手里有老破小的注意了！这可能是你最后解套的机会

上海悄然投下一颗震撼弹。 浦东、静安、徐汇三个黄金地段率先启动政府收购二手房试点，国企带队、银行掏钱，专收内环内70平米以下、总价400万以内的“老破小”。 这不再是试探性的政策吹风，而是实实在在的资金进场。

浦东新区的收购标准清晰锁定内环内2000年前建成的小户型，业主拿不到现金，只能换取购买浦东新房的“房票”。 静安区采取片区式收购策略，优先围绕产业园区、轨道交通站点收房，业主卖房后必须置换静安区的新建商品房。 徐汇区是试点中唯一支持现金收购的区域，资金来源于财政注资和银行贷款组合。

收购价格参照市场评估价确定，例如一套静安区挂牌400万的老公房，政府可能以350万左右收购。 建行等金融机构为试点提供了长期限、低利率的专项贷款，并配套资金监管服务。

政策设计直指市场僵局。 一位持有静安区1998年建50平米老公房的业主，房子挂牌半年无人问津，政府收购后，他获得置换新房的资金，新房库存得以去化。 国企收购的旧房经过标准化装修，以市场租金70%-80%的价格转为保租房，供给新市民和青年人。

上海链家数据显示，2026年1月二手房成交约2.2万套，连续三个月稳定在2.2万套以上，价格止跌趋势显现。 中指研究院张文静指出，政府收购为二手房设定了价格基准，打通了“卖一买一”的置换链条。

收购资金来源于财政资金、企业自有资金和银行贷款的组合。 浦东新区通过专项融资筹措资金，静安区整合货币化配建资金、企业资金和银行贷款。

旧房改造为保租房后，租金收益用于反哺运营，形成循环。 上海内环区域租金回报率稳定，若能维持在2.2%以上，可能打包为REITs上市回笼资金。

政策为家居行业带来批量改造订单。 浦东内环2000年前建成的小户型基础装修老化，需大量拆除、水电改造材料。 静安区片区式收购产生规模化装修需求，徐汇区注重标准化配置和青年居住体验提升。智能门锁、智能电表等基础智能家居系统需求随之上升。

上海试点并非孤例。 2026年1月，杭州富阳区启动“以旧换新”活动，海口市征集未售商品房作保租房。 湖南计划2026年收购存量商品房200万平方米以上。

上海试点的独特之处在于聚焦核心地段小户型，并直接与新房置换挂钩。 同策研究院宋红卫分析，上海政策旨在加强一二手房联动，房票成为打通市场的关键工具。

收购的旧房改造后位于中心城区，缓解青年通勤压力。 静安区将收储房源布局在产业园区和轨道交通站点周边，直接服务青年群体。 上海“十四五”期间筹建的保租房约80%位于中环外，新政策有助于优化保租房区位布局。

2025年上海建设筹措保租房7.4万套，累计达61万套，“十五五”规划提出新增25-27万套目标。

政策制定者称这是“多赢”，批评者质疑这是“托市”。 当国家机器开始转动，你手中的房本究竟是未来生活的入场券，还是旧时代的最后凭证？