青岛李沧区挂牌1宗“商改住”地块

2月28日，李沧东部青银高速东、石牛山路西、枣山路北、九水路南LC0301-03地块（原森林公园万科操盘地块）“商改住”后重新挂牌出让，和龙湖代建的海创惠水路地块一样“变性”后重新拍卖。

地块占地44320.7㎡，容积率2.5，总建面11.08万㎡，楼面起拍价9010元/㎡，起拍总价9.98亿。

拍卖时间：2026年3月20日9时30分。

该地块经历较长时间终于重新挂牌，这代表着东李的新势力和市场格局将发生变化，按照以往森林公园销售的情况来看，东李市场竞争环境将变得激烈。

地块位于青银高速东、石牛山路西、枣山路北、九水路南LC0301-03地块，占地44320.7㎡，容积率2.5，总建面11.08万㎡，楼面起拍价9010元/㎡，起拍总价9.98亿，竞买保证金为20%，2个亿。

地块在去年7月进行了控规调整，由商业商务用地调整为二类居住用地，增加公服配套设施。

李沧森林公园2017年取地，总地价37.9亿元，楼板价7550元/m²，由金地、越秀、中海、万科、青岛城投5家企业共同开发。

由于种种原因项目2022年才入市，问世以后价格策略的灵活成为流速销冠，截止到目前住宅基本去化结束，卖出超过2000套，主要剩余商办产品，商业改为住宅也是适用市场形势的变化。

该宗地的出让代表今年的李沧东部市场又增添了热闹，森林公园这条“鲶鱼"又来了。同时东李是产品最全面的片区，产品有初改，改善、终极改善，既有高层、小高层又有洋房和别墅，还有四代宅。

去年东李成交了6宗地，分别是青特2宗地，去年10月溢价的郑庄56号地块（青特·东序已经进入市场预热期），以及海创惠水路的3宗低密用地；海创惠水路地块龙湖代建打造洋房和叠拼等。金茂去年年底推出的趋势性产品4.5代宅璞逸世园，有洋房和别墅；森林公园商改住用地预计初改和改善类的选择。

地块配套：

1.教育设施：周边2处小学（现状铜川路小学、LC0301-06小学），2处幼儿园(惠水路幼儿园、LC0301-07幼儿园)，规划1处初中。

2.医疗、养老设施：周边1处现状李沧区社会福利院、1处现状街道级卫生服务中心，规划1处养老院、1处医疗设施。

3.文体设施：周边规划1处街道级体育活动中心。

4.商业设施：周边规划1处社区农贸市场。

5. 城市公园绿地：周边现状青龙山公园、李村河公园等

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