房改政策下的借名买房，律师教你如何维权｜北京房产律师

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

1990年代，陈国栋作为副局级干部，从单位承租两套公房：一套三居室、一套一居室（即一号房屋）。1998年单位房改，按政策，他可享受125平方米住房面积优惠。

为最大化利用房改政策，陈国栋与大女儿陈雅婷商议：

三居室登记在自己名下；

一居室借用陈雅婷名义购买，以便享受“子女购房”额外优惠。

此后，全部购房款（近3万元）均由陈国栋支付，相关收据、合同、房产证也一直由其保管。房屋交付后，由陈国栋夫妇及小女儿居住，陈雅婷从未入住。

2000年，一号房屋登记至陈雅婷名下，购房时折算了陈雅婷与其丈夫李振华共26年工龄。

20余年后，陈国栋年事已高，担心身后子女争产，遂要求女儿配合将房屋过户回自己名下。陈雅婷拒绝，称：“房本写我名就是我的，你还用了我的工龄！”

陈国栋无奈起诉，请求确认借名买房关系并办理过户。

裁判结果

法院判决：

✅ 确认陈国栋与陈雅婷就一号房屋存在借名买房合同关系；

✅ 陈雅婷于判决生效后7日内协助将房屋过户至陈国栋名下。

法院说理

借名买房关系可依口头约定成立

虽无书面协议，但《民法典》认可口头合同。关键在于是否具备“合意+履行”。

四项关键事实形成完整证据链：

出资：全部购房款由陈国栋支付，收据载明其为交款人；

居住：房屋自交付起由陈国栋家庭使用，陈雅婷从未居住；

证件保管：房产证、合同、票据原件均由陈国栋持有；

录音自认：陈雅婷在录音中多次承认“房子是你买的”“我没出过一分钱”。

使用工龄不否定借名关系

工龄优惠系政策性福利，不影响实际权属认定。原告已表示愿对工龄对应利益给予补偿，可另行解决。

“名字写了就是我的”不成立

不动产登记具有公示效力，但在借名买房纠纷中，可被相反证据推翻。本案证据已达到“高度可能性”标准。

胜诉办案心得

本案胜诉关键在于证据整合与心理博弈：

录音证据是破局关键

在亲属间难以取得书面协议的情况下，引导当事人进行合法录音，固定对方“自认出资”“否认赠与”的关键陈述。

提前化解“工龄”抗辩

主动提出“可补偿工龄对应价值”，将对方最强抗辩点转化为可协商事项，避免陷入僵局。

强调“非赠与”意图

录音中女儿亲口说“你没说过是给我的”，直接击穿“赠与”主张。

警示客户：房改房借名风险高，但并非无解

只要保留出资凭证、控制房屋、留存沟通记录，即使多后仍可确权。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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