万元增值税专票，公安机关已立案。

5. 虚假诉讼：通过虚假诉讼获取法院文书，申请拍卖项目19套房产转移资产。

事件背景与影响

李瑞斌作为西安市人大代表、隆基集团创始人，选择在"3·15"期间公开举报，具有强烈的象征意义。这并非万科首次遭遇合作方举报——此前烟台十余家本地房企已连环举报万科涉嫌偷逃税款、转移利润。从烟台到西安，从资金纠纷到洗钱指控，万科的合作信任危机彻底浮出水面。

二、财务清算：创纪录亏损暴露历史包袱

巨额亏损创历史纪录

万科2025年业绩预告显示，预计归属于上市公司股东的净利润亏损约820亿元，扣除非经常性损益后净利润亏损约800亿元。这一数字创下A股自1990年成立以来上市公司单年最大亏损纪录。2024-2025两年累计亏损达1314.78亿元，已接近公司当前总市值（约566.7亿元）的2.3倍。

亏损主要原因

1. 开发业务量价齐跌：2025年房地产开发项目结算规模显著下降，且毛利率持续处于历史低位。2025年前三季度，房地产开发业务税后毛利率低至2.0%，主业几乎无利可图。

2. 大规模资产减值计提：因业务风险敞口升高，公司新增计提巨额的信用减值和资产减值。仅2025年前三季度，就新增计提存货跌价准备91.93亿元，截至期末存货跌价准备余额高达227.32亿元。

3. 资产处置亏损：为回笼资金、化解债务风险而进行的大宗资产交易和股权交易，其成交价格普遍低于账面价值，形成处置损失。

4. 多元化业务拖累：部分经营性业务（如商业、长租公寓等）在扣除折旧摊销后整体亏损，同时部分非主业的财务投资也出现亏损。

三、债务清算：系统性重组迫在眉睫

债务压顶的严峻现实

截至2025年9月底，万科有息负债总额高达3629亿元，其中一年内到期的短期债务占比约42.7%，高达1513亿元。而账面货币资金仅656.8亿元，现金短债比低至0.43-0.48，远低于安全水平。

2026年偿债高峰

2026年二季度将迎来新一轮债务到期高峰，合计约65亿元，其中下一笔人民币债券计划于4月到期。全年境内债到期规模超过120亿元。惠誉预计，2026年4月至12月，万科将有约150亿元人民币的资本市场债务到期。

关键到期债券包括：

• "23万科MTN001"：20亿元，2026年4月23日到期

• "23万科MTN002"：20亿元，2026年4月26日到期

• "23万科MTN003"：20亿元，2026年6月15日到期

• "23万科MTN004"：20亿元，2026年7月7日到期

• "23万科01"：20亿元，2026年7月24日到期

债务展期取得突破但压力仍存

2026年1月，万科成功推动三笔合计68亿元债券的展期：

• "21万科02"（11亿元）：展期方案以92.11%的赞成率通过

• "22万科MTN004"（20亿元）和"22万科MTN005"（37亿元）：展期议案均获100%通过

展期方案包括：对每个账户实施不超过10万元的固定兑付；回售部分本金的40%于2026年1月30日兑付；剩余60%展期1年；提供项目公司应收款质押增信。

大股东持续输血但能力有限

截至2025年三季度末，深铁集团已累计向万科提供超过300亿元的股东借款。2026年1月27日，深铁再次向万科提供不超过23.6亿元借款，利率仅2.34%。然而，深铁集团自身也已出现亏损，其支持能力并非无限。

四、管理清算：国资全面接管时代开启

管理层大换血

• 原董事长郁亮、总裁祝九胜相继辞职

• 深铁集团董事长辛杰接任董事会主席（后由黄力平接替）

• 15位具有深圳国资背景的高管全面入驻总部及核心区域公司

• 万科正式从职业经理人主导时代迈入国资主导阶段

高管团队动荡

自深铁全面接手并步入"后郁亮时代"以来，万科高层动荡堪比谍战剧：辛杰的失联与辞职、郁亮的到点退休、祝九胜的"身体原因"辞职及其后的强制措施、肖劲等地方大员的落马。

五、业务清算：子公司批量注销与破产

子公司批量注销

万科在2024-2026年间主动或被动地注销了一批子公司：

1. 大连万科美好家装饰工程有限公司：2025年注销

2. 深圳市万科云地实业有限公司：2025年5月10日注销

3. 北京京投万科房地产开发有限公司：2025年1月22日完成工商注销

4. 雄安万科绿色研发有限公司：2026年注销

5. 陕西西咸新区秦汉新城正恒立体城房地产开发有限公司：2026年注销

子公司进入破产程序

1. 北京住总万科建筑工业化科技股份有限公司：因一笔206万元的货款及质保金债务未能偿还，于2025年3月被法院裁定受理破产清算。这是万科体系内近年来首家进入破产程序的公司，具有标志性意义。

2. 台州万葭置业有限公司：2026年3月6日，债权人以"不能清偿到期债务"为由，向法院提出破产审查申请。该公司是万科在浙江台州"万科·心海上城"项目的主要开发商之一。

六、司法清算：风险集中爆发

司法案件激增

截至2026年2月，万科司法案件达966起，深度风险2140条，开庭公告885条，被执行人1起，股权冻结14起，股权质押70起。

股权密集冻结

自2025年下半年以来，万科已有超过10项对外持股被司法冻结，涉及金额累计超20亿元。其中：

• 深圳市万科发展有限公司5.7亿元股权被冻结

• 万纬物流发展有限公司2.5亿元股权被冻结

• 苏州万科企业有限公司3571万余元股权被冻结（2026年3月10日起至2029年3月9日）

核心资产质押

万科将持有的万物云股份质押给大股东深铁集团，以获取贷款支持。此次质押完成后，万科累计质押的万物云股份已达到其持股总量的相当比例，甚至有分析指出，万科控制的万物云全数股权均已质押。

七、市场清算：信用评级下调与投资者信心丧失

国际评级下调

国际指数编制公司MSCI在2026年2月的季度调整中剔除了万科企业，这反映了公司基本面严重恶化、市值大幅缩水以及国际认可度下降。

债券市场波动

2025年11月下旬，万科多只债券曾因大幅下跌触发临时停牌。11月27日，"22万科02"、"22万科06"、"21万科04"等多只债券盘中成交价较前收盘价首次下跌达到或超过30%，被实施临时停牌。

八、系统性债务重组：不可避免的最终选择

整体重组方案正在制定

根据2026年1月9日的消息，万科正在官方指导下筹备整体债务重组方案，这标志着其债务危机进入了关键阶段。与之前针对单笔债务的"展期"协商不同，整体债务重组通常意味着公司可能无法按原条件偿还所有债务，需要与债权人集体商定一揽子解决方案，这可能包括债务打折（本金削减）或债转股等。

行业风险化解进入实质性阶段

2026年以来，监管部门多次表态，直接指向"保主体"，加之2025年已有18家房企债务重组获批，多家房企完成境外债展期，房企风险化解正从个案突破迈入系统性、实质性的落地阶段。

总结：大清算的多重维度

所谓"万科大清算"确实已经开始，这体现在六个相互关联的层面：

1. 合作方清算：隆基等合作方开始追责，举报万科历史违规行为，揭开合作开发模式的信任危机。

2. 财务清算：820亿元巨亏暴露历史包袱，资产减值计提227亿元，主业毛利率降至2.0%。

3. 债务清算：3629亿元有息负债压顶，系统性债务重组迫在眉睫，展期方案仅为权宜之计。

4. 管理清算：职业经理人团队全面退出，15位国资背景高管入驻，万科正式进入国资主导时代。

5. 业务清算：非核心业务收缩，子公司批量注销和破产，从北京住总万科到台州万葭置业。

6. 司法清算：966起司法案件、2140条深度风险、超20亿元股权冻结，司法风险集中爆发。

这场大清算的核心矛盾在于：万科作为曾经的行业标杆，其高杠杆、高周转的旧模式在房地产行业深度调整期已难以为继。当销售端造血能力衰竭（2025年销售额同比下降44.6%），而债务到期高峰接踵而至时，所有历史积累的问题集中爆发。

万科案例已成为房地产行业深度调整期的标志性样本，其风险化解进程不仅关乎企业自身存续，也对整个行业的债务处置具有重要的参照意义。监管部门将"稳楼市"提升为化解风险的核心抓手，但强调以"市场化方式"处理债务，意味着政府无条件兜底的时代已经过去。

对于万科而言，真正的考验在于：能否在国资主导下完成系统性债务重组，能否恢复销售端造血能力，能否重建合作伙伴和市场的信任。这场大清算的最终结局，或许将为一个时代的终结画上句号，同时为新时代的开启奠定基础。