资产盘活“大戏开场”：陕西首单机构间REITs落地经开

千呼万唤，陕西最接近公募REITs的首单项目出现了。

2月13日，西安经发创新工业园持有型不动产资产支持专项计划在上海证券交易所成功发行，发行主体为西安经开产业园发展集团有限公司（简称“经开产业园发展集团”），发行规模1.41亿元，正式开创陕西首单、西北地区国有企业首单机构间REITs之纪录。

别看规模不大，细解之下我们发现西安经开区的野心远不止于此，并且已于近期启动了相关国有企业深化提升工作。

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创新路径：搭台是为“唱大戏”

在了解陕西首单产品之前，先来认识一下机构间REITs是什么。

机构间REITs即持有型不动产ABS，业内也称私募REITs，其本质载体是ABS，但创新以“私募+权益”为核心属性，是在传统资产证券化框架基础上吸收公募REITs制度优势形成的创新产品。通俗来讲是机构投资者（目前阶段）凑钱买好地段不动产，通过打包后的标准化金融产品来收租收息，这种资产盘活新路径国内在2025年底刚刚开始活跃。

创新机构间REITs很大程度上的意义是为了健全多层次REITs市场，目前市场层次从高到低依次为：公募REITs->机构间REITs->类REITs->Pre-REITs/地产基金，需要明确的是，机构间REITs为“股”，而类REITs为“债”。

那么，经开区此次发行的陕西首单产品情况如何呢？我们发现了几点重大意义。

此次产品最大的特点当数先一步打开“证券化窗口”，即通过小规模资产建立可扩容的证券化资管平台，模式走通后陆续装入优质资产的“小步快跑”模式。

熟悉资产证券化的读者或许都知道，公募REITs首发规模要求达10亿元（租赁住房和养老设施为8亿元），而机构间REITs则没有明确要求。

这里机构间reits的优势就得到了凸显，其主要好处在于完成资产上市平台搭建，不仅没有间歇期规定，且若产品成功发行后，再装资产可简化平台资质审核，大幅缩短申报周期。

值得注意的是，得益于多层次REITs市场制度，当机构间REITs规模达到10亿元并经历市场检验后，产品能够直接衔接至公募REITs。

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链式创新：“房东”角色走向“管家”

西安经开区率先拿出的资产质量如何呢？

此次机构间REITs底层资产为西安经发创新工业园，地理位置与陕汽集团隔路相望，于2008年正式运营的该园区占地约200亩，总建筑面积约8万平方米，现已建成16栋标准厂房及配套设施，目前入池厂房为10栋，建面3.5万平方米。从产业方向来看，园区以机械加工制造产业为主导，是“陕西省装备制造产业园孵化基地”和“经开区首家企业加速器”。

数据最能说明园区成色，据了解，西安经发创新工业园2025年平均出租率达80%，2026年有望突破90%。更重要的是，这家成立近20年的“老园区”中的大量入驻企业亦已成为“老朋友”，其中不少企业租赁期超过10年。

进一步了解入园企业，我们发现其身上“产业链创新”的特征很重。

如配套龙头。在紧贴陕汽集团的地理定位下，园区目前30%的入驻面积都是陕汽配套商，其他的则深度绑定中集专用车、有色院等区域龙头企业，市场牵引之下企业聚集显著。如创新强烈。园区不仅民企集中，且多向科技靠拢，如西安金欣粉末冶金公司、西安新三鸣汽车零部件公司、西安远航真空钎焊公司、陕西德仕汽车部件公司均是高新技术企业。

显而易见，西安经发创新工业园绝对是块优质资产，但熟悉西安产业结构的朋友也能看出，其肯定算不上西安经开区的“白菜心”产业园，显然后续优质资产装入的空间广阔。

当然，我们也对各园区未来出租率不断向好抱有强烈信心。

一是西安经开区本身发展动能强劲。众所周知，经开区不仅是西安工业重镇，且可以说是陕西“链式发展”的典范，当前围绕汽车制造、新材料、电子信息、油气产业已然形成产业聚集，龙头引领之下市场主体自然会“用脚投票”。

二是业主单位运营能力得到确认。即资产所有者不仅仅是房东角色，而是以深度参与企业生产经营的方式成为“统筹组织者”，当前运营工作已然兑现在以下多方面。

在设施配套方面，以最“接地气”的方式满足企业日常需求，面对产业园区，西安经开区在园区内建设有办公、公寓、餐厅以及少量商业，面对写字楼，则设置了共享会议室以及低于市场价的线上物资采购平台。在银企对接方面，为解决企业需求及银行产品不匹配问题，园区运营方在定期组织银企交流会的同时，鼓励银行为工业企业定制化金融产品；在员工导入方面，向企业需求开展校企合作，从学生入学起实施针对性培养，精准契合企业用工需求。

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平台整合启幕：资产盘活章法显露

综合多方信息，我们发现西安经开区国有资产证券化的“大方案”或许还在后面。

最新的大动作在于，2026年1月13日与1月4日，此次机构间REITs发行方经开产业园发展集团与西安经开金融控股有限公司刚刚完成重大股权变动，大股东由此前的西安经发控股集团变更至西安经开产业投资发展公司，后者目前持有两家公司51%股权。

这意味着西安经开区下属“最大园区建设主体”将与“唯一金融主体”实现整合，以市场化整合国有资产、资金与资源，在推动资产证券化的同时拓宽多元融资渠道，最终推动国有资本向“城市开发建设、产业投资与金融服务”并重转型。对其效能，我们不禁形成两大猜测：

一是更大范围的“资产腾挪”成为可能。

在后续资产不断装入资管平台的路径规划下，我们判断未来西安经开区下属所有国有产业园区均将进入当前的经开产业园发展集团。

事实上，仅在经开产业园发展集团口径下的“储备资产”就达170万平方米，占到西安经开区产业园区“总盘子”的超8成，统一管理之下，剩余资产陆续纳入显然更为高效。如此一来，不论是存量资产还是未来增量，都有望加快进入证券化排队序列。

二是机制上打通“以投代引”主体壁垒。

企业整合背后更深度的目的无疑是业务赋能，而这恰好契合了《公平竞争审查条例》与《国办1号文》要求下开发区招商的“关键环节”。结合西安经开区当下系列安排来看，产业园区与金融力量深度互动的可能性十分丰富。

如持续造链丰富集群。众所周知，西安经开区汽车产业链式发展模式已然强韧，其实在有色院、延长石油与龙腾半导体等龙头引领下，区域还在主动推动更多产业集群发展。如经开金控近期就已携手龙头企业成立了规模100亿元的新材料产业基金与规模50亿元的半导体产业链发展基金。资产整合后，“链主+基金+基地”的产业模式将进一步放大。

如跨区协同培育科创。当前迹象是，西安经开区与西安科教强区碑林区于2025年12月举行座谈，目标直指“碑林研发、孵化+经开制造、应用”模式。在我们看来，对于培育需要股权投资支持的科转企业来说，产业园区与金融资本的融合亦将加速科创主体落地。

在更大视野下，面对近期全国“三资三化”战略提速，陕西省委、省政府在2023年印发的《陕西省高质量项目推进年行动方案》中明确提到力争发行基础设施REITs项目3至5个，新增储备REITs项目8个以上，盘活存量资产200亿元以上的要求，我们在西安经开区已然看到最具章法的战略铺排，对于其资产盘活未来动向，我们将持续保持关注。