深圳民营房企“四大天王”的2026：降薪、刮骨与终局

大家好，我是地产高富帅。

刚开年，行业逐步进入转型的“最后阵痛期”，早期撑不下去的房企早已出清，而那些凭借组织变革熬过寒冬的玩家，已悄然开启第二曲线。

在地产江湖图谱里面，粤系房企与闽系房企可谓是大家最为津津乐道的，尽管闽系曾占据房企30强半壁江山，在地产江湖中声望最高的仍然还是粤系房企。

尽管如今民企阵营确实已经所剩无几，但是在大湾区市场，特别是在深圳，如今四大天王房企仍然还活跃在牌面，成为民企最后的荣光。

深圳，是房地产行业最为特殊的存在，这里土地稀缺，早已经进入了存量博弈时代，但是又聚焦了全国最顶级的几大头部央企总部，是全国知名的行业鼻祖城市。

能够在深圳如今还能存活的房企，无论是民企还是国央企，土地储备是第一生存资本，寸土寸金的深圳市场，对房企的土地获取能力直接提决定了可持续发展门槛。

从2025年深圳公开市场成交数据来看，全年仅成交住宅用地12宗，总成交金额290.9亿，同比下降16%；成交建面77.3万平米，同比下降10.3%。

市场已经急速分化，国央企阵营持续深耕公开市场，本地稳健民企深耕旧改市场，这种双线并行的格局，正在定义这座超一线城市未来的开发逻辑。

从如今民企“四大天王”的整体发展路径来看，其中鸿荣源集团，卓越置业，星河地产，京基集团成为这一时期最有特点的代表。

“双轮驱动”是深圳民企四大天王生存底色，在深圳拥有大体量的旧改项目储备是其发展基石，加上城市核心商业存量持有项目的现金流，让民企四大天王仍然活跃在牌桌。

在“四大天王”里面，都是属于公司不上市，闷声发财的类型，这也与深圳民营房企大多数是潮汕家族管理有较大关系，低调也是这类房企较为明显标签。

星河地产作为如今深圳最知名的民营之一，旗下持有大量的优质商业项目，并且在广深惠三地旧改土地储备厚实，已经属于潮汕民企中的扛把子。

从早期包工头出身到如今拥有千亿自持的超级巨无霸，星河集团算是穿越了整个行业发展历程，已经算是优秀民企代表。

不过，行业下行并未绕过这位“老将”，深圳旧改市场变天，广州项目销售承压的两难境地，这几年的星河集团已经开始了巨变。

地产一品塘独家获悉，刚开年，星河地产就撕开了一个口子，地产板块全员开始规模降薪，在通过一个极端手段对抗行业周期，用时间换空间。

很显然，在如今深圳这种特殊开发环境下，就算早期家底厚实的大佬也难免伤筋动骨，星河地产需要刮骨疗伤。

从目前得知的整体方案来看，首先动刀的就是高管序列，总监以上降薪比例高达15-20%，很有可能集团部门总，区域总，副总级的比例更高。

普通经理级别降薪比例为10%左右，补贴部分与公积金比例也下调明显，地产板块预计节后还是会有一些员工选择离开。

其实降薪这个话题已经是老生常谈，不仅仅是民企阵营，就连浓眉大眼的国央企巨头也都纷纷降薪，有些高管如今的薪酬已经是高峰期的50%以下。

星河早期靠旧改起家，总部扎在深圳，风格一贯稳，手里拿得出名字的项目不少，星河丹堤、星河雅居、星河华居，业主群里一问，口碑还挺硬。

后来几年，星河走住宅叠产业加商业的路子，坂田的星河城那套产城逻辑，真是把产业地产的劲儿打了出来。

160万平的盘子，产值说到300亿，税收30亿，入驻企业2318家，名单里还有25家世界五百强。

对外喊自己的定位，从“开发商”转成“城市共建者”，这个话术没空转，落地也有模有样。

星河集团的黄老板也是一位有趣的大佬，对外发言一直都是包工头本色出演，也确实是对自家人一直不做，毕竟都是早期包工头时期的战友，在星河超过10年的员工非常多。

大哥发达了照顾自己创业时期的小弟也无可厚非，不过行业已经回归精细化运气有，星河地产早期依靠土地红利时代的管控逻辑已经完全不适应现代企业发展了。

星河地产不是第一个降薪的房企，肯定也不是最后一个，如何转型，或许才是这一轮星河地产最需要做的事情。

星河需要的，不是情怀，而是精细化运营的真功夫。降薪是止血，但真正的考验在于：如何从“人治”走向“机制治”，从“资源驱动”转向“管理驱动”。

从这几年星河集团整体大动静来看，“换老人引新人”成为其最为核心关键词，特别是太子上位之后，地产集团总部部门总级别的高管几乎全部来了一次大更新。

从2021年引入华东区域总裁章建波，到2022年挖来集团产品总经理丁磊，再到去年新入职并闪离的集团运营总彭火根，这两年的星河地产的变化确实也够吸睛。

从整体方面来看星河地产雇主品牌得到了一个较大提升，毕竟早期牌面稳健，稳定度也比较高，大家眼里绝对的好公司，干活压力也不大，工资也属于行业正常水平。

但是从这几次的几轮换将下来，组织效能并未明显提升，很大的问题就是老一辈管理逻辑与新时代逻辑的碰撞，光靠一两个人去改变这一现场恐怕是过于理想化。

老员工保命重要，不出错原则为主，新来的大佬们想要突围业绩，必须改革，肯定要动之前老人掌握的资源，这套剧本，在很多房企都上演过，星河不过是又一轮主角。

星河地产降薪，本质上是在为“旧改的慢”和“市场的冷”买单。毕竟，牌桌还在，就看怎么打下去。

相比之下，深圳四大天王中谁家的旧改货值更偏向“快周转”的工改住，谁家的商业资产更优质，可能会决定他们谁能笑到最后。

今天就聊到这里，对于星河地产有想分享的朋友，也可以留言讨论。