香港楼市2025：冰火两重天！有人资产暴涨20%，为何有人仍在阴跌？

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经历了数年的下行调整之后，香港楼市在2025年终于出现了一些值得认真对待的变化。

过去一段时间，市场普遍弥漫着观望情绪，无论是成交量还是价格表现，都难以让人对后市产生信心。

然而进入2026年，从2025年多个核心指标来看，楼市并非只是“暂时喘一口气”，而是开始呈现出明显不同于过去几年的走势。这也是我认为，今年开始，香港楼市是真的在慢慢好转的原因。

要看清前方，最好的方法就是回头看看刚走过的路。今天，咱们就一起翻开2025年这份真实的楼市“成绩单”，让数据说话，给你2026年的置业计划，先来点经验。

图：星岛日报

2026

官方指数率先止跌，

调整周期出现明确拐点。

首先，从最具权威性的官方数据来看，楼价的长期下跌趋势已经被打断。根据差估署公布的私人住宅售价指数，自 2025年4月起正式止跌回升，结束了此前持续多年的回落走势。

差估署最新公布的10月指数报294.3点，今年首十个月累计上升1.76%，同比也录得1.13%的升幅。虽然升幅并不算大，但其象征意义却十分明确：市场已经完成筑底，并重新进入修复区间。

当然，如果将时间轴拉长来看，目前的楼价水平仍然只是回到2024年中左右的位置，与跌市前2021年的历史高位 398.1点相比，整体仍然下跌约26%。这一点同样需要清醒看待。

换言之，这一轮回升更像是基本面与政策环境共同作用下的理性反应，而非情绪推动下的急速反弹。

图：香港01

2026

大型屋苑率先回暖，真实需求开始回流。

如果说官方指数反映的是整体趋势，那么大型屋苑的数据，更能体现真实买盘的变化。根据中原地产公布的数据，中原城市领先指数（CCL）截至12月14日的一周报 145.01点，按周上升1.09%，年内累计升幅已达5.35%，并重回2024年5月中水平。

中原分析指出，楼市近期的升势主要受惠于两次减息后楼价回升速度加快，同时市场对进一步减息仍抱有预期，买家入市态度明显转趋积极，二手成交量随之增加。

2026

区域全面转正，但分化开始拉开。

从区域角度来看，今年以来各区大型屋苑成交呎价均录得升幅，但幅度存在明显差异。九龙区累计上升7.72%，表现最为突出；新界东上升6.78%；港岛区及新界西则分别上升4.41%与4.04%。

图：香港01

观察发现，市场升温的先锋已非传统意义上的高端地段，而是被自住需求扎实、交易活跃、总价适中的板块所取代。这清晰地指向一点：当前市场的回暖，根本上来源于真实居住需求的释放，而不是投资资金的推动。

2026

哪些屋苑在升，哪些仍在跌...

当视角进一步下沉到具体屋苑，分化就变得更加清晰。在中原统计的143个主要屋苑中，今年以来约有100个屋苑呎价较年初上升，但仍有约三成、共43个屋苑的最新呎价低于年初水平。

仍然下跌的屋苑，主要集中在港岛部分传统豪宅区，例如地利根德阁、雍景台、阳明山庄及嘉富丽苑等，年内跌幅普遍超过一成。这类屋苑普遍总价较高，成交节奏偏慢，对利率和市场信心更为敏感，在当前修复初期表现相对滞后。

与之相对，一批已经明显跑出指数的屋苑表现十分突出。在呎价上升的屋苑中，有24个屋苑升幅达到一成或以上，其中港景峰今年以来呎价累计上升约20.7%，碧堤半岛上升约17.8%，囍汇也录得约15.5%的升幅。这些屋苑的共通点在于成交持续活跃、户型实用，并且长期具备稳定的自住需求，因而在市场回稳初期率先完成价格修复。

十大蓝筹屋苑方面，今年有8个屋苑成交呎价回升，当中黄埔花园升幅最大，年内回升12.9%。其次是沙田第一城（升9%）、美孚新邨（升8.2%）。而跌价蓝筹屋苑则包括映湾园及嘉湖山庄，屋苑成交呎价分别仍较年初跌约3%。

图：香港01

2026

从买家视角看，

2026年更重要的是“选对房”。

基于此，对2026年楼市更合理的预期，并非期待其重返全面上涨，而应认识到市场大概率将延续当前格局——即在止跌基础上进行结构性修复。这意味着，决定价格走势的关键，将从对宏观方向的笼统判断，转向对具体屋苑类型、成交流动性与真实需求结构的精细考察。

对买家而言，2026年不宜以“押注整体上涨”为主要策略，而应继续以筛选为核心。已在2025年展现稳定成交与温和回升的大型屋苑，较有条件在下一阶段跟随市场修复；而成交稀疏、价格仍持续下行的屋苑，即使具备地段优势，其修复节奏可能明显落后。在当前阶段，控制总价、重视流动性与真实居住需求，仍应是买家在2026年的主要应对方式。

今年本港主要屋苑每平方呎成交价走势

各位买家们，最重要的并非判断“楼市会不会涨”，而是理解市场正在奖励什么样的屋苑，又在回避什么样的风险。

在我看来，这正是一个真正适合用数据、用耐心，重新认识香港楼市的时间窗口。

如果你也在关注2026年香港楼市，但不想只听“涨不涨”的结论，反而更关心哪些屋苑可能先修复、哪些仍需时间，可以留言或加我微信交流。

我会基于已发生的数据，持续整理具体屋苑层面的变化，供真正有购房计划的人参考。

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