晋城首批新规后的楼盘项目曝光，第四代住宅真的要来了！

当下，房地产市场正全面迈入"好房子"建设的新阶段。

从“有房住”到“住好房”，从"造房子"到"造生活"，人居价值正在被重新定义。

2025年3月31日，住房城乡建设部发布国家标准《住宅项目规范》，以安全、舒适、绿色、智慧为目标，在规模、布局、功能、性能和关键技术措施等方面，对住宅项目的建设、使用和维护作出规定，于2025年5月1日开始正式实施。

自此，“好房子”有了更清晰的国家标准，在住区规划、空间设计、建造品质、智慧服务等维度划定全新标尺，推动住宅从"住有所居"向"住有优居"跨越升级。

因而，随着国家住宅项目新规的落地实施，晋城2025年入市的一批新项目，诸如上和一品、一品华府、恒诚宸园等，紧跟产品迭代趋势，在户型设计、空间拓展、居住体验等与过往产品拉开明显差距，其中最为直观的感受，便是层高的全面跃升。

根据旧标准，住宅层高宜为2.8米，而新的《住宅项目规划》中则明确新建住宅建筑的层高不应低于3米，20厘米的提升使空间开阔感与采光通风显著改善，为中央空调、地暖、新风系统等品质配置提供了从容的安装空间。

当然，在住宅项目新规之下，隔音、降噪、保温、防水、采光等性能指标也同步升级，晋城新房的品质与三五年前的产品已然不可同日而语。

然而，晋城新房品质的升级不仅于此。

2026年1月，晋城市容积率、建筑密度计算规则进行了调整，以更具弹性的计容规则为产品创新松绑，让架空层、风雨连廊、空中花园等公区配套不计入容积率，户内挑空、阳台扩容等户型优化有了更大施展空间，为晋城住宅在公区建设、户型设计等方面注入了前所未有的创新活力。

日前，华洋九樾以及景粼天筑进行了建筑设计方案（调整）批前公示，成为晋城容积率和建筑密度规则调整后首批落地实施的新规项目，下面结合项目公示分别来看两个项目具体情况。

华洋九樾

效果图

项目位置：白水街北侧、规划城市道路东侧

建设单位：晋城市盛通置业有限公司

总建筑面积：53600.18㎡

地上计容建筑面积：39462.5㎡

地上不计容建筑面积：4210.46㎡

容积率：2.5

绿地率：35.02%

机动车停车位：443辆（地上57辆，地下386辆）

非机动车停车位：519辆

总户数：342户（住宅306户+公租房36户）

详细指标见下图：

华洋九樾新建5栋住宅楼，1号楼19层，2号楼19层，3号楼18层，5号楼18层，6号楼18层，整个社区由5栋小高层围合而成，以适中的建筑高度和疏朗的楼栋布局，营造出低密舒适的居住氛围。

作为小地块开发的项目，华洋九樾以围合式的布局，在中央预留出了集中式景观空间，以"小而精"的园林打破了小地块难做景观的刻板印象，将有限的土地转化为可游可赏的绿意场景，设有儿童老年人活动场地、运动场地、下沉庭院等功能空间，一改小地块项目"重建筑轻园林"的粗放惯例，方寸间尽显开发匠心。

不止于户外，根据了解，华洋九樾对户型的打磨，更是紧密贴合容积率、建筑密度新规。

网络示意图

根据新规，住宅阳台（不论是否封闭）同时满足以下条件时：1.0米≤进深≤2.4米、每户阳台的水平投影面积小于该户标准层户型建筑面积的25%。阳台与居住空间合并设计时进深比例≤0.5，按建筑面积1/2计入容积率。

因此，华洋九樾在户型设计上充分利用新规对阳台的半计容政策，将过去被视为“灰空间”的阳台转化为高性价比的实用面积。

通过精准利用阳台半计容政策，华洋九樾将原本全额计容的阳台空间以一半面积成本纳入计算，实现了室内向室外的有效延展。

这意味着购房者实际可使用的面积远超产权面积，得房率显著提升。

效果图

例如，阳台面积约18㎡，那么购房者可享约9㎡的“半赠送”空间，这种不论阳台封闭与否的半赠送，直接融入室内布局无需任何二次改造即可使用，既规避了后期装修的拆改成本，又比传统设备平台等赠送方式更具实用性与性价比。

综上，华洋九樾在户型设计方面，将政策红利转化为实实在在的得房率优势，在同面积段产品中实现了“少花钱、多享面积”的越级体验，性价比远超市场同类户型。

景粼天筑

效果图

项目位置：景忠路东侧，规划道路两侧

建设单位：晋城市华锦房地产开发有限公司

A地块基本情况如下：

总建筑面积：62465.99㎡

地上计容建筑面积：46883.20㎡

地上不计容建筑面积：4302.38㎡

容积率：2.6

绿地率：35.01%

机动车停车位：513辆（地上53辆，地下460辆）

非机动车停车位：672辆

总户数：401户（住宅333户+公租房68户）

详细指标见下图：

B地块基本情况如下：

总建筑面积：46096.24㎡

地上计容建筑面积：31548㎡

地上不计容建筑面积：4361.91㎡

容积率：2.2

绿地率：35.02%

机动车停车位：361辆（地上52辆，地下309辆）

非机动车停车位：424辆

总户数：229户

详细指标见下图：

景粼天筑分为A、B两个开发地块，其中A地块新建5栋18-26层的小高层和高层，并配建一所幼儿园及独立商业，B地块新建5栋11-18层的小高层，配建独立商业。

从建筑设计方案不难看出，A地块的项目更偏向刚需、刚改化，B地块则更偏向改善化，两个地块在产品定位上将呈现不同的客群指向与居住体验，既避免了同质化竞争，又共同构建起覆盖多元置业需求的完整产品矩阵。

园林景观方面，A、B地块均以全龄化为核心理念进行打造，A地块注重功能复合与社交互动，打造满足全家庭日常使用的活力场景；B地块则强调私密性与沉浸式体验，营造更具品质感的诗意栖居环境。

与华洋九樾同为首批新规项目，景粼天筑在户型得房率提升上亦是不遑多让。

效果图

但更加令人惊喜的是，景粼天筑率先将第四代住宅理念引入晋城，创新性地落地于B地块3号楼和5号楼，以错层挑高的空中庭院设计，为晋城楼市带来从“封闭式居住”向“空中庭院生活”的跨越式升级，再次刷新了城市人居的产品想象。

在“好房子”产品时代，晋城需要像景粼天筑这样敢于打破常规、以创新回应居住本质的开拓者，引领城市人居迈向新高度。

晋城计容新规中明确，住宅露台（空中花园）同时满足以下条件时：2.4米≤进深≤6.0米、敞开长度（主体结构墙以外的长度）≥露台周长的50%、建筑高度≥两个住宅自然层高度、水平投影面积之和不超过该户标准层户型建筑面积的25%，建筑面积不计入容积率。

此新规为第四代住宅在晋城的落地提供了有力的政策支撑，景粼天筑则凭借对规则的精准把握与创新运用，成为第四代住宅在晋城落地开花的首个实践者。

同时，在华洋九樾与景粼天筑的设计方案公示中，可以明显看出对于项目规划控制指标的调整，新规项目的指标更加详细全面，对计容、不计容面积均有分类说明，包括其中移交相关部分的设施设备也有相应说明，机动车、非机动车的介绍也更详细。

同时，从华洋九樾与景粼天筑的设计方案公示中不难发现，新规实施后政府部门对项目规划控制指标的监管更加精细透明——不仅对计容与不计容面积进行分类详细说明，明确移交部分的设施设备归属，同时对机动车与非机动车的配建标准也作出更详尽的规定。

这种从“粗放管控”向“精准指引”的转变，既为开发商提供了清晰的设计依据，也让购房者能更透明地了解社区的各项配置，标志着晋城住宅规划迈入规范化、品质化的新阶段。

来源 | 晋城房产网整理

编辑｜晋小城

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