北京买房：理清思路，购房建议1814

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我们想细化一下之前咨询的问题。我们的预算还是700万，一人在北七家、一人在西三环上班，现在主要想请教您在哪里购房比较合适，在地段选择上陷入了纠结。想着先缩小一下范围，再具体踩盘。

我们决定就近一人通勤，划出了满足通勤时间条件的区域，主要有：【靠近西三环的】公主坟、四季青、中关村，【靠近北七家的】望京、太阳宫、北苑、芍药居。

海淀我们看过公主坟和中关村片区的，能接受柳林馆、彩电、知春里、知春路82号，其他够得上的老小区感觉都没有管理。并且海淀中介带看房源，太强调学区了，有种学校好可以遮盖房子缺点的感觉，导致我俩陷入看房疲惫。朝阳还没实地踩盘。

现在没小孩，但不是丁克。我们是直接买海淀，省去后续换房的麻烦，还是先考虑居住体验买朝阳，等到要用学区时再说？这套房的还有一个用处是父母退休后会来北京，大概率会给他们住着养老。

A：

1、前些日子不是说买丰台的吗？现在又考虑海淀了，那价格中的溢价部分可差不少呢，居住体验也就差了不少。

2、中介当然得强调学区了，谁卖东西不强调特殊的附加值啊？这谈不上遮盖房子缺点，也遮不住。

打个比方就跟豆汁儿似的，店家必须强调老北京，但也不是为了遮住馊味儿。吃主们除了老北京之外也不是为了解馋，图的只是体验一下所谓的老北京文化而已，跟学区房老小区差不多道理。

3、是否直接买海淀？常规建议是先看预算，如果比较高，比如千万以上，那可以一步到位，总价越高越能各项兼顾，买到溢价低甚至不带溢价的不算难。背后的道理是特意买这种房当学区房的家长不多，溢价也就没被推高太多，毕竟商品价格是供需关系决定的。

如果预算不是太高，比如几百万的平均值，那建议多看房+每套房都算账。这种时期还是有可能买到溢价低的，那就是各项兼顾了。

但也考虑好，之前海淀的平均溢价率30%左右，现在降了点儿是25%左右。今年之后要至少延续6年的低谷期，是否会继续降低溢价率得看政策，这无法预测。但无论是否降低，溢价部分在孩子上学之前是发挥不出任何作用的，居住的性价比也就偏低。以700万来说，相当于得到了朝阳500来万的居住体验，那100多万的学区价值要闲置到孩子上学。

4、总之这只能自己选择，房子是用来住的，学区房是用来上学的。用得上就买，预算高的话也容易兼顾，要不就多付出点儿辛苦，否则很难各项兼顾。

仅供参考。

二

Q:

我是非京籍办了工作居住证丰台社保，孩子27年上一年级，计划孩子初中回老家，仅小学在这里。目前租住在丰台科技园中海御景春天C4小区，工作在诺德中心，房东买的是限价房（不知道能不能配合孩子上学占用学位）。工作居住证地址写的同事家，但孩子上学就不好再用同事家学位了（可能耽误人家卖房）。如果换到别的地方租房，一是担心占用房东学位不容易租到房，二是担心租了房占了学位也不能入学。

老城区一小、五小周围要么是看不上、要么是买不起。看了一圈感觉这个小区还算比较合适的。想问下御景春天C4，建面63.01平，套内42.71平，链家标价187万是否值得买，有的人家改成了小两居，卧室朝向西南（见下图）。或者有没有别的推荐，老公想买总价低、面积大、房龄新的小两居（其实有点难）。预算最多能到300万以内。

A：

1、御景春天C4，是御鑫阁东边的那栋吗？那对口学校应该是四合庄小学，很普通的学校，无所谓是否占用学位。或者说跟房东商量一下吧，一般给点儿钱就行，当地中介知道行情的，没多少钱。

不过考虑好，四合庄小学虽然排名不高，但周边的对口小区不少。所以传说学位紧张，非京籍的话有可能被调剂，做好准备。

2、御景春天都是限价房，2011年的时候售价8000。从居住角度来说这小区的性价比相对高，这套房能租多少钱？以180多万来说，租金只要超过4000就算性价比高的。如果达到或超过4500，且房子没特殊的硬伤，那基本就算超跌了。这具体户型我就不好点评了，看自己的喜好吧。

3、不过考虑好，保障房小区的优势都是居住的性价比高，但价格走势一般都偏弱。御景春天就挺典型的，尤其是C区，当年中海做的有点儿过分，在边角盖了这么一栋楼，还和御鑫阁给分开了，导致除了自住之外其他方面不太占优。即便是居住角度，42.7/63=67%的得房率，实在有点儿偏低。

另外单价方面是187/63=3万。这看具体房源吧，如果在小区内算比较好的房源，那有可能这价格算捡漏儿。但也说明价格走势不强，毕竟前些年御景春天的单价是和西边富锦嘉园这老小区是差不多的，现在则明显偏低了。

4、简单就是这情况，我好像也提不出什么建议，列出以上的情况供参考吧。

仅供参考。

三

Q:

我在**上看广渠门外的房子，说实话，都是完全同样的地段配套，朝阳的广和里才4万多，东城的就6-7万，就差了个学区，值吗？看到有一套3万多的，但却是地下室，看户型图还是斜的三角形，能买吗？

A：

1、这问题问的谁能回答啊？只能是自己权衡了。

2、不过我也说实话，很多商品都是因为环境不同才价格不同的。比如同样一瓶可乐，超市3块饭馆5块，到了夜总会或许20呢，值吗？那就看您是否有消费需要了呗，外人怎么建议啊？

朝阳和东城，差的就是个学区配套，您如果有需要就买东城的，不需要就买朝阳的，就这么简单。就跟车牌子似的，想天天在北京开车，那就排队或花钱的挂京牌，觉得没必要那就挂外地的呗，无所谓值不值的。

3、地下室也看您重视哪方面了？简单说就是虽然价格低，但学区溢价的比例未必低。也就是说，正因为是东城的地下室才3万多，而放到朝阳估计也就值2万多了，其溢价率跟正常楼层的差不多。

而且多说一句，地下室的流通性更弱，用完学位之后未必好出手，否则也不会价格这么低。再加上斜角的，那就更不好卖了呗。房子是用来住的，不宜居的就算不影响保值，那也至少流动性弱。

4、其他的没什么说的了，我能理解您的心情，但帮不上忙，只能自己权衡。

仅供参考。

四

Q:

孩子27年9月小学，现在想咨询海淀羊坊店学区，纠结翠微小学还是七一小学的学区房，毕竟两个小学对口初中是一样的，但是房子的均价差一万多，求解读。

A：

1、房子均价差1万多，那就对比两边房源的性价比呗，哪个高买那个。或者说是比较学区溢价，哪个低买那个，都一个意思。用总价除以预估租金，在同等居住条件下，哪个数值低就说明性价比高+溢价低。

2、至于学校的选择只能家长定，一般来说是选择翠微的比较多。

3、我要建议就是多看房吧，这种时期虽然成交量回升，但房价没有明显上涨，是有可能买到溢价低甚至很低的学区房的，多看房vs多算账而已。溢价低不仅意味着居住的性价比高，也降低了溢价部分的保值风险。但注意一定是同等房源的比较啊，别差距太大，否则另算。

仅供参考。

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