北京楼市，如何避免成为韭菜？刚需购房者紧急避雷！

最近的两会释放楼市重大信号：定调从25年的“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，调整为26年的“着力稳定房地产市场”，意味着行业风险逐步释放，市场进入巩固成果、推动高质量发展的新阶段。

过去几年，上面一直强调要实施“稳健的货币政策”。上一次提出适度宽松的货币政策，还是在十几年前，08年之后四万亿的时代，可见这次政策的重磅程度。

有朋友问：这对下一步楼市有什么影响？

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其实对于真正有需求的购房者来说，影响其实不是特别大，毕竟该买还是要买。

但不同的之处在于：积极的货币政策大概率会推动市场成交速度，一些优质的楼盘，价格会加速回调。

但对于购房者来说，当前要做的，是先学会判定什么是优质房源。其次，是做足充分的风险防御方案。

不要成为时代的韭菜

现在真实的形势是：全球经济尚未复苏，就业形势也没有完全恢复。光是北京，就有大量的GAP人群，在等待一个新的就业机会。

这种情况下，北京还有很大一批购房者，春节后平均网签量正在企稳，足以说明北京这座城市的实力。

但从另一个角度，一个聪明的购房者，除了要选对机会上车，也要在经济环境不好的时候为自己做好最坏的打算。

这个时候就会有人问：那我就是需要买房，怎么才能不成为韭菜呢？

最简单的方法是：想好自己5-10年后的的打算。

去年12月，北京楼市的调控政策密集出台后，二手房的去化速度明显加快。

这波行情有一个特别大的特点，就是虽然成交量提高了，但成交均价还没有明显的提升。

但活跃在一线市场的朋友应该也知道，现在有一些个别房源开始涨跌了。

比如望京、太阳宫、石佛营、朝青、常营等板块的一些优质房产开始回暖了。

还有一些户型、朝向、房龄等方面有明显硬伤的房子，之前无人问津，现在也开始成交了，只是成交价非常低。

对于市场来说，这是一个比较积极的信号，意味着哪些房产即将走向两级分化，开始逐步清晰。

我们之前说过，刚需客户在北京其实是比较弱势的群体了。

因为现在市场上的刚需房源虽然多，但居住属性弱、保值增值能力弱、流通性弱的房子太多了。

对于卖家和买家来说都是个难题。

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前几天有客户来问我们，手里安德路的三居室一直卖不出去，要不要长期持有？

安德路的价格虽然高，但主要价值靠西城学区来支撑。学区的价值就是学位，如果不用了，建议尽早卖掉。

而且从我们对于当前楼市行情和学区走势来看，这个小区大概还有涨的空间。至于其中的逻辑，这里不便多说，直接来线下沙龙。

除了学区，自住刚需也很愁。

一位预算在500万左右的客户想在北京买刚需房，说自己不挑板块，只要保值增值，全北京哪里都可以。

这足以说明这位刚需客户的迷茫。

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如果不考虑自己通勤，海淀的西北旺；昌平南的回龙观天通苑；朝阳区的朝青、新北苑、常营、管庄、姚家园；丰台的丽泽、草桥、首经贸；亦庄等等，都可以看，所以“全北京”这个概念，是不太合适的。

我们按照他的情况，大概梳理了几个需要确定的重点：

1、自住还是纯投资？如果是自住，需要划一个舒适的通勤范围；如果是纯投资，就是另一个需要面对面沟通的逻辑了。

2、优先二手房还是新房？一般情况下，纯投资更建议二手房。

3、最高预算和最低预算区间在多少？可接受的月供金额在多少？这些都决定了可选房源的区间。

所以刚需买房，千万不要找个门店直接说需求。

你不知道眼前的这套房子到底有多少是附加价值，有多少是未来价值。

下一步买房，最该注意什么？

现在市场上已经有20%的房源价格开始回涨了，但还有一批房源，价格仍将下调。北京楼市的格局，将走向两极分化。

所以对于当前的购房者来说，如何选择适合自己的房子，是真正的难题。

对于刚需购房者来说，如果你的需求就是纯自住，未来也不着急置换，那么城区老破小是可以选的。毕竟现在经历过一轮价格回调，购房成本要比两年前低很多。

比如朝阳的常营、北苑、姚家园、东坝等板块，都有一些房子值得选。

但一定要注意：避开硬伤房。

对于刚改购房者，或者改善购房者来说，尽可能选择居住品质高的房子。等真的入住会发现，周边的配套、地铁，离你近一公里，你的生活品质就会高一个档次。

对于高级改善购房者来说，现在买房，就是买圈层，买的房子对标的圈层越高，未来的保值增值能力就越强。

说句实在话，现在买房，比的不是谁更讨巧，更会捡漏。比的是谁犯的错误更少。

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