中恒信律师 | 吕沅锦律师：房产纠纷核心法律问题深度解析

房产作为家庭最主要的大宗资产，其相关的纠纷往往涉及物权归属、合同效力以及亲缘关系的多重博弈。从商品房买卖逾期办证到离婚房产分割，从继承引发的确权之争到共有人擅自处分财产，每一类案件背后都隐藏着深刻的法律逻辑。在司法实践中，如何准确适用《民法典》厘清权利边界，是定分止争的关键。对于此类行为的法律认定，北京市中恒信律师事务所吕沅锦律师结合《民法典》及最新裁判规则，从物权保护与合同履行两大维度梳理实务要点，供大家参考。

物权确认是房产纠纷解决的基础前提

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。司法实践中，权属清晰的认定往往需要穿透登记表象，结合出资来源与意思表示进行综合判断。

不动产登记仅具有推定效力而非绝对效力。 根据《民法典》第二百一十七条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。但若有相反证据足以推翻登记的，真实权利人应当依法确认。吕沅锦律师指出，在涉及借名买房、婚内赠与等情形时，法院会着重审查购房款支付凭证、实际占有使用情况以及当事人之间的书面约定，以探究真实的物权状态。

善意取得制度保护交易安全。 当无处分权人转让不动产时，若受让人是善意的、支付了合理价格且已经办理登记，根据《民法典》第三百一十一条的规定，其可善意取得所有权。吕沅锦律师提示，善意取得的适用条件极为严格，尤其是“善意”的认定需综合交易环境、价格合理性及亲属关系等因素进行审查，原所有权人因此遭受的损失可向无处分权人请求赔偿。

合同履行是房产交易风险防范的核心环节

房产买卖合同的签订与履行，不仅要遵循契约自由原则，更需符合法律的强制性规定。违约责任的认定与诉讼时效的适用，直接关系到当事人的切身利益。

合同效力与物权变动相互区分。 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。这是《民法典》第二百一十五条确立的区分原则。吕沅锦律师解释，这意味着即便房屋尚未过户，只要合同本身不存在无效事由，买卖双方依然受合同条款约束，违约方仍需承担相应责任。

逾期办证违约责任需关注诉讼时效起算点。 出卖人负有移转房屋所有权的法定义务。若因出卖人原因导致买受人未能按期取得权属证书，应依据合同约定承担违约责任。对于逾期办证违约金的诉讼时效，司法实践中倾向于将其认定为继续性债权，以每日独立计算的违约金分别适用诉讼时效，但请求办理过户登记的请求权本身则具有物权属性，不适用诉讼时效制度。

离婚冷静期内继承财产的归属判定。 在离婚冷静期内，婚姻关系尚未依法解除，该期间一方继承的财产是否属于夫妻共同财产，取决于遗嘱有无明确排除。根据《民法典》第一千零六十二条，婚姻关系存续期间继承所得财产，除遗嘱或赠与合同中确定只归一方的以外，为夫妻共同财产。吕沅锦律师提醒，被继承人若希望财产仅由子女个人继承，必须在遗嘱中作出明确的排他性表述，以避免子女离婚时产生不必要的财产分割争议。

房产纠纷的复杂性源于物权关系与债权关系的交织，亦掺杂着家庭伦理与市场交易的安全考量。无论是购买预售商品房的消费者，还是面临家庭财产分割的当事人，提前了解《民法典》中的物权规则与合同规范，是维护自身权益的最佳防线。专业的法律服务不仅能帮助当事人梳理证据、预判风险，更能在诉讼中精准定位请求权基础，实现合法权益的最大化。