“神秘”本土房企出资，绿城“操盘”，海南高速上百亩土地将被盘活

海南西部重镇——儋州市那大城区。陈标志/摄

对于海南高速而言，这次合作的意义不止于盘活几块土地。

中房报记者 陈标志 海南儋州报道

海南高速旗下停滞近10年的房地产开发用地将被盘活。

3月3日，海南高速公路股份有限公司（以下简称“海南高速”）发布公告，其全资子公司海南儋州东坡雅居置业有限公司（以下简称“东坡雅居公司”）名下B-03-08等6宗地块的公开招商合作落下帷幕，海南誉银汇投资有限公司（以下简称“海南誉银汇”）与绿城房地产建设管理集团有限公司（以下简称“绿城建设”）组成联合体，以6.09亿元价格成功拿下。

这一占地442亩的地块位于海南省儋州市那大城北片区，南临国盛路，北靠宝岛路，与文化广场隔路相望，周边学校、银行、商超一应俱全，地理位置堪称“C位”，已经停滞近10年（详见本报《挂牌手持500亩土地全资子公司，海南一上市企业放弃地产？》等系列报道）。

目前，在各方努力下，这片沉寂已久的土地迎来新生。

近千亩大盘的起伏命运

招商合作地块所在位置。（图片来源：海南产权交易所公告）

时间拨回到2009年。

当年10月，东坡雅居公司正式成立，系儋州市城投旗下子公司，主要对应的资产为儋州市那大城北新区面积为938.7亩土地使用权。仅仅两个月后，海南高速（000886.SZ）在一场拍卖会上便以超3亿元价格竞得该公司100%股权，一举拿下这一近千亩大盘土地使用权。

这在当时被视为海南高速正式进军海南西部房地产“价值洼地”——儋州房地产市场的标志性动作。

2011年1月，总投资超30亿元的“东坡雅居”大型社区项目正式动工。按照规划，这里将建成集高档酒店、商务写字楼、商业街、住宅于一体的综合性社区，总用地面积938亩，建筑面积近百万平方米。

无论对于海南高速还是东坡雅居公司而言，彼时的蓝图，不可谓不宏大。

然而，2015年，因海南本地房地产市场持续低迷，加上项目开发节奏过慢等问题，东坡雅居一期项目被迫停工。截至当年12月，项目累计投资约3.87亿元，公司不得不计提存货跌价准备约1.68亿元。

此后几年，这一块地经历了当地政府3次回购（累计收回约312亩）、规划指标调整、闲置土地调查等一系列波折。

2019年，东坡雅居公司与儋州市自然资源和规划局签订补充协议，重新约定动工开发期限，土地被无偿收回的风险才得以消除。但项目重启，始终未有实质性推进。

从“卖股权”到“引合作”

2025年，海南高速开始着手盘活这笔沉寂已久的资产。

当年2月和4月，公司两次通过海南产权交易所公开挂牌转让东坡雅居公司100%股权，挂牌价格从超3.8亿元降至3.4亿余元，均因市场持续下行流拍。

流拍之后怎么办？海南高速选择了另一条路——不转让公司股权，而是开发“找搭档”。

2026年1月9日，海南高速董事会审议通过招商合作议案，同意东坡雅居公司将其名下的B-03-08等6宗地块及地上建筑物，进行公开挂牌招商合作。通过招商合作引入合作方负责后续资金投入和开发运营，海南高速以土地入股，享有成本优先提取权和项目监督权，但不承担后续开发资金。

这是一种典型的“你出钱，我出地”的轻资产合作模式。

1月12日，6宗地块在海南产权交易所首次挂牌招商合作，起始价为6.76亿元。挂牌期满，无人问津。2月9日，二次挂牌启动，价格下调10%至6.09亿元。

这一次，终于等来了意向方——海南誉银汇与绿城建设组成的联合体报名参与。3月2日，联合体通过网络竞价方式确定为最终合作方，成交价即为挂牌底价6.09亿元。

6宗地块总面积约29.47万平方米（折合约442亩），位于儋州市那大镇国盛路北侧，地理位置优越，交通通达性良好。前述地块周边3公里范围内，学校、银行、商业广场、医疗资源一应俱全。

记者了解到，从地块构成来看，6宗地块中，有5宗地块为“城镇住宅用地”（其中一宗为“商住混合用地”），大多数地块为空地；另一宗地块为“商业商务混合用地”。

这6宗地块容积率在1.1~1.8之间，属于低密度的舒适型配置。地上已有部分建筑，主要是2012年开工的一期工程，包括别墅和商业楼，但均未完工。

这次中标的联合体由两家企业组成，分别是在当地刚成立不久的房企海南誉银汇和成熟代建“操盘手”绿城建设。

记者通过公开渠道查询到，海南誉银汇成立于2025年9月，注册资本6000万元，经营范围包括房地产开发经营、建筑工程施工等。作为本次合作的“金主”（投资方/牵头方），它将负责筹措项目后续开发所需的全部资金。

绿城建设则是房地产代建领域成熟的“操盘手”。作为本次合作的委托管理方，绿城建设将负责项目的开发管理，并输出品牌。

在合作方面，三方企业进行了约定：海南高速作为土地提供方，优先保本；合作方作为资金和操盘方，承担开发风险，最终按投入比例分享收益。

第一步：合作方先投资，首期投资款不低于5000万元，合同签订后30日内打入共管账户。后续投资款根据项目进度分期支付，若资金不够，合作方负责补足。

第二步：销售回款优先还本。项目取得预售证后，第一年销售回款的30%归海南高速（用于回收土地成本），剩余70%用于工程建设；第二年起，海南高速的提取比例提高到40%。这些用于工程建设的钱，视同合作方返投，计入合作方投资额。

第三步：清盘后利润分成。项目按6个地块分别清算，税后收益按双方投入比例分配。

第四步：10年为期，兜底保障。合作期限10年（含开发建设及销售周期），期满若未销售完毕，海南高速投入成本还没收回，合作方要直接补足差额。

对于海南高速而言，这次合作的意义不止于盘活几块土地。

2024年以来，海南高速明确提出“回归主业、转型发展”的战略方向，聚焦交通主业、数字经济、低空经济等新赛道。地产板块的定位，也从“主营业务”逐步转向“存量优化”。

有机构统计数据显示，海南高速的土地储备已从2019年的114.78万平方米，降至2025年中报的42.06万平方米。此次东坡雅居442亩地块引入合作方开发，意味着公司既不用投入巨额资金承担开发风险，又能通过优先成本提取和收益分成获得稳定回报，可谓一举两得。