北京买房：理清思路，购房建议1816

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我好多年没有经历买卖房子的事了，因为孩子后期要在北京买房，所以想让您给点建议。我们的基本情况是我和我爱人都是保定市体制内单位，孩子是2023年分配到大兴机场东方航空工作（现北京户口）。目前在租房，之前单位有一个大兴机场生活保障住宅项目，现房当时也有具体方案，后来不知道什么原因搁置了，也不知道什么时候能有结果。

现在有想房产市场买房的想法，2室七八十平米左右，总预算400万，不考虑学区，通勤方便居住环境好点即可。您觉得现在是下手的时机么？另外我们还有必要再等单位的那个项目么？毕竟单价比市场价要便宜不少，您有时间了受累帮着分析分析。

A：

1、保障住宅项目，那大概率就是违规卖房的手续问题呗，各家央国企都是这点事儿。等着吧，应该都有变相的解决方案，上有政策下有对策。

2、400万买7/80平，单价就是5万左右，那这也买不了学区房。或者说能买到的都是占坑儿房，面积小，而且溢价高=居住的性价比低+保值风险大。

3、我认为现在算合适时机，因为北京的平均租金收益率已经超过银行同期存款利率了。这种情况在楼市历史上就出现过三次，每次都是相对的低谷期。

以400万来说，对应租金在6000多，租售比600左右，刨去物业取暖什么的净回报率1.8%左右。而五大行五年期利息才1.5%，国债最高1.7%。那在这种对比下，北京房价还能有多少下降空间啊？

4、单位项目，既然是现房那就等着呗，只要是能出售就肯定占便宜。虽然不能有产权+公开上市，但至少也能内部交易，这是大型央国企的福利，错过了肯定不划算。但如果到时候是出租的就谈不上了，相当于公租房了。所以还是问清楚吧，只要是能对员工出售就应该等着。

仅供参考。

二

Q:

请问预算320-340万，首付大概280万，贷款差不多60万，想买个80-90平的次新房，我主要看丰台和大兴两个板块吧。

大兴主要看西红门和枣园板块，大红门的世嘉博苑和鸿坤理想城环境看上去还行，但是通勤好像有些远？枣园那边看上了中建国际港，不过现在标价有点高。丰台这边，主要看了天伦锦城，晓月新苑，建邦枫景，东海仪园，感觉对比不出什么优劣。

以上这些您帮忙看看，哪个房源比较好，比较适合我，质量还说得过去的。我不考虑学区，主要就考虑通勤以及周边能有几个医院，配套说的过去就行。

A：

1、对比不出什么优劣？按说从地段儿到小区性质的区别都挺明显的，但您考虑通勤那就不好说了，只能自己感受。医院我也不熟，还得是“几个医院”，我真不熟。

2、简单说吧，自住角度看自己的喜好，地段儿角度则是西红门占优，理想城的价格走势也等同于市区，世嘉博苑也差不多，毕竟都没出五环呢。然后结合小区则是中建国际港，在枣园板块内仅次于红木林而已。

新发地的到目前为止还是自住为主呗，买菜什么的很方便。虽然有可能在批发市场搬迁后重新规划，但几年过去了也没什么消息，只能等着。如果重新规划就是利好，否则继续普通。

晓月苑这地段儿看自己喜好吧，优势是居住的性价比高，地段儿则是典型的城市孤岛，四边都被铁道+高速+五环绿地河道什么的给隔离了，地铁也特意绕开了，通勤方便吗？反正不算多强的地段儿吧，而且这里有什么医院我都不知道，好像没有吧？

建邦枫景是保障房+商品房都有的小区，地段儿还行，但小区不算多强。东海仪园是典型的两区交界，也就影响了价格走势，否则不至于这么便宜。但这边的医院就多了，四环边至少俩三甲，离石景山和朝阳医院也应该不远。

3、总之您这问题问的我不好回答，也不知道您的“优劣”标准是什么，所以也只能是列出情况供参考吧。

仅供参考。

三

Q:

我就是因为老破小和远大新纠结啊，毕竟北京现在的两极分化太严重了。北三环的老破小都要6万一平，60多平就400多万了。而北五环的次新房商品房才2万多一平，300万就能买大三居了。我能不纠结吗？

我当然理解房子是用来住的，可所有人都劝我宁买市区不买郊区。但就因为是房子是用来住的，住的宜居的不是应该才保值好吗？

A：

1、宜居的保值更好是对的，至少是流动性更强。但这要有个前提，就是在同一个或同等地段儿之内，越宜居的才越受追捧。离的很远就不好相比了，放大唯独就是北京的老破小跟鹤岗的次新房相比，怎么比啊？没意义。

2、我一般建议是这样儿，即便不考虑保值什么的，也应该再考察一下通勤，看看距离和时间是否能接受，是否能长期接受。

因为您也说了没在郊区住过，那一次两次的看房是没什么感觉的，新鲜劲儿还没过呢。而如果是天天往返好几年，那是否能接受就不一定了。所以建议是先在五环外租一套，体验几个月的交通再说是否能真正接受？

另外您说的这五环是指北七家一带吧？房租也不算贵，跟中介说清楚，短租一段时间试试再决定。

3、另外还多说一句，正因为郊区的房子宜居，所以市区的才会来买房租房。但人们既然是大老远过来的，图的就是物美价廉，再加上谁都会觉得自己既然放弃了方便的交通，怎么的不得在价格上有点儿弥补啊？所以就很难出高价，尤其是离地铁远的板块，价格和租金走势都很难占优。

仅供参考。

四

Q:

我和我爱人近期想要买一个投资性房产。不自住、租金和公积金能覆盖月供、好出手、房龄相对较新、近地铁、五环内，总价500左右。主要考虑金融投资属性。

我们初步看了一下，觉得北苑、青年路和丽泽（草桥）这几个板块可能可以满足我们的需要。目前我们住在永丰附近，单位分配的家庭公寓无租金。能否咨询您一下，哪个板块比较能满足我们的需求？目前我们两个人每月公积金一共13000，首付200万元左右。

A：

1、不自住的投资房，那肯定是先北后南啊。因为虽然草桥的板块挺好，大多数小区的价格走势也不落后，但在历次行情中的传导顺位都不算靠前，价格走势也不如新北苑+朝青的热门小区。尤其新北苑，四害为主吧，是北京到目前为止唯一一个全板块跑赢大盘的（除了别墅和公寓）。

2、不过您家的要求偏高了，所有优势都要占上，而且还五环内，那就甭提北苑了，新的老的都在五环外呢。

而且新北苑的租金收益也不算高，就因为价格走势强，租金跟不上。这就跟股票的升值vs市盈率似的，甘蔗不能两头甜。当然如果捡漏儿就算各项兼顾了，这种时期还有可能吧，找找看。

500万房子的租金一般7000来块钱，高了8000吧，再高就比较难了。当然价格走势偏弱的有可能，但升值不好又不好聊投资属性了。

3、总之先看新北苑吧，没合适的再看朝青。另外也可以看看亚运村望京等地，反正也不是自住，避开学区房就行。另外每套房都算算租售比，然后再综合比较。

仅供参考。

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