从“买房时代”到“居住时代”，贝壳身上藏着楼市最真实的转向

文/单挑社

为什么一家曾经靠卖房封神的平台，如今最能打的，反而是租房和家装？

贝壳这几年的股价可谓是跌跌不休，6年时间，市值蒸发了大约4800亿。如果你下意识的认为楼市不行了，所以贝壳也不行了。

这个逻辑就过于单薄了。

贝壳真正值得看的一点，不是它跌了多少，而是它正在变成什么。它身上，藏着中国楼市这几年最真实的一次转向：从买房时代，一步步走向居住时代。

先看一组最新数据。贝壳2025年全年净收入946亿元，同比增长1.2%；净利润29.91亿元，同比下降26.7%。表面上看，收入还算稳，利润却明显承压。

再往下拆就更有意思了。

存量房业务收入250亿元，同比下降11.3%。新房业务收入306亿元，同比下降9.1%。

但房屋租赁服务收入219亿元，同比增长52.8%。家装家居收入154亿元，同比增长4.4%。非房产交易服务收入占比已经升到41%。

这组数字其实已经把答案写出来了。

贝壳还在房地产行业里，但它越来越不像一家单纯靠房产交易吃饭的公司了。

把视线放到这个中国的房地产市场，就更容易理解这种变化。

国家统计局3月16日公布的数据表明，2026年1至2月，全国房地产开发投资9612亿元，同比下降11.1%；新建商品房销售面积9293万平方米，同比下降13.5%；销售额8186亿元，同比下降20.2%。

也就是说，整个行业的大背景还在调整，房子越来越难卖，开发投资也渐渐熄火了。过去那个只要有盘，就有人抢；只要开门店，就能赚钱的阶段，已经翻篇了。

楼市一变，平台就必须变。

贝壳的变化，不是突然发生的，而是一步一步被行业推着走出来的。

看今天的贝壳就不能不看链家。

链家2001年就有了，最初是一家房产经纪公司，核心是线下门店、经纪人管理和买卖租赁服务。贝壳则是在链家长期积累的基础上，于2018年正式推出的平台。

贝壳把链家过去积累的能力开放出来，比如楼盘字典、真房源体系、ACN合作网络。简单说，贝壳想做的，不只是自己开店卖房，而是搭一个平台，把房源、经纪人、门店、品牌和服务流程连在一起，减少信息不透明，减少彼此内耗，提升交易效率。贝壳官方在ESG报告和年报里多次强调，它希望成为科技驱动的一站式新居住服务平台，并坚持围绕消费者价值和服务者价值来搭建长期能力。

这也是贝壳一路成长的底层逻辑。

它最早解决的，其实不是怎么把房子卖出去，而是怎么让卖房这个买卖，更像是一个行业。

在过去很长时间里，房地产中介最大的痛点，不是没人买房，而是信息不透明、房源真假难辨、经纪人各自为战、交易体验很差。贝壳和链家一直想做的一件事，就是用规则和系统把这些碎片化环节尽量标准化。说得直白一点，买房以前像碰运气，贝壳想让它更像一项有流程、有标准、有责任边界的服务。这个理念，在楼市上行的时候，帮助它快速做大；在楼市下行的时候，又逼着它继续往更深的服务链条里走。

真正的转折，发生在交易不再是唯一主角之后。

过去的买房时代，市场核心是交易。

用户最强烈的需求，是买到房、卖掉房、完成过户。平台最重要的能力，是撮合和成交。谁掌握更多房源，谁拥有更强经纪网络，谁就更容易赚钱。那个时代，房产中介平台的天花板看起来很高，因为整个市场在扩张，需求在释放，交易本身就是最大的红利。

但现在不一样了。

今天的很多家庭，面对住房问题时，第一反应已经不再只是怎么买，而是怎么住得更合适。

有人买不起，就先租；有人不急着换房，就先改善居住品质；有人有房，但需要装修、托管、出租、维修、换租、搬家、收纳、局部改造等等。需求没有消失，只是从一次性交易，变成了更长周期、更细分、更日常的居住服务。

房子的金融属性在回落，居住属性在回归。

房子依然还重要，但成交没那么重要了，生活才是主角。

贝壳正是在这个变化里，改写自己的商业结构。

公司近几年持续推进“一体三翼”战略，核心还是经纪业务这“一体”，但另外几翼已经越来越清楚。

家装、租赁、更多居住服务。

2025年的财报就是最好证明。二手房单量全年同比增长11%，创历史新高，可收入反而下降11.3%。这说明一个很现实的问题。今天就算交易量还在，平台也未必还能像以前那样赚钱。因为客单价、佣金率、市场议价环境，都在变化。过去挣的是交易扩张的钱，现在挣的是精细运营的钱。过去拼规模，今天拼效率；过去拼成交，今天拼服务链。

这就是为什么租赁业务会突然变得这么重要。

2025年，贝壳房屋租赁服务收入达到219亿元，同比增长52.8%，而且实现了全年盈利。

这个信号非常强。

它说明租房不再只是买房前的过渡，也不再只是平台的辅助业务，而是在很多城市、很多家庭里，变成了一种长期居住方案。尤其是在高房价城市、人口流动城市和年轻人集中的区域，租赁需求不但真实，而且稳定，还更高频。以前大家觉得租房是没办法的无奈选择，现在越来越多人把它当成更合适的生活常态。

这种变化说明，不是年轻人不想安家，而是安家的方式，已经不只买房这一种。

家装业务同样说明问题。

2025年，贝壳家装家居收入154亿元，同比增长4.4%，创下新高。这个增速看起来不算惊人，但它背后的意义很大。因为家装不是一个靠喊口号就能做成的生意，它比交易更重，更考验供应链、交付、口碑和管理。用户买不买新房，不一定由平台决定。

但用户住进一套房之后，要不要把家弄得更舒服，却是长期存在的需求。楼市降温之后，很多人的消费从买更大的房，转成把现有的房住得更好。这是消费习惯的变化，也是房地产进入存量时代后的必然结果。

所以，贝壳的“变”，表面看是业务结构在变，本质上是行业价值链在重排。

以前，行业最大的钱在开发和销售端。

现在，越来越多价值开始往后端服务走。

谁能把交易后的漫长生活接住，谁才更有未来。说得再直接一点，中国楼市未来最稀缺的，不一定是卖房能力，而是服务居住的能力。

当然，这个转向不会轻松。居住服务看起来空间很大，但也更难赚。租赁要管房、管人、管体验，利润很薄。家装链条长、投诉多、履约重，一步走错就可能砸口碑。

平台从轻撮合走向重服务，组织、人才、系统都要跟着升级。

所以贝壳2025年利润下滑，也并不奇怪。

转型从来不是一句漂亮口号，它一定会带来阵痛。只是，今天的阵痛，恰恰说明它已经不满足于只做一个吃交易周期红利的平台了。

回头看贝壳这些年的发展，会发现它一直有一条主线没有变：从改善交易体验，到改善居住体验。前一个阶段，它解决的是怎么放心买房、卖房；后一个阶段，它要解决的是怎么更好地租、装、住。

这不是简单的业务加法，而是一种理念延伸。

贝壳一直强调“有尊严的服务者，更美好的居住”，这句话放在今天看，意义比过去更重。因为楼市真正成熟的标志，不是大家都冲进去抢房，而是更多普通人能以更低成本、更低风险、更稳定的方式解决居住问题。

所以，贝壳身上最真实的转向，不只是它自己从“卖房平台”变成“居住平台”，更是整个中国楼市，从追逐增量，转向经营存量；从押注价格，转向重视服务；从一锤子交易，转向长期性居住。

买房时代在退潮，居住时代在抬头。谁还只盯着卖房，谁就可能被旧逻辑困住。谁能围着住，做深做透，谁才有资格走进下一个周期。贝壳的变化，不只是贝壳的故事，它很可能就是未来很多房地产企业都要补上的那堂课。