上海这次3000万方旧改，跟你们想象的根本不一样。

上海这次3000万方旧改，跟你们想象的根本不一样。由于这次规模还要超过前一次的棚改，很多自媒体都说今年房价还不得起飞？那我们就系统性地说一下这个事。有点长，但听完你一定会有一个自己的判断。

这一轮旧改确实是一个历史级别的托底，3000万方这个数量非常惊人。但它是否能达到跟上一轮棚改一样的效果呢？我们先看几点不同。

首先，相比上一轮棚改以拆迁为绝对主力，这一次根据国务院批复的《上海市城市总体规划》，增加了两个方向、三个字：留、改、拆。

• 针对有历史底蕴的建筑，这些房屋只修不拆，要求占比必须大于等于10%。
• 指的是旧房改造，即加装电梯、厨卫独用、结构加固等，这部分占比最高，要求必须达到70%以上。
• 就是直接拆掉，这次要求比例必须小于20%。

注意，以上这些明确的比例限制往年是没有的。而“留、改、拆”对市场的影响也完全不一样：“留”和“改”都不释放购买力，也不新增土地供应，不过确实可以提升老房子品质，小幅提振对应小区价格。真正释放出购买力的只有不到20%的“拆”。

但诸位也不要小瞧这个数字——3000万方的20%，也就是600万方，按照五年实施，相当于每年120万方。如果没啥概念，可以对比上一轮房价暴涨时期的2015–2017年：那三年棚改数据合计约315万平，平均每年还达不到120万。这么看来，这一轮的数字也不小哦。要知道2015–2017那会儿的拆迁量，可足足让上海新房均价从2.7万/平跳到4.1万/平，涨幅约52%，不少核心区（如静安、黄埔、徐汇）直接翻倍。

所以第一点：从数据上看，虽然有了种种限制，但实际拆迁量并不少，看起来有机会。

那我们再往下看。

第二，本轮政策的核心就是“房票”。

上一轮棚改给的是真金白银，想在哪儿买就在哪儿买。但本次旧改拆迁部分给的是房票，没有现金，并且这个房票被锁死在拆迁本区——不能乱买、不能变现，只能买指定板块的新房和次新房。

这就引发了两个问题：

1. 本区域内购房的钱就无法流向全上海，只会局部托底。前面说的上涨机会也就局限在了部分板块。
2. 现在的情况也跟往年不一样：上海现在不缺房。相比2015年之前的库存量，现在的新房供应是历史高位，而且还有天量的二手房挂牌数量。现在被拆掉的老破小肯定面积不大，那就意味着拆迁户要想一步到位，恐怕还要在房票基础上再添一些钱。那么天量供应，再加上经济现状不太乐观，这就导致通过拆迁释放出来的购买力可能不如上一轮那么自由和积极。

还有更重要的就是市场上的货币总量。

上一轮央行通过国开行给棚改定向放水，低成本资金没有上限，发出去的现金可以自由支配，可买房、可投资、可加杠杆。而本轮的旧改是房票闭环、定向购房、不能取现，资金只能在楼市内循环。所以最重要的区别出现了：之前可以算是大水定向漫灌，而本轮旧改根本没有新增货币。

能听到这里的朋友，我相信你心里会有个判断。如果你得出来的结论只不过是给我贴个标签——“看，又是一个唱衰楼市的”，那你就划走吧。我们不是先有观点再找论据，而是把每一项政策清清楚楚地剖析给你看，然后你自己得出判断。

有人认为每一轮旧改都是政策的循环，但当我把这些不同点列出来后，希望你能看出政策的底色：前几轮的底色是放水，而这一次你只能说它是给资金搬了个家——上限被卡死，总量一点没变。你看，在这两年全国房地产被“三条红线”搅得焦头烂额的时候，上面可没闲着，执政水平和资金管理能力都愈加细致了。以上这些政策落地到具体实施中，还提出了“专户管理+定向使用+不新增货币”，也就是只允许资金在房地产的存量市场内循环，坚决不让它进入全市场（M2）。

好了，说到现在，我相信你对本次上海旧改对楼市价格的影响应该有所判断了。如果后期没有新的文件和政策出台，那么通过以上分析可以得出：不是大涨，但也不是不涨。很有可能上海核心区会明显更稳甚至小幅上涨，但是全面普涨，或者想外溢带动全国市场，目前看还不具备条件。