上海房地产“新七条”政策分析

2月25日，上海发布《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，简称“新七条”。此次新政涉及限购政策调减、公积金政策优化和房产税政策完善等7项内容。在今年前两月房地产市场总体向好的背景下，此类增量政策将发挥积极效应，进一步促进房地产市场的平稳健康发展。

一、政策内容

1、降低购房门槛

政策明确，非沪籍家庭（含成年单身人士，下同）购置外环内住房，社保缴纳年限调整为1年。而此前购置外环内住房，需满足3年社保。这充分说明非沪籍家庭在上海购房的门槛进一步降低，或等待成本在下降。据此总结，在非沪籍家庭满足1年社保的情况下，政策前仅可认购外环外的住房，而现在则扩大至全市。

1：非沪籍家庭购房的社保要求

调整前：1年社保可购外环外的住房

调整后：1年社保可购全市的住房

资料来源：网络公开信息、易居研究院

2、增加购房套数

立足职住平衡、住房改善等需求，此次“新七条”增加了可购房套数。政策明确，对于满3年社保的非沪籍家庭，允许在外环内增购1套住房。如此计算，对于满3年社保的非沪籍家庭，其在外环内可认购两套住房。

2：满3年社保的非沪籍家庭购房套数

调整前：1（外环内）+N（外环外）

调整后：2（外环内）+N（外环外）

资料来源：网络公开信息、易居研究院

3、支持稳定居住群体的购房需求

政策调整前，对于从事城市基础服务、或企业总部设在外地的人员，其或因未在上海缴纳社保而无购房资格。此次“新七条”立足支持此类在沪稳定居住群体购房需求导向，允许持有满五年的居住证即有购房资格。换句话说，过去限购政策主要看社保缴纳年限，但新政下也可以和居住证年限挂钩。

3：稳定居住群体的购房资格

调整前：看社保缴纳年限

调整后：除社保外，若居住证满5年亦有购房资格

资料来源：网络公开信息、易居研究院

4、提高公积金贷款额度

提高公积金贷款额度，将享受更低的贷款利率，亦可降低首付款压力。此次上海“新七条”将贷款最高额度从160万提高到240万。需要说明，购房者最终的公积金贷款额度，要视其公积金账户余额等情况而定。我们认为，若叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款的上浮政策，新政后上海公积金个人贷款最高额度可达324万元，为全国领先水平。

4：公积金贷款最高额度（不考虑多孩家庭和绿色建筑因素）

调整前：160万

调整后：240万

资料来源：网络公开信息、易居研究院

5、落实公积金“认房不认贷”

此次上海公积金贷款的条件进一步放宽，即落实“认房不认贷”。新政前，若公积金贷款次数满两次，后续购房将不予办理公积金贷款。新政后，只要无住房或仅有1套住房，且公积金已结清，则继续享有公积金贷款权利。这使得更多住房置换家庭可获公积金贷款支持，促进改善型住房需求的释放。

5：公积金贷款的条件

调整前：公积金使用满两次将不予贷款

调整后：满足无房或1套房，且贷款已结清，允许继续贷款

资料来源：网络公开信息、易居研究院

6、支持多子女家庭改善型需求

此次多子女家庭公积金贷款政策的变化在于，此前已规定首套房贷款额度上浮20%，新政后“额度上浮20%”的政策扩大至二套房。其充分体现对多子女家庭住房改善的支持。

6：多子女家庭公积金贷款额度

调整前：仅首套房上浮20%

调整后：除首套房外，二套房也上浮20%

资料来源：网络公开信息、易居研究院

7、微调房产税的免征口径

房产税政策总体以保持稳定为方向。此次“新七条”对相关细节做了微调，尽可能优化了有关操作口径。新政前，对于沪籍家庭子女而言，其成年后首次购置住房不征房产税，但置换阶段会涉及该税种。新政后，若置换后属于唯一住房，则不再征收房产税。其体现对改善型住房需求的支持。

7：沪籍家庭子女成年后购房的房产税

调整前：首次购房不征收，置换则要征收

调整后：满足唯一住房条件，置换阶段也不征收

资料来源：网络公开信息、易居研究院

二、政策意义

1、精准发力，巩固楼市稳中向好态势

“新七条”政策充分体现上海综合施策、因城施策、发挥好存量和增量政策集成效应的导向，亦符合2026年住房消费工作的相关要求。2023年以来，上海出台多轮房地产优化政策，综合性和系统性较强，涉及限购、土地、金融、财税等多领域政策调整，也包括当前动迁安置房票试点以及国企收购二手房等创新举措。此类政策发挥了非常好的组合拳效应。结合此次“新七条”新政，我们认为，其在持续降低购房成本的同时，也将进一步促进住房消费需求积极释放和供求关系平衡，亦进一步巩固当前楼市稳中向好的态势。

2、惠及面广，促进各类购房需求释放

此次7项政策，围绕多项住房需求展开。其既涉及非沪籍和沪籍家庭，也包括从事城市基础服务的相关人员、多孩家庭等，具有惠及面广、精准施策的特点。综合来看，其体现了对各类住房需求的进一步支持，尤其包括职住平衡、宜居安居、刚需改善等需求维度。对于即将到来的小阳春关键时间点，我们相信，叠加上海既有的各类宽松政策，其将促进各类购房需求的进一步释放，并和全年去库存等工作有更紧密的结合。

3、市场联动，促进各市场的循环健康发展

结合当前市场调整基本到位、房价趋稳预期逐渐增强、各项利好政策叠加等因素，我们认为，在促进各子市场交易活跃的同时，“新七条”也将促进各市场之间的循环健康发展，尤其是带动置换链条的顺畅。举例来说，相比此前市区购房需3年社保的要求，当前非沪籍家庭仅需满足1年即可购房，即入市节奏有望加快。其若认购一套二手房，则将带动房东的房源挂牌出售和置换，并带动包括新房市场的去库存。据此各市场之间将形成更为良性和互动的循环机制，有力促进房地产市场的平稳健康发展。