重庆大堰，房价从2015年5000涨到12500，如今价格分化差距拉大

清晨的大堰三村，加装电梯的楼栋里，老人们终于能轻松下楼买菜。而小区门口的中介门店，玻璃窗上贴着的房源价格，比几年前悄悄抹去了一个数字。

大堰，这个名字在重庆楼市里，一直带着浓厚的“厂区宿舍”色彩。它横跨九龙坡与大渡口，曾是重钢、重庆啤酒等大型企业职工的生活区，密布着上世纪八九十年代建成的老房子。

这里的房价，也像这些老楼一样，经历过缓慢的爬升，也曾被市场的热浪短暂托起，但终究在时间的冲刷下，显露出它最本质的居住价值。

01 起步：2015年左右的“遗忘角落”

大约在2015年前后，当重庆楼市的焦点集中在江北嘴、照母山等新兴板块时，大堰这样的老工业居住区，几乎处于被市场遗忘的角落。

这里的房子，大多是房龄超过二十年的楼梯房，户型陈旧，物业管理缺失，甚至很多还是原单位分配的住房。

当时，这些老房子的交易价格非常低廉。根据当时重庆主城区的房价水平推断，大堰片区大量老旧小区的单价，普遍在5000-6000元/平方米的区间内徘徊。

这个价格，吸引的客户群体非常单一：要么是片区原住民的内部置换，要么是预算极其有限、只为在主城寻得一席之地的外来刚需。

投资客的身影在这里几乎绝迹，因为看不到任何“故事”可讲。市场平静得像一潭深水，房源挂牌后，往往需要半年甚至更久才能成交。

02 爬坡：城市更新与市场普涨的合力

2017年至2020年，大堰的房价开始了一段缓慢但持续的爬坡。推动力来自两个方面。

一是重庆整体楼市进入上行周期，主城区房价普涨，大堰作为价格洼地，自然受到一部分外溢刚需的关注。二是“城市更新”的东风开始吹向这里。

特别是大渡口区，将大堰二村、三村等片区纳入老旧小区改造重点项目。政府出资进行外立面翻新、管网改造、加装电梯试点。

这些实实在在的改造工程，虽然缓慢，却逐步改善着片区陈旧的居住面貌，给了市场一些微弱的信心。

到2020年左右，大堰部分楼龄稍新或改造预期较强的小区，单价逐渐攀升至7000-8000元/平方米。不过，这依然是一个以本地消化为主的缓慢市场。

03 顶峰：2021年短暂的“万元梦”

2021年，全国性的楼市热潮也席卷了重庆，大堰这个“老地方”意外地被推上了风口。

在“核心区价值重估”和“老旧小区改造概念”的炒作下，市场情绪空前高涨。大量投资客和恐慌性入市的刚需，开始扫荡每一个看似有潜力的角落。

大堰的房价在2021年春夏之交达到历史顶峰。2021年5月，九龙坡大堰的二手房参考均价一度冲至12453元/平方米，环比暴涨14.08%。

即便是到2021年9月，均价也维持在10626元/平方米的高位。一时间，几乎所有房东的心态都发生了巨变，挂牌价节节跳涨，仿佛“万元时代”将永久降临这个老社区。

那些房龄超过三十年的房子，也敢挂出每平近万的价格。市场陷入一种非理性的繁荣，似乎忘了支撑房价最根本的要素是什么。

04 转折：2022年预期的破灭

潮水退去的速度，比想象中更快。进入2022年，随着房地产市场调控深化和整体经济环境变化，重庆楼市迅速降温。大堰这种依靠概念炒作撑起的价格，首当其冲。

2022年8月，大堰的二手房均价已跌至10105元/平方米左右。价格下跌的同时，是成交量的急剧冰冻。挂牌房源数量激增，但看房者寥寥无几。

那些在2021年高点入市的投资客，率先感到恐慌。他们发现，当初描绘的“改造红利”远水难解近渴，而老房子在居住品质上的硬伤，在低迷的市场里被无限放大。

买方市场彻底形成，购房者变得极度挑剔，每一分钱都要反复掂量。预期的破灭，让市场情绪从贪婪急转为恐惧。

05 探底：连续三年的价值回归

从2022年到2025年，大堰房价进入了漫长的价值回归通道。这是一次挤净泡沫的过程，价格一路向下寻找真正的支撑点。

2023年9月，均价进一步下滑至9966元/平方米。但这远不是终点。此后的两年里，下跌成为常态。

根据2026年初的数据回溯，大堰的房价在最近一年中，连续12个月处于下跌状态。曾经破万的价格就像一个短暂的梦，片区均价逐渐回到了“7”字头。

那些没有电梯、户型不佳的顶楼或底层房源，价格回落幅度更大，部分甚至跌穿了2019年的水平。

市场的残酷在于，它最终会让价格忠实反映房屋的居住价值和资源禀赋，而大堰的老旧小区，显然难以支撑过高的溢价。

06 当前：2026年初的冰冷现实

进入2026年，大堰楼市的面貌清晰而冰冷。2026年1月，片区二手房参考均价为7535元/平方米，环比仍在下降。

市场分化极其严重：少数如“北大资源燕南”这样的次新楼盘，均价还能维持在11214元/平方米；而更多上世纪建成的老旧小区，价格已在6000-8000元/平方米的区间挣扎。

当前市场的另一个显著特征是，改善型需求几乎完全撤离，剩下的全是预算极度有限的刚性上车族。

他们反复比较的，是单价能否再便宜两百块，是物业费是否全重庆最低。

与此同时，片区的城市更新仍在稳步推进，加装电梯的楼栋在增多，但这更多是服务于存量居民的民生工程，已很难再激起市场的价格波澜。

新房市场更是与这里无关，大堰的购房选项，只剩下年份不同的二手房。

07 对比：不同时期群体的资产足迹

回顾这十年，在不同时期踏入大堰楼市的群体，资产账本天差地别。

2015年前后的“原始住户”或早期买家：他们以5000-6000元/平方米的成本持有资产。

即便经历下跌，当前均价仍在7500元/平方米以上，账面仍有盈余。他们是片区最基础的“压舱石”，房价波动对其生活影响最小。

2021年顶峰时期的“追高者”：这是最受伤的群体。以12000元/平方米左右成本接盘，如今资产缩水超过35%。

若算上资金成本和交易税费，实际亏损更为惨重。他们的经历成为市场最深刻的警示：在老旧板块追高概念，风险巨大。

当前市场的“淘金客”：他们手握现金，拥有极大的议价权和选择权。可以用低于2019年的价格，买到同样甚至位置更好的房子。

但他们的困惑与犹豫也最深：价格是否已经见底？买入后是否还会阴跌？这种不确定性，牢牢扼住了交易的咽喉。

08 观望：买卖双方的漫长僵局

如今的大堰楼市，陷入了一场看不到尽头的僵局。卖方群体分裂严重：一部分是早期低成本持有的业主，他们并不急于卖房，挂牌只是试探市场，价格稍不如意便撤回，选择等待。

另一部分是2021年前后高位买入的投资者，他们中的许多人已被套牢，既不忍心“割肉”止损，又难以承受月供压力，在焦灼中观望。

买方的心态则高度一致：绝不轻易出手。他们深知时间站在自己这边，越是僵持，卖方的心理防线可能越脆弱。

他们浏览着长时间未调价的房源，等待着某个业主因资金链断裂而抛售的“黄金机会”。

这种普遍的、深度的观望情绪，导致市场流动性几乎枯竭，一套房子挂牌一两年无人问津已成为常态。中介门店从门庭若市到门可罗雀，正是这种僵局最直观的写照。

09 结语

傍晚，大堰三村新装的电梯安静地运行着，载着放学的孩子和买菜的老人回家。

楼下的院坝里，邻居们依旧摆着板凳闲聊家常，话题里偶尔会提到“哪家的房子又降了五万还没卖掉”。但很快，话题又会回到明天的天气和孙子的功课上。

房价的涨跌曲线，是经济图表上的一根波浪线，但对于生活在这里的大多数人而言，房子首先是遮风避雨的家。

当改造后的社区环境变得更整洁，当加装的电梯让老人出行不再困难，这些切实的“获得感”，或许比账面上浮动的数字更为重要。

市场的冷暖终会周期循环，而柴米油盐的日常，就在这些老楼里，一天天地继续着。