亲属主张借名买房无合意，借名买房律师助力登记人保住房屋胜诉

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

陈浩向法院提起诉讼，请求判令陈凯协助将一号房屋产权从陈凯名下转移登记至自己名下，并由陈凯承担全部诉讼费用。

陈浩诉称，1994年某地拆迁，其家庭获得两套购房指标，当时与兄长陈明、被告陈凯及母亲赵兰约定，一套由兄长陈明购买，另一套由自己购买，购房后与母亲共同居住。因拆迁分配政策规定有房户不属于被安置对象，陈浩与陈凯均有住房，不符合购房标准，陈浩为扩大房屋分配面积，与陈凯商议，由陈凯开具无房证明获取购房资格，陈浩借用陈凯名义购买一号房屋。

经查，1995年3月10日，陈凯作为购房人与甲公司（售房单位）签订《出售公有住房协议书》，约定购买一号房屋，房屋建筑面积68.1平方米，享受相关工龄优惠及购房优惠。当日《拆迁户购房凭证》显示购房人为陈凯，被拆迁户购房人处有陈浩（书写习惯署名“陈昊”）及陈凯签字。1998年，一号房屋登记至陈凯名下，2000年，双方就一号房屋签订补充协议，由陈浩补交5554元将房屋标准价改成本价。

陈浩提交的购房收据、办证费用收据显示，一号房屋全部购房款、办证费用均由其代为缴纳，同时提交水电燃气费、供暖费票据，主张自1995年起与母亲共同居住在一号房屋，母亲2003年病逝后，其继续居住至今，房屋相关权利凭证亦由其保管，据此主张自己系一号房屋实际所有权人。

陈凯辩称，不同意陈浩的全部诉讼请求，双方之间不存在借名买房合意。其称，一号房屋系拆迁安置所得，自己系被拆迁人及合法购房人，购买房屋时使用了自己14年的工龄优惠，购房款实际由兄长陈明支付，后自己已将房款偿还陈明；陈浩仅系代为办理购房手续、缴纳相关费用，其居住一号房屋系为方便照顾母亲，并非基于借名买房关系，房屋相关权利凭证由陈浩保管系代办手续遗留所致。

庭审中，陈凯申请证人陈莉（陈浩、陈凯之姐）出庭作证，证人陈述一号房屋系陈凯与母亲共同安置所得，购房款由陈明支付，后陈凯偿还，陈浩居住房屋系为照顾母亲，双方无借名买房约定，陈凯对该证言予以认可，陈浩不予认可。此外，陈凯提交对话录音，录音中陈浩认可一号房屋系母亲与陈凯所有，其居住系基于照顾母亲，双方曾商议互换房屋居住，陈浩称该录音存在诱导性、系偷录，不认可其证明目的。

裁判结果

依照相关法律规定，法院作出判决如下：

驳回原告陈浩的全部诉讼请求。

法院说理

法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。借名买房关系的成立，核心是双方存在明确的借名买房合意，即双方约定一方以另一方名义购买房屋，房屋实际所有权归借名人所有，出名人仅为名义登记人。

本案的核心争议焦点是陈浩与陈凯之间就一号房屋是否存在合法有效的借名买房合意。结合本案查明的事实及双方提交的证据，法院难以认定借名买房合意成立，具体理由如下：

其一，陈浩主张双方存在借名买房约定，但未提交书面借名协议，亦未提交有效证据证明双方就借名买房达成口头约定，其提交的出资、居住、凭证保管等证据，均不能单独或结合其他证据证明借名合意存在——出资行为可基于代办、借贷等多种法律关系产生，居住行为可基于亲属照料、房屋借用等原因形成，凭证保管可基于代办手续遗留，上述事实均不足以印证借名买房关系。

其二，一号房屋系拆迁安置所得，陈凯系合法被拆迁人及购房人，房屋登记至陈凯名下，购买时使用了陈凯的工龄优惠，该工龄优惠与陈凯个人身份相关，系其专属权益，若双方存在借名买房合意，理应就工龄优惠的使用及补偿作出明确约定，但陈浩未提交相关证据。

其三，陈凯提交的证人证言、对话录音能够相互印证，证明双方无借名买房合意，陈浩在录音中认可一号房屋系母亲与陈凯所有，双方曾商议互换房屋，该陈述与借名买房主张相互矛盾，其虽称录音存在诱导性、系偷录，但未提交相反证据反驳其真实性。

其四，陈浩主张借用陈凯名义购房系为规避拆迁分配政策，该主张无充分证据佐证，且即便存在该情形，亦不能仅凭规避政策的行为推定借名买房合意成立。

综上，陈浩提交的证据不足以证明其与陈凯之间存在借名买房合意，其要求陈凯协助办理一号房屋过户登记的诉讼请求，无事实及法律依据，法院不予支持，陈凯作为一号房屋登记所有权人，其合法权益应依法予以保护。

胜诉办案心得

结合本案核心冲突，总结以下办案心得及维权指引，供同类纠纷当事人参考：

1. 借名买房合意是核心，无明确约定难认定。本案中，原告败诉的关键的是未能证明双方存在借名买房合意，法院认定出资、居住、凭证保管等事实不足以推定借名关系成立。提醒当事人，若确无借名买房约定，面对他人借名主张时，需明确否认合意，并收集相关证据反驳对方主张，避免因证据不足承担不利后果。

2. 妥善留存证据，筑牢维权防线。借名买房纠纷中，证据是胜诉关键。本案中，我方提交的证人证言、对话录音能够相互印证，形成完整证据链，反驳原告借名主张，同时保留了工龄优惠相关证据，印证自身合法购房身份。提醒当事人，面对此类纠纷，需留存与房屋相关的协议、录音、证人证言、出资凭证等证据，明确自身权利主张的事实依据。

3. 区分“代办手续”与“借名买房”，避免混淆法律关系。本案中，原告以代办手续、代为出资为由主张借名买房，我方抗辩系代办关系并提交证据佐证，得到法院支持。提醒当事人，亲属之间代办购房手续、代缴费用较为常见，需注意留存代办相关证据，明确代办关系与借名买房关系的区别，避免后续产生权属争议。

4. 重视专属权益凭证，强化自身产权证明。本案中，一号房屋购买时使用了陈凯的专属工龄优惠，该权益与陈凯个人身份绑定，成为法院认定其合法购房身份、反驳借名主张的重要依据。提醒当事人，购买房屋时若享受个人专属优惠（如工龄、社保、限购资格等），需妥善留存相关凭证，强化自身作为房屋合法所有权人的证明力。

5. 应对借名买房起诉，及时委托专业律师维权。本案中，原告以多种间接证据主张借名买房，我方律师精准抓住“无借名合意”核心，梳理证据、反驳对方主张，最终助力陈凯胜诉。实践中，借名买房纠纷（尤其是亲属间、拆迁安置房相关）案情复杂，证据认定难度较大，若你被他人主张借名买房、起诉要求过户，或遭遇同类房产权属争议，可联系我们，我们将以专业的法律视角，帮你梳理办案思路、收集关键证据、精准抗辩维权，全程护航你的合法房产权益，助力你守住房屋产权。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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