北京楼市：年后，怎么买不亏？

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以下内容选自【北京房姐】公众号

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别再当接盘侠了！北京怎么买房不会亏的5个铁律！

最近好多人问我：房姐，现在能不能买房？买哪儿安全？说实话，这市场看着是挺让人发怵的，谁都怕自己成了那个最后进场的傻子。

但你要问我怕不怕？我还真不怕。为啥？因为买房这事儿，只要你掌握几个硬核标准，起码能保证不当冤大头，今天我就把这5条铁律掰开了揉碎了说给你听，记住了，照着做，亏不了。

第一条：租售比这道防火墙

什么叫租售比？简单说，就是一年的租金除以房子总价，北京的房子，租售比能到2以上，基本就算安全了，为什么？因为这意味着你买这房子，50年能靠租金回本，这在一线城市已经算很不错了。

你可能要说，现在哪还有租售比2以上的房子啊？肯定有，这几年价格下来不少，不少核心区的老小区，租售比自然就上去了，这就像是给你的房子装了个安全气囊，就算短期价格波动，租金收益也能托个底，心里不慌。

第二条：回落深度够不够深

这几年北京很多板块的房价，都回到2015、2016年了，相当于回到10年前的价格水平，听着挺吓人？但换个角度想，风险释放得越充分，后面的安全边际就越高。

不过啊，这话可不是对所有地方都管用，核心区，外加通州个别板块、亦庄个别板块，回落深了确实是机会，但你要是看中了远郊区那些跌得狠的房子，我劝你还是算了吧。城六区以外的远郊，哪怕现在价格再便宜，未来的机会也不大了。为啥？因为北京的发展逻辑变了，人口都在往核心区聚集，远郊的房子谁来接盘？你自己想想。

第三条：新房的安全系数怎么算

现在的新房得房率都挺高的，动不动就90%+，但你可别光看总价便宜就冲进去，得学会算账。

怎么算？把新房的套内面积折算一下，然后跟周边同品类最牛的二手房小区比价格，如果新房的套内单价不超过周边二手房的15%，那基本算安全；要是超过了，你就得好好掂量掂量了，为什么？因为新房交房就是二手房，如果你一开始买的价格就比二手房贵太多，将来转手就被动。

第四条：看数据识别市场温度

买房不能凭感觉，得看数据。北京二手房的月度成交量，其实就是个温度计，能告诉你现在市场是冷是热。

给你几个标准：月成交1.2万套以上，算是正常起步；1.2万到1.5万套，是常规平稳区间；超过1.5万套，市场就开始往上走了；要是到了1.8万套以上，那就算偏热了。

你买房的时候，先看看当月的成交数据，要是市场冷得不行，月成交不到1万套，那你议价空间就大了；要是已经1.5万套往上走，你就别磨叽了，该出手就出手，不然捡漏房很快就没了。

第五条：找好你的接盘侠

巴菲特说过一句话：你到一个牌桌上去打牌，当你不知道傻瓜是谁的时候，你自己就是那个傻瓜。

买房也是一样一样的。你在掏钱那一刻，就一定要想好：将来谁会从你手里接这个盘？是刚需？改善？投资客？还是学区房家长？当你不知道接盘侠是谁的时候，那你就是那个接盘侠。

所以买房之前，一定要想清楚这房子的流动性。位置好、配套全、户型正的房子，永远不缺接盘侠；那些偏远的、户型奇葩的、周边啥都没有的房子，你买的时候再便宜，将来想卖也难。

说到底，买房这事儿真不能光凭感觉，更不能听销售忽悠两句就冲动了。市场再复杂，只要你把这5条铁律记在心里，买房的时候多问自己几个为什么，起码能保证不当那个冤大头。

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