出地王楼市就回暖？你可能有什么误会

这两天，广州楼市出了个大新闻——天河马场地块拍了236个亿，楼面价干到了8.5万/平方米，刷新了广州地价纪录 。消息一出，朋友圈里的房产中介又嗨了，说什么“地王一出，房价起飞”，楼市要复苏了，让大家赶紧上车。

我看着这些言论，只能说：想多了。

不是我非要跟专家唱反调，而是现在的“地王”和过去那会儿的“地王”，不是一回事儿。拿老黄历说事儿，容易把自己绕进去。

过去的地王为什么能拉动房价？两个原因。

第一，以前的地王多在郊区。你想啊，那么偏的地方楼面价都卖那么贵，大家一看，我家在主城区，位置比它好多了，那不得更值钱？这叫比价效应。但现在的地王呢，拿地就拿核心区，好地段本来就应该贵，对周边二手房没啥带动作用。

第二，也是更关键的——以前的新房和二手房，品质差不多。你在同一个地段，隔壁楼面价3万，我这二手房卖个3万5，合理。可现在呢？新房卷到什么程度了？第四代住宅，得房率100%起步，户型、绿化、公区，全是升级版。旁边二手房还是十年前的老户型，得房率70%，暗卫、没阳台。你说，就算地王出来了，谁会觉得那老房子配卖高价？

这就跟买车一样。新车30万，开了三年的二手车卖24万，没人觉得不正常。新车确实好啊，科技感、安全性、油耗，全都碾压。房子也一样，新房品质和二手房的差距拉得太大，大家默认新房就该贵。

但现在呢？情况完全反过来了。

广州这块地王，它不在郊区，就在珠江新城的核心地段 。而且按照规划，这地方要盖的是“好房子”——四代宅、大面宽、高得房率，甚至配建五星级酒店 。说白了，人家奔着豪宅标杆去的。

问题就来了：如果你现在就住在这地块附近，手头有一套二手房，看着旁边要盖这么个“高大上”的新盘，你心里想的是“我的房子也要跟着升值了”，还是“我得想办法把这老房子卖了，换套新的”？

大概率是后者。

这就引出一个反常识的结论：现在的核心区地王，反而可能对周边二手房构成利空。

道理很简单。一来，原本打算在附近买二手房的改善客群，现在有了更好的新房选择，人家肯定去买新房了——这是需求被分流。二来，周边那些动了置换念头的业主，纷纷把老房子挂出去卖，好腾出名额和资金去抢新房——这是供应量增加。

一边需求减少，一边供应增加，你说这房价拿什么涨？不跌就不错了。事实上，2023年、2024年出的那些地王，有几个把周边二手房带起来了？大家心里都有数。新房和二手房的品质差距一旦拉开，那就是两个赛道的东西了。新

有人说，那不对啊，房价要涨不还得看供需吗？北京上海要是彻底放开限购，那不还得涨？

这话对了一半。

确实，如果把北京上海的限购一次性全撤了，短期内肯定能挤出不少需求。全国的有钱人多了去了，都想去一线城市配置资产，而核心区的供应就那么多，多出20%的需求就能把市场点着 。

但问题是，现在的牌桌上，没人想点这把火。

房价要涨，核心就一条：凭空制造需求。2015年到2018年那波，靠的是棚改货币化，每年拆600万户，直接凭空造出几百万个买家。拆迁户本来有房住，突然拿到一笔钱，必须去买房。这种需求一出来，房价就上去了。

现在呢？外面经济没那么糟。大家该吃吃该喝喝，春节饭店排队、景点爆满，就是挣快钱的预期没了。以前觉得今年20万、明年40万、后年80万，现在觉得能稳住就不错。预期变了，但日子还能过。

GDP完成5%的目标没问题，个税还在涨，科技树越点越高，这时候再去刺激房地产，图什么？

所以啊，别再看见地王就上头。现在的“地王”，更像是给有钱人准备的“奢侈品秀场”，跟你手里那套普宅，关系真不大了。

哪天如果房价真要启动，不需要看中介刷屏，看看自己工资卡比啥都强。