唐山一起土地交易法律未解决，律师：当事人承担70%责任不妥

一位是唐山市路北区小张刘村村民郭刚柱，一位是被唐山市某房地产开发有限公司董事长和唐山市人大代表孙某某。据前者反映:后者及其律师女儿郑某某（原路北区法院法官）将郭刚柱的诉讼案件变成了一起“冤假错案”，导致郭刚柱面临倾家荡产甚至身陷囹圄。2024年中纪委对唐山巡视，公安机关主动终止侦查，但是一审法院张法官（已退休）、二审法院徐法官、省高院多位法官裁判错误，导致唐山市路北区人民法院（2021）冀0203民初9342号和唐山市中级人民法（2023）冀02民终58522号民事的判决错误没有依法撤销，也没有依法提审并改判驳回被申请人利息部分及赔偿其损失的诉讼请求。

对方名下登记5.8亩土地，实际使用2.9亩土地

“孙某某通过村民介绍，以200万的价格购买了我父亲在小张刘村自建的三套联排别墅，，并于2010年5月份将其父亲的户口迁至该村，在此过程中双方相识。后孙某某希望在该村投资初步计划建六栋别墅，请求我父亲帮忙。经过我父亲与该村几家村民协商，同意流转部分土地给他建房，后来孙某某的女儿写的购地协议，郭刚柱就签字了。”据郭刚柱的儿子郭建讲述：“2010年6月27日，孙某某将其父亲的城市户口迁入农村，因为孙某某在小张刘村购买的其中一套联排别墅宅基地使用权已经登记在其父亲名下，如果再以孙某某的名义无法申请宅基地，双方协商后以该村符合申请宅基地条件的其他村民的名义申请宅基地，相关申请已经通过审批。同时孙某某也向乡土地所缴纳建房费用。2013年，孙昌印将已经获得流转的土地的一半2.9亩建三套别墅，我父亲主动将另一半140万元退还给孙某某，但是时至今日，包括已经退款的2.9亩，登记在孙某某父亲名下的依然是5.8亩土地。”

2019年，全国清理乱占耕地违建别墅，12月12日，唐山市统一采取强制拆除行动，孙某某所违建别墅也在拆除范围内。郭建说：“其事先得知强制拆除具体时间的孙某某，2020年12月11日找来唐山市荣马房地产评估有限公司对违建别墅进行评估，该评估公司于2020年1月6日出具房地产估价报告，评估总价为871.62万元。以此为依据，孙某某要求郭刚柱赔偿损失。我父亲不同意，孙某某凭着这个以假设有房屋所有权证、所作的不客观不真实的国有土地使用权证为基础、没有任何证明力的评估报告作为赔偿款依据，将我父亲诉至河北省唐山市路北区人民法院。”

一审法院曾公正判决，驳回孙某某的赔偿诉求

经一审法院查明审理，认定双方签订《购地协议》时，孙某某知晓涉案土地系耕地性质，对该房屋因强拆造成的损失应由其自行承担。法院于2020年4月9日作出（2020）冀0203民初514民事判决：确认《购地协议》无效，郭刚柱返还孙某某购地款140万元，驳回孙某某的赔偿诉求。郭刚柱认为这是一份公正的判决，没有任何异议，也愿意履行。面对一审法院（2020）冀0203民初514民事判决，孙某某不服，向二审法院上诉，二审法院于2020年8月3日，作出（2020）冀02民终3856号民事裁定：发回重审。

据郭建说：“一审法院在发回重审审理期间，即2022年10月，孙某某先以我父亲涉嫌合同诈骗罪动用其它力量对我家施压，恐吓让赔偿600万了事。两个月以后又讲案件移交给路北区刑警队，刑警队以合同诈骗罪对我父亲继续采取恐吓，让我父亲赔偿600万元了事，我父亲不同意。2023年6月11日，一审法院主审法官张某某作出（2021）冀0203民初9342民事判决：因合同无效给孙某某造成的房屋损失赔偿505万余元并加倍支付债务利息。505万元的损失，加上我家认可的140万元损失基本上是600多万，与孙家要的600万基本一致。我父亲不服，上诉至二审中院。二审中院第二次二审审理期间，即2023年11月20日，路北区刑警队以我父亲郭刚柱嫌诈骗罪立案，2023年11月21日取保候审；2024年11月，二审中院（2023）冀02民终5852民事判决：维持原判；2024年11月，路北区公安局针对郭刚柱涉嫌合同诈骗罪，将取保候审变更为监视居住。刑警队经过侦查认定我父亲没有诈骗的犯罪事实，于2025年2月10日作出终止侦查决定书并解除强制措施。”

最高院、省高院和中院对郭的信访事项均有回复

2025年5月初，郭刚柱向省高院申请再审，申请理由是法院以孙某某单方委托的评估报告作为判决赔偿损失的依据是完全错误的，核心观点就是孙某某建的是农村自建房不是商品房，不能按商品房价值作为赔偿依据。郭刚柱在上诉状、再审申请书均已列明。

“二审期间，中院为了查明被申请人的是否从事房地产开发业务的，询问建别墅的建筑材料从哪买的？孙某某自称自己搞房地产开发的，材料是从工地拉的，被申请人从事的房地产开发的，加之其女儿是从事律师职业的。这父女俩从事职业经历、知识结构与再审申请人小学文化的普通百姓对比，显然认识到的风险更强，责任更大。尽管否认商业投资行为，自称是赡养老人自住，但结合其之前购买从再审申请人亲属处购得三套别墅加之购地自建三套别墅共计六套别墅，正常人通过日常生活逻辑经验明显可以看出其陈述自住不符合客观事实，不言自明是商业投资或投机行为。任何商业行为都有商业风险，理应自行承担风险，不能试图通过咬文嚼字、利用优势地位转嫁风险至再审申请人，一审、二审法院，认定事实不清，适用法律错误，从而作出错误的判决，省高院则将原本六页再审申请书只挑有利于孙某某部分选取，属于以偏概全。”郭刚柱的儿子郭建指出。

面对一审、二审、再审如此不公，郭刚柱选择响最高法院反映此案，2025年10月23日，郭刚柱收到最高院发给他的短信，短信内容为“【最高人民法院】郭刚柱您好！您反映的信访事项，我们已将该材料转至河北省高级人民法院......请耐心等待办理结果......感谢您对人民法院工作的理解和支持。”次日,郭又接连收到省高院和河北省唐山市中级人民法院收悉上级法院转来信函的告知短信。

郭刚柱随后委托儿子郭建去一审法院了解情况，郭建说：“我自2025年10月24日开始到11月底，这期间几乎隔三差五地去路北区法院，进入12月份几乎天天去，要么找不到人，要么就是三言两语就把我打发走，有的时候还法官说你这个案子太大了，我们可管不了，还有的一次自报是副院长亲自说这个案子判的没问题，我反问他，您说一个普通老百姓能知道什么叫土地使用权吗？是不是村、乡里能让孙某某建了房，老百姓的眼里，这是不是叫土地让你使用上了？这不就是使用权是什么呀？他能知道法律上都有土地使用权的概念吗？如果要国有土地使用权，那这个价能给他吗？评估报告用假设条件能作为证据使用吗？本身他就没有房产证，土地证如果有房产证，土地证还会拆除吗？这个副院长见我这么说了，马上说这我就不懂了。”

郭刚柱表示：“孙某某建的是农村自建房不是商品房，不能按商品房价值作为赔偿依据，虽然评估是采用的成本法，但关键是依据自建房还是有土地使用权、房屋所有权的商品房的成本法，这是本案的核心焦点，只有正确认识这一点才是公正判决的前提保障。郭在上诉状、再审申请书均已列明六点，但一、二审的判决有不少值得商榷之处，省高院的法官在受理再审时将原本六页再审申请书只是选择有利于被申请人孙某某的方面选取，以偏概全。”

律师：当事人承担70%责任不妥

针对此案，北京京文律师事务所童永强律师提供了以下法律意见：

根据本案，原告孙某某作为开发商，明知被告提供的土地是将村民的集体土地通过集体经济组织流转程序取得，集体土地如果要变更建设用地需要经过国土部门先收储再公开拍卖等一系列法律程序。根据土地管理法第12条之规定：依法改变土地权属和用途的，必须办理土地变更登记。如果根据《购地协议》内容郭某某保证有土地使用权，郭某某作为个人是不可能保有土地使用权的，而且根据郭某某的文化程度，郭某某不可能认识到土地使用权法律意义，普通老百姓的认识，土地使用权就是村里乡政府允许建房。

退一步讲，即使郭某某保证有国有土地使用证，孙某某也应当在集体土地变更为国有土地之后，孙某才可以在土地上建设别墅，也就是说孙某为房地产开发商，在没有取得国有土地建设用地使用权及其他的行政规划手续的情况下，其所建的别墅被拆除强制拆除，孙某某作为开发商元论自住还是非自住，尤其是孙某某之前已经从郭某某那购买了三套自建的联排别墅，之后准备建6套别墅，只是根据情况只建了三套，显然属于商业行为，投资商业行为负有完全的过错责任，其法律后果应由孙某某其自行承担。

第一审民事判决判令郭某某返还孙某某土地款140万元是判决是正确的，发回重审之后的判决判令被告赔偿原告损失依据，依据采纳的拆迁前孙某某单方委托的出具的评估报告，该评估报告与本案的待证事实没有任何的关联性，该评估报告以假设有国有土地使用证和房屋所有权证为条件，做出的评估结果不具有法律效力，法院在此基础上认为郭某某具有重大过错，承担70%的责任是非常值得商榷的。

依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律司法解释另有规定的除外。此行为均发生在民法典实行前，应适用《合同法》，《中华人民共和国合同法》第五十二条：违反法律、行政法规的强制性规定属于无效行为，根据《合同法》第58条之规定，合同无效的法律后果：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

根据在案的证据能够证明孙某某是开发商，而且具有专业优势，同时结合案件材料，其女儿是律师，曾是法官的身份具有绝对的专业优势，而且购地协议是孙某某.一方提供的。明显是明知在签订合同时，涉案的土地是没有土地使用权的，如果有土地使用权，当时就会要求在合同上写明土地使用权证号权属证书之类的，但是从本案来看均没有这方面的证据，也明确可以证实是没有土地使用权。孙某某意识到土地使用权的问题，那么应该等到一切合法土地使用权办理完之后再开始动工建设别墅，孙某某明知没有手续的情况下建别墅肯定属于自身问题，有了风险应当自行承担。郭某某作为个人不可能保证办理合法有效的土地使用权，认知范围内仅限于允许建房。事实上2012年生的买地事实行为之后建房， 2019年才拆迁， 七年的时间，孙某某从未向郭某某主张办理土地使用权，基于此事实也可以证明孙某某是明知案涉土地没有国有土地使用权的。